潮新闻客户端 记者 岑天宇
容积率1.2、规划联排和叠排、xx板块新增纯低密住宅……2024年三季度以来，原本属于高端改善乃至终极改善的低密产品，悄然城了楼市热点，无论是公开曝光度还是购房者的直观感受，都达成了一致：杭州的低密项目越来越多了。
客观的数据如何？浙报传媒地产研究院从土地出让和新房规划公示两个维度做了整理。
*数据说明：①本文低密宅地指容积率≤1.5宅地；②土地和新房数据的杭州范围为市十区。
去年至今，低密宅地成交占比逾四分之一
2024年至今年5月中旬，杭州十区累计成交124宗涉宅地，平均容积率2.0，成交总价2095.7亿元。其中容积率≤1.5的低密宅地为29宗，宗数占比约23%，成交总价274亿元。
占比的趋势在持续上涨中，从两个数据可以得到印证：
①杭州十区成交宅地的综合容积率从2016年的2.3已下降至2025年5月的1.9；
②容积率≤1.5的宅地占比从2016年的7.4%上升到了2025年5月的26.9%。
（杭州十区2016-2025年容积率趋势/低密宅地宗数占比）
从上图两个数据走势不难看出，随着低容积率地块占比的提升，杭州的宅地综合容积率进入了新的区间体系，而低容宗数的占比自2022年开始直线拉高。
土地供应方面，杭州还有不少低密宅地在路上。
今年以来，仅容积率下调的详规公示就有：
钱塘区东部湾新城单元qt020102-08、qt020102-13地块，两宗地块容积率由2.8和2.6均下调至1.4；
萧山区蜀山单元（蜀山西片区）xs150102-05地块，地块容积率由1.8下降至1.45；
萧山区蜀山单元（蜀山片区）xscq2711-12地块；地块容积率由2.3下降至1.0；
临平区崇贤新城单元（lp28）lp280204-04地块，地块容积率由2.2下调至1.8；
富阳区新登单元fy150304-21、26等地块，地块容积率由1.5下调至1.1。
限价放开后，“高低配”重出江湖提升低密供应
事实上，市场中的低密供应不仅来自上述的低容积率宅地，还有不少供应来自非低密项目：杭州自2024年6月末限价放开后，容积率1.5-2.0的宅地普遍规划为部分低密+部分高层/小高层/洋房的项目业态，也是大众俗称的“高低配”。甚至也不乏容积率2.0以上的宅地作出这样的规划选择看，比如：
国泰世纪新街项目（容积率2.5）规划2幢高层和10幢叠排；
滨江房产市北项目（容积率2.5）规划6幢高层和4幢叠排；
英冠世纪城南项目（容积率2.5）规划3幢高层和3幢联排；
滨江房产湖墅项目（容积率2.6）规划4幢高层和4幢叠排；
滨江房产四堡七堡项目（容积率2.5）规划7幢高层和3幢6f叠排……
这其中最突出的是滨江房产奥体项目（奥体博览中心单元bj1706-10地块），容积率2.7，规划了7幢高层和2幢叠排。
当前，杭州在土地出让时，对部分地块已经做出了建筑高度限制：项目最高部分与最低部分高度比不超过3:1。在“好房子”大背景下，这一规则对项目内部的均好性和纯粹性做了一定的保障。
杭州叫停极限高低配，新规设置高低倍差3:1内，是好事吗？
17个月公示44个含低密业态项目
低容积率地块成交占比提升、“高低配”项目重出江湖，两大因素作用下，新房市场的低密项目到底新增多少供应？这从项目规划公示可见一斑。
2024年至今，杭州十区累计公示了44个含低密类项目（纯低密+部分低密），约占出让总地块的35.5%。
其中纯低密项目19个，合计建面88万㎡，项目业态主要以叠排、联排为主。
含部分低密项目25个，这些项目中除了低密业态外，绝大部分含有高层属性，总计为196幢联排、70幢叠排和11幢洋房。
这些项目的公示中还能看到另一个趋势：洋房业态正在减少，今年拿地已公示的项目中未有洋房产品。这与低密项目提升存在关联关系。
随着产品溢价天花板空间打开，开发商打造洋房产品的意愿下降，挤压洋房项目空间。典型案例是临平区的杭铁越秀·星缦和润发布批后修改，将6-8f洋房改为4f/7f叠拼加2f合院产品，总户数由1284户调整为996户。户型面积由105㎡、135㎡洋房改为约210㎡、220㎡叠拼、约250㎡合院。
从中不难看出，开发商对于低密的销售预期远高于洋房或高层。
目前，2024年始成交的宅地中，还有8宗低密宅地未公示，其中有杭州楼面价地王——建发蒋村项目。
（2024年至今容积率分布）
（2024年至今杭州纯低密项目情况）
（2024年至今杭州高低配项目情况）
分布：萧山市北、翁梅乔司、运河新城占比最高
行政区方面，2024年至今萧山区包揽了12个含低密类项目，宗数占比27%。这与萧山区宅地成交总量高也密不可分，萧山区2024年至今出让了26宗地块。
其中，仅萧山市北板块就有3宗，分别为英冠绿城·晴澜轩、滨江·潮语臻境府和兴耀市北项目。
目前仅英冠绿城·晴澜轩开盘，规划为高层+联排的组合。项目高层面积约199㎡，联排面积约200-350㎡。因为项目限价，联排摇号热度空前，共28套触发拼社保，据悉有1000+人参与，最终有261人入围，整体中签率约10.73%。地块精装限价41300元/㎡，是杭州今年首个拼“顶格社保”楼盘。
其次为临平区和拱墅区，各有6个和5个含低密类项目，占比分别为13.6%、11.4%。
临平区2024年至今出让的7宗宅地中，6宗容积率都在1.5以下。其中，翁梅乔司板块3宗，分别为绿城·湖栖云庐、英冠·春棠雅韵府和英冠·如玺华院。绿城·湖栖云庐已经全部售罄，项目规划为13幢4-6f叠排，户型面积195-285㎡，均价在44223元/㎡，为精装修交付。
拱墅区2024年至今出让了19宗地块，虽然纯低密宅地供应不多，但是改善类需求旺盛，催生了“高低配”项目增多，含低密的5个项目中3个为“高低配”产品。这其中运河新城有2个项目，分别为越秀运河新城项目和金茂运河新城项目，两个项目均未开售。
（2024年至今含低密类项目分布图）
房企：滨江、绿城含低密类项目多且不同
房企方面，滨江房产、绿城拥有含低密类项目最多，分别拥有7个和6个。这两家房企也是杭州市场拿地基数的头排。
滨江房产从2024年至今在杭州十区拿下28宗宅地，其中2024年项目已全部公示，2025年项目目前仍有5个未公示。其中已公示项目中，含低密项目占比约1/3。
2024年9月之前，滨江房产的公示项目基本以高层业态为主，此后叠排、联排等低密产品比例提升。特别是2025年，滨江年房产已公示的6个项目中，含低密类项目占据了4个，比例达到67%。且4个项目全部为“高低配”，容积率均在2.0之上，其中有3个更是在2.5之上，大部分位于核心区，比如湖墅大关、钱江世纪城、钱江新城二期等。
绿城的项目量级与滨江房产相当，但同样含低密项目，产品业态差异显著。
2024年至今，绿城在杭州十区拿下22宗宅地，2024年项目已全部公示，2025年项目目前只有1个项目未公示。其中已公示项目中，含低密项目接近1/3。
2024年7月之后，绿城也开始密集推出含低密类项目。比如纯低密的绿城·湖栖云庐、绿城闲林项目等；绿城的“高低配”项目容积率都在1.8以下，如建杭绿城·咏湖云庐、绿城·润百合和英冠绿城·晴澜轩等。
2025年以来，绿城容积率2.0以上的宅地共6宗，仅湖映金沙轩项目（容积率2.1）做了“高低配”方案，其余5个项目均为纯高层项目。
供应加大 去化如何？
伴随含低密类供应量的提升，新房售价也逐步抬头。
2023年，杭州十区新建商品房销售联排1374套，叠排2860套，建面分别为33万㎡和58万㎡。其中联排均价34468元/㎡，叠排均价33896元/㎡，套均总价分别为835万元和692万元。
2024年，杭州十区新建商品房销售联排1153套，叠排2497套，建面分别为28万㎡和53万㎡。其中联排均价33084元/㎡，叠排均价36765元/㎡，套均总价分别为804万元和782万元。
2025年至今（数据截至5月15日），杭州十区共成交联排534套、叠排763套，建面分别为13万㎡和16.5万㎡。均价分别上升至43822元/㎡和42517元/㎡，涨幅为32.5%和15.6%，套均总价上升为1066万元、921万元。
从上述数据可以看到，纯低密产品的单价在2025年有了明显提升，背后原因可能是低密供应的区域分布自2024年开始出现了明显的中心化。
根据浙报传媒地产研究院的统计，2024年至今，容积率≤1.5宅地的供应体量已经达到168.8万㎡，其中2024年以来公示的纯低密项目（叠排、联排）体量为88万㎡。这还没有包含下表项目中的低密部分，以及未公示项目中可能的低密部分。
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