香港房地产野史-巨贾发家史

一个人的命运，要靠自我奋斗，更要看历史的进程。

1948年，20岁的李兆基带着1000块钱只身去到香港。

《李兆基博士传》中写道，李兆基自幼聪明，6岁跟父亲在顺德自家金铺学习，15岁做了掌柜。到香港后做着买卖外汇和黄金的生意。当时正值解放战争之际，不少内地有钱人跑到香港，外汇兑换业务及黄金买卖生意都十分兴隆。李兆基也因此大赚。

李兆基的顺德老乡郑裕彤13岁就在澳门的周家金铺打杂，后来他比李兆基早三年到香港，给周大福开疆拓土，不久之后郑裕彤继承了周大福，成为香港圈内人都知道的“珠宝大王”。

条件不太好的李嘉诚起步就晚一点，他自幼丧父，李兆基到香港时，李嘉诚已经在香港一家塑料花厂做了一年的推销员，随后升任总经理。1950年，22岁的李嘉诚在向舅舅庄静庵借了一笔创业启动资金，在香港创办长江塑料厂。

“长江不择细流，故能浩荡万里”。

逐渐跻身香港塑料花行业的龙头，卖塑料花为李嘉诚带来了数千万港元的盈利。自此开启李家神话商业之路。

世人皆知第一桶金难赚，却不知李兆基家世代开金铺，郑裕彤和老婆周翠英是指腹为婚，周翠英是周大福老板周至元的唯一爱女，而李嘉诚的舅舅庄静庵是香港的钟表大王，也就是他的岳父——他娶了舅舅的爱女庄明月。

郭得胜为四人中年纪最大，也是四人中唯一一个称得上白手起家的。40年代时，郭得胜已经在香港做杂货生意，经营得有声有色，到1952年，郭得胜依靠独家代理日本“YKK”拉链厂独家代理权赚到了人生第一桶金。

那个时候，顺德老乡恒隆的老板陈曾熙已经在香港做起了包工头，他的儿子陈启宗尚在襁褓中，有着“女明星收割机”、“股市狙击手”之称的香港铺王大刘刘銮雄刚出生。

彼时，19岁的霍英东向亲友借钱开了一家杂货铺，懂英文的他参加战时剩余物资拍卖会，他出价18000元买下一批机器，转手4万卖出去，凭着眼光和胆识，净赚22000元。

后来抗美援朝战争爆发，大陆海上运输渠道遭到美军封锁，霍英东抓住了这个发财机遇，偷偷筹措物资卖到内地，不但赚得盆满钵满，而且还在大陆结下了深厚友谊，为后来的投资买下了伏笔。

一个成功商人的重要特质在于，擅长发现机会与利用切资源。

彼时，房东看李嘉诚赚钱，开始不断涨租金。李嘉诚怒而做出一个大胆决定：自己盖楼。万万没想到，一代香港地产教父，竟和很多地产大佬一样是被逼做起了房地产。

李嘉诚在舅舅的帮助下，在香港北角英皇道建起一幢十二层高的工业大厦，除了留下数层自用外，剩余全部租出去。

20世纪中叶，那是世界格局发生巨变的时期。大批内地人偷渡入港，人口的急剧增长，为香港地产的发展提供了天然有利的条件，使得香港的住房需求急速上升，房屋兴建计划不断，房价开始上涨，李嘉诚加大投入，正式进军房地产。

1958年，李兆基和冯景禧、郭德胜等八人合股组成永业公司，开始涉足地产生意。

后来三人又将永业重组，成立了“新鸿基企业有限公司”，由年长而且拥有40%股份的郭得胜出任集团主席，年纪最小拥有股份30%的李兆基出任副主席兼总经理。

作为总经理，李兆基主要负责建楼的图纸设计、买入土地，楼盘销售。除了过目即能判断出图纸设计是否存有不当之处，在销售方面李兆基更是做出了对现在地产界影响颇深的创新突破。

当时香港的物业大多是整栋出售，大量中等收入群体根本买不起。于是，李兆基创造出一个分层销售和分期购买以及银行按揭的办法建楼卖楼，没想到大受欢迎，新鸿基企业的楼盘也销售火爆。这一创举此后被广泛采用，更是成为许多香港市民得以安居置业的关键。

1953年，霍英东成立了立信置业有限公司，他买下了一片片旧楼，大规模地改建成170幢高楼，为了快速回笼资金，他开创了“卖楼花”。

他当年对记者说：“我们采取楼房分座、分层、分单元预售的办法，只要先付10-30%的订金，就可以预购即将破土兴建、可供自用、销售或出租的的楼房。”

这样，香港普通的工薪阶层也有可能买得起房子了，楼盘开售的第一天，前来交订金买房的市民就排成长龙。

霍英东打破了以前房子必须整栋或整层购买的行规，让香港房地产进入繁荣时期。

那个时候刚开始兴起按户卖房，但户型面积不同，公共区域却相同，引起不少纠纷。李嘉诚就想到一个办法，按照“公共契约”的模式，把一栋楼的产权以建筑面积的方式根据户型面积平均分配到每一户，所以购房者买到的是建筑面积，而建筑面积包括使用面积和公摊面积。

这就是公摊面积的起源，在1995年公摊面积又由香港引入内地，很快公摊面积在内地被发扬光大。

郑裕彤自然也不会错过这俯首可拾的商机，1957年，依靠周大福积累巨额财富的郑裕彤押注地产业，当时投资建设了跑马场的蓝塘别墅、香港大厦。

1966年，李嘉诚和庄明月结婚才一年，就赶上香港最大的一场暴乱。一时间，人人自危，房价骤降。但这却绝对是百年难得一遇的机会，李嘉诚拿出6000多万港币买地，造楼速度也大大加快。

1967年，李嘉诚动用2.3亿港元，买入美资集团、希尔顿酒店及凯悦酒店，成为港资吞并外资的经典案例。

资金就这样不断翻滚，1972年7月长实集团成立，11月在港交所挂牌上市。这时距离长江塑胶花厂的成立，已过去22年。

李兆基与人合作组建“永泰建业有限公司”。不过，此时香港房地产行情却已经接近谷底，楼价开始大幅度缩水，跌得只剩下了一成。

1973年，香港发生大股灾，股市暴跌更让香港房地产市场遭遇重挫。

刚刚上市不久的永泰建业自然也受到严重影响，但李兆基不退反进，以低价购入了很多廉价的土地。李兆基认为，此时正是香港房地产黄金发展的前夕，股市也很快会恢复。

果然，不出李兆基所料，1975年香港股市开始复苏。次年，李兆基正式创立恒基兆业有限公司，并通过物业置换股权的方式，成为永泰建业最大股东，取代董事局主席，接手永泰建业。

恒基兆业成立之初，仅有二十多个楼盘。李兆基通过收购、改建，几年时间恒基兆业旗下的楼盘就超过了百个。到了1976年，公司股价也上涨了3-4倍。

郭德胜的起家也是依靠实业。做YKK拉链香港独家代理。

1963年，郭德胜重组公司，成立新鸿基实业。60年代还是香港的转型期，房价一落千丈，很多居民移民国外，郭得胜反其道行之，一口气拿下二十多地块。从工业楼宇起步，切入住宅市场，新鸿基的房子价格亲民且努力创新。

1967年，郑裕彤联同其好友杨志云等趁地价急跌之机大量购入地产物业。

1970年5月，郑裕彤与杨志云创办新世界发展有限公司。此后的1972年，“四大家族”正式诞生年。这一年9月8日，李兆基和郭得胜的新鸿基上市，随后李兆基退出自立门户，创办恒基兆业；11月1日，李嘉诚的长江实业上市；11月23日，郑裕彤的新世界地产上市。

如今回望 ，得益于对大势的准确判断，新鸿基、长和及和记黄埔、恒基兆业、新世界地产通过投资房地产，最终奠定了郭得胜、李兆基、李嘉诚、郑裕彤等香港四大家族的根基，并影响了后来半个多世纪的香港商业史。