近期，77只REITs集中发布了2025年年度报告。上一期关注了产业园，本期我们聚焦仓储物流板块。发布年报的10只仓储物流REITs中，出租率大多都超过了90%，最高同样是100%。
其中，整体出租率最低的是中航易商仓储物流REIT，期末出租率为88.16%。单个项目方面，出租率最低的是中金普洛斯REIT旗下的普洛斯江门鹤山物流园，出租率为64.59%。
红土创新盐田港REIT
报告期末出租率92.6%，同比下降1.65%。其中，现代物流中心项目出租率91.14%、世纪物流园项目出租率100%。
中金普洛斯REIT
期末出租率89.54%，同比增长3.17%。
其中，普洛斯北京空港物流园项目出租率96.05%、普洛斯通州光机电物流园80.38%、普洛斯广州保税物流园100%、普洛斯增城物流园100%、普洛斯顺德物流园97.29%、苏州望亭普洛斯物流园100%、普洛斯淀山湖物流园73.15%、普洛斯青岛前湾港国际物流园99.65%、普洛斯江门鹤山物流园64.59%、普洛斯（重庆）城市配送物流中心92.86%。
嘉实京东仓储基础设施REIT
报告期末出租率100%。
华夏深国际REIT
报告期末出租率89.35%，同比下降2.93%。其中，杭州一期项目出租率86.5%，贵州项目出租率93.35%。
杭州市场仍面临压力：一方面，多个成熟园区仍存在数万平米的待租空间，形成直接竞争；另一方面，头部物流企业的仓网优化计划持续推进，包括某快递快运企业租约到期后的整合计划，以及某电商物流企业已释放整合信号，预示着市场需求端正经历结构性调整。
受市场租金下滑及去年同期签约租金水平较高两方面因素影响，贵州项目期末有效租金单价同比下降25.55%，期内租金单价水平同比下降20.28%。
华泰宝湾物流REIT
报告期末出租率97.64%，同比增长0.19%。其中，天津宝湾物流园项目出租率98.51%、南京宝湾物流园项目出租率99.05%、嘉兴宝湾物流园项目出租率92.67%。
由于2025年租赁市场波动，导致租金价格有所下滑。为了维护投资人权益，缓释区域市场波动给基金分派率带来的影响，运管机构宝湾物流决定对2025年度的部分运营管理费用予以减免，减免的含税金额约360万元。
华安外高桥REIT
报告期末出租率96.83%，同比增长1.32%。其中，W3-3地块8#仓库出租率100%，W4-3地块14#仓库出租率100%，W5-2地块1#仓库出租率100%，W5-5地块12#、13#仓库出租率89.31%。
中航易商仓储物流REIT
报告期末出租率88.16%，同比增长0.22%。其中，富莱德昆山物流园一期项目出租率85.19%、二期项目出租率98.42%、三期项目出租率85.26%。
为应对市场变化，该项目本年对存量租户和新租户的租金单价进行了相应调整，从而导致2025年实际净运营收入低于发行评估基准日预测的目标净运营收入。对此，原始权益人易商集团履行了《NOI补足承诺函》中的补足义务。
汇添富九州通医药REIT
报告期末出租率100%，报告期内日均托盘使用率80.4%。
南方顺丰物流REIT
报告期末出租率95.91%，其中深圳项目出租率100%、武汉项目出租率94.54%、合肥项目出租率95.67%。
中银中外运仓储物流REIT
报告期末出租率97.81%。其中，瑞达无锡物流项目出租率100%、瑞达昆山物流项目出租率100%、瑞达金华物流项目出租率90.17%、昆山千灯物流项目出租率100%、天津建合物流项目出租率100%、成都空港物流项目出租率99.98%。
