2022年，楼市“涨跌”清晰了？央媒表态，“3大现状”亟待解决

过去的2021年，我国楼市可以用“量价齐跌”来形容，特别是2021年下半年，楼市“量价齐跌”的情况更为明显。

一方面，根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本也降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。而另一方面，根据中指研究院的数据显示，2021年1~12月份，全国房屋新开工面积为19.9亿平方米，同比下降11.4%，2021年12月份仅为1.6亿平方米，同比下降31.2%，降幅较上个月扩大10.1个百分点，其中，2021年1~12月份住宅新开工面积为14.6亿平方米，同比下降10.9%，降幅较上个月扩大2.5个百分点。

更值得一提的是，2021年10月份的全国平均房价已经重回“万元内”，约合9749元/平，比2020年末的9860元/平还要低。

那么，问题来了，长期保持房价持续增长的我国楼市，为何会在2021年出现如此“罕见”的现象？笔者认为，除了楼市调控近年来的持续收紧以外，如今楼市所面临的“3大现状”同样也不可忽略。

现状一：城镇住房拥有率近乎饱和

根据央行的数据显示，截止到2019年，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31.1%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%，也就是说，如今我国的城镇住房拥有率已经近乎饱和，而且，有超过40%的城镇家庭拥有两套及以上住房。另外，根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，我国的城镇人均住房面积也已经接近40平方米左右，位居世界前列水平。

现状二：新建商品住宅库存量再创新高

12月10日，上海易居房地产研究院发布了《全国百城住宅库存报告》，该《报告》显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%。其中，新建商品住宅库存连续4个月呈现环比正增长态势，同比则连续36个月保持正增长态势，达到了全国百城库存规模自2016年8月份以来的最高值，创下近5年新高。

现状三：人口生育率持续走低

有数据显示，2020年，全国新生儿数量已经降至1200万人，比起2019年减少了265万人，要知道，这已经是继二胎开放以后，人口生育率连续4年出现下滑趋势了。有专家预测，如果人口生育率继续按照这个趋势下滑的话，在未来的3~5年内，我国的新生儿数量或降至1000万人以内，届时再叠加人口老龄化的问题，我国就有可能会进入人口负增长，进而加大我国的养老负担，造成社会劳动力的不足，甚至还会阻碍我国经济的全方位发展。

或许有些人没有看明白，房价和生育率有什么关系呢？当然有！有研究数据表明，房价对于生育孩子的概率有显著负影响，房价每上涨1000元/平，生育一孩的概率将降低1.8%~2.9%，生育二孩的概率将降低2.4%~8.8%，而且，房价每上涨1000元，女性初次生育的时间大概会推迟0.14年~0.26年。

也就是说，在城镇居民住房拥有率近乎饱和以及新建商品住宅库存量再创新高的背景下，供需关系已经不再支撑房价继续上涨，而在人口生育率持续走低的背景下，国家政策也必然会对房价做出限制，遏制房价继续上涨。凡此种种，再来看2021年之所以会出现罕见的“量价齐跌”现象自然也就不难理解了。

那么，在这样的前提下，2022年楼市又该如何发展呢？这一点，笔者认为我们可以从央媒的表态中略知一二。根据新华社刊登的文章《合理的房价是一个城市的竞争力所在》一文显示，住房关系民生，城市应该紧紧围绕“房住不炒”来调节城市房价水平，让房地产回归到居住层面和属性上去，保障年轻人、低收入人群和新市民的住房需求。另外，在中国经济网发表的《坚持“房住不炒”重点是一定要做好“保”和“稳”》一文中也显示，要时刻坚持“稳地价、稳房价、稳预期”不动摇，不能把房地产当作短期刺激经济的方式。

很明显，不管是《新华社》的文章，还是《中国经济网》的文章，都在阐述一个核心思想，那就是“防止房价过快增长”。要知道，央媒的态度，往往代表的就是高层的态度，这样一来，2022年，楼市“涨跌”也就清晰了，

如果你还没搞明白2022年楼市的走势，那不妨再看一下易居房地产研究院对2022年楼市的预测：12月22日，易居房地产研究院在年度报告中直言预测：2022年，全国商品房成交均价或由涨转跌，同比降幅可能达到1%，创本世纪额以来的最差水平。对此，你看明白了吗？

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