近期，新商网《2024年全国购物中心销售单店百强榜》出炉，南京终于在商业方面扬眉吐气了一把：
南京德基广场以年销售额245亿的战绩拿下“断层第一”，甩开了第二名上海ifc 27亿，力压上海环球港、北京国贸等众多知名高端商业综合体，销售额两倍于排在第12名的杭州in77。
在江苏上榜的7家购物中心中，南京更是独占5席，商业版块可谓高歌猛进。
除了南京，江苏还杀出了一匹黑马——
扬州京华城，以43.8亿的成绩位列第52名，位次竟然比南京景枫中心和无锡恒隆广场还要靠前！
在江苏所有上榜的购物中心中仅次于德基，着实让人大跌眼镜。
而反观被称为“中国最强地级市”的苏州，此次却意外没有进入榜单。
尽管榜单声明并未收录各大百货的数据（如杭州武林银泰等著名百货商场），统计过程中也存在一定偏差，但我们仍能从中窥见一个问题：
苏州在顶级商业赛道上确实有些力不从心。
我去查了一下，整个苏州年销售额有望超40亿的商业体仅仅只有苏州中心一家，这个成绩显然不尽如人意（苏州美罗没有公开数据，这里不评价）。
苏州的经济实力有目共睹，一直被称为中国最强地级市。
2024年江苏13个设区市地区生产总值，苏州实现地区生产总值26727亿元，位居全省第一，遥遥领先18500亿元的南京。
不仅如此，数据显示，2024年苏州全市规模以上工业总产值迈上4.7万亿元新台阶，比上年增长4.7%，位居全国工业城市第2名。
同时，2024年苏州全市常住居民人均可支配收入77524元，是全国的1.88倍、江苏省的1.4倍，在长三角地区中仅次于上海。
可就是这样拥有强硬经济实力和深厚人文底蕴的苏州，为何高端商业却跑不出来呢？
依我看，如此反差背后，苏州高端商业主要有三大硬伤。
第一，具有引擎作用的高端商业力量匮乏，虹吸效应太弱。
在商业板块的激烈竞争中，奢侈品品牌的影响力不言而喻，他们往往能够决定一个购物中心乃至一座城市的商业价值。
南京德基广场以奢侈品为核心业态，自开业以来就引入了一水儿的国际大牌，集齐hermes、chanel、prada、gucci、lv五个重奢品牌，也是目前南京唯一一家有爱马仕的商场。
不仅如此，在这个流量为王的时代，德基造价千万的“网红厕所”屡登热搜，高价采购的平板灰岩地砖火遍全网，都为南京商业带来了极大的声量，并切切实实地转化成了销量。
有人曾对德基的客源做过统计，消费最多的是来自江苏、安徽和浙江的顾客，其中，江苏人和安徽人撑起了德基接近70%的总业绩。
相比之下，苏州中高档商业格局老化、活力欠缺，且没有大爆的吸睛项目。
简单点说，就是苏州还缺少一个德基。
苏州的高端消费主要集中在美罗百货和比斯特购物村，前者是传统百货模式，空间受限、体验受限；后者主打折扣商品，更像是“过季名牌仓库”，难以满足追求新品与尊享服务的高端客群。
最具商业潜力的苏州中心虽然坐拥地标“东方之门”，但商场定位一直比较模糊：
说它高端，各梯次品牌鱼龙混杂；
说它低端，却时不时又引进一些潮流奢侈品。
既缺乏让人眼前一亮的独特业态，也未能形成清晰的消费场景，这使得苏州中心始终都点“不温不火”的感觉。
更尴尬的是，苏州毗邻上海，人流、资源都被上海进行了部分“截胡”，主城商业集聚效应可谓是雪上加霜。
商业地产巨头如恒隆、万象城也纷纷选择“绕开苏州”，转而落子无锡、常州，进一步加剧了苏州高端商业的孤立无援。
第二，多点开花的背后就是难成规模、难出大器。
不同于南京新街口“国际消费中心城市核心承载区”的定位，苏州选择了“多中心均衡发展”的策略，商业资源零星分散于姑苏、吴中、张家港等下辖区市。
可看似均衡背后，却是每个区域都难成规模、难出大器的窘境。
老牌商圈如观前街、石路，虽烟火气浓厚，但商业形态仍停留在“街区式”传统模式，设施陈旧、品牌老化；
新建的苏州中心、狮山天街等商场虽试图破局，却因定位模糊、缺乏顶奢品牌支撑，难以形成辐射效应。
而那头的南京新街口以德基广场为引擎，已经聚集起了一批高能级商业，凭借“一超多强”的格局硬生生把商圈变成了长三角的消费地标。
而这头苏州却因为缺乏集中发力点，连最基本的人流大聚合都成了一大难题。
更深层的矛盾还藏在城市基因里。
南京作为省会，集聚了大量高净值人群与商务精英，奢侈品购买力优势显著。
而苏州人均收入虽高，但产业结构以制造业为主，大量产业工人和技术人才更倾向性价比消费。
这种差异也直接体现在了商业定位上：
南京德基之所以敢以“全业态高端化”横扫市场，首先南京自己人就很愿意买账；
而苏州的商业项目，即便引入大量“首店”，仍只敢主打轻奢与潮牌。
第三，古城保护与商业扩张的“两难博弈”。
荣膺全球首个“世界遗产典范城市”的苏州，是世界眼中的江南名城，也是全国唯一一个全面保护古城风貌的历史文化名城。
而全面保护古城风貌的关键点，就在于必须坚守苏州的天际线：
苏州有个冷知识——为确保古城整体风貌无任何高大建筑阻挡视线，苏州古城区限高24米，14.2平方公里的范围内没有一幢10层以上的高楼。
四十多年来，苏州一直牢牢坚守这条天际线，北寺塔、瑞光塔、双塔以及虎丘塔之间的视觉廊道被控制得恰到好处。
这固然很迷人，但也很烦人。
就因为这个，苏州城区大型商业综合体的开发受到了严格限制，苏州市中心也注定难以复制南京德基式的“巨无霸”项目：
观前、平江路等核心商圈自不必说，位于姑苏古城不仅建筑限高，而且交通拥堵，改造成本极高；
即便华贸中心、仁恒仓街等新项目试图融合苏式美学，但规模受限，同样难以复制德基“立体连通+超大空间”的体验。
不仅如此，德基通过“艺术+商业”模式，精准契合南京“六朝文脉+现代感”的城市气质，成功将购物中心升级为城市文化地标。
而苏州文旅消费素来以“微度假”“古镇游”为主，多年以来的文旅收入也更多流向了平江路、周庄等历史文化景区。
说白了，苏州的高端商业困局，本质还是经济结构与商业需求的配置问题。
但毕竟作为一个经济强市，如若没有与之匹配的商业名片，终归是一种遗憾。
苏州要想扭转当前的局面，该怎么办？
恐怕还是需要在商业布局方面集中火力。
跳出原有思维，重新找好位置，打造一个能辐射长三角的高端商圈，引入真正具有号召力的顶奢品牌，改变人们对苏州“重生产轻消费”的刻板印象。
去年8月，苏州中环广场封顶，同年11月，全球第11座、江苏首座来大众签约，将落地苏州园区湖东。
显然，苏州已经回过味来：
自己的商业版图上现在迫切需要一个足够担当门面的商业中心。
我们有理由相信，未来随着中环广场、来大众等项目的推进，苏州终将打造出属于自己的“商业地标”，补全商业短板，在城市竞争的赛道上再次跑出“最强地级市”的底气。
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