“在开发业务层面，减少管理层级，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。”6月25日，房地产龙头招商蛇口(001979.SZ)发布公告称，将取消华东、华南、华西、华北和江南五个区域公司，改为公司直管。同时在总部层面，新成立资产管理部，将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部。
据记者不完全统计，今年以来，中交地产、万科、中海等超10家房企纷纷启动架构调整。这意味着，房企正在经历一场扩张期到收缩期的组织架构调整，从追求“广覆盖”的模式，向注重“精管理”的形态加速转变。
从“三级管控”到“总部直管”，招商蛇口组织架构大变动
撤销华东、华南、华西、华北、江南五大区域公司，全面实行“总部—城市”二级管控模式，这标志着这家头部房企终结了延续多年的“总部—区域—城市”三级管理体系。
其实，招商蛇口在组织变革方面早有铺垫。2024年初，将七大区域整合为五大区域，留下了华东、华南、华北、华西和江南5大区域。到了2025年初，又对华东、江南区域进行了内部整合。而这一次的全面撤销区域公司，意味着其区域组织变革已经“一步到位”。
招商蛇口是招商局集团有限公司(以下简称“招商局集团”)旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务平台。1992年2月19日，招商局集团全资设立招商蛇口，注册资本为2亿元。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商局地产控股股份有限公司并于深圳证券交易所上市。公司主营房地产开发业务、资产运营和城市服务三大业务板块。
从财务表现看，2025年一季度，招商蛇口综合毛利率降至11.76%，同比下降2.74个百分点，环比下降6.44个百分点。净利率仅1.89%，同比下滑超2个百分点。今年前5月签约销售额671亿元，同比再降13.75%，这一下滑幅度跑输10强房企9.5%的平均降幅，业绩压力或为改革主因。
此前2024年报显示，招商蛇口归母净利润同比下滑36.09%至40.39亿元，扣非净利润下滑57.27%至24.49亿元。对于公司净利润下降的原因，招商蛇口表示，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。
房企集体缩减大区，力求转为总部直管
此次调整并不出乎意料。招商蛇口的组织变革经历了“裂变—合并—撤销”，这是房企对生存模式的深度改革缩影，也是行业通行的降本增效动作。
回溯其组织变革历程，2018年总部结构从16个部门精简至8个，区域从五大区增至八大区，开启扩张周期。2020年，撤销东南区域，缩至七大区域。2024年，合并深圳、华南区域，保留5大区域。直至2025年6月25日，五大区域全数撤销，回归“总部直管”。
这一循环背后，是房企从规模扩张转向质量深耕的逻辑转变，类似的调整在行业蔓延。
在头部房企中，招商蛇口“大刀阔斧”的选择全部撤销区域公司，且一次性取消了五个区域公司。在此之前，保利发展、中海地产也在今年开启组织架构调整。保利发展对部分区域公司进行合并，涉及江苏、浙江、山东、辽宁四大区域。中海地产则是合并沈阳公司和大连公司，整合为辽宁公司。
与招商蛇口的情况类似，今年3月，金茂也选择撤销所有区域公司，包括华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司。从“总部—区域—城市”调整为“总部—地区”二级管理架构，进一步降本增效，按地理区域采用就近原则整合重组，对现有城市公司撤并重组调整为14个地区公司。
记者梳理上述房企的组织调整路线发现，这些头部房企调改多有类似，但招商蛇口在组织架构调整上的力度更为可观。
未来大幅减少拿地，集中聚焦一线城市
降本增效已成为房企生存的关键。联合资信评估股份有限公司在对招商蛇口2025年的跟踪评级报告中指出，2024年，房地产行业景气度未能改善，公司项目销售受到一定影响。
从营收数据来看，招商蛇口的业务板块仍以房地产开发为主，同时，资产运营和城市服务也有一定规模。2022年，房地产开发业务收入占比超九成，2024年占比下降至87.38%，毛利率也在不断下降。
“2024年，公司开发业务收入变动不大，受行业下行影响，毛利率继续下降。”评估报告指出，考虑到行业基本面情况未能改善，预计未来一年毛利率仍将下降。
基于行业现状，招商蛇口放缓拿地力度，拿地支出大幅下降，且进一步向一线城市聚焦，进而新增土地成本也有所上升，其中，公司在上海获取项目较多。
总体来看，2024年大幅缩减拿地规模，权益口径拿地支出约为335亿元，同比大幅下降61.36%。
其他业务中，资产运营收入同比增长20.53%，毛利率处于较低水平，盈利能力差。城市服务收入小幅增长，毛利率同比上升2.23个百分点，主要系公司优化组织结构，提质增效所致。
未来一年，招商蛇口新开工规模将继续下降，但竣工规模维持高位，公司仍将维持一定规模的资本支出。公司资产运营业务为公司提供稳定现金流，但在建自持物业有一定资本支出需求，且随着市场竞争加剧，未来项目经营有一定不确定性。公司城市服务收入持续增长，可为公司提供一定的利润。
“招商蛇口在2025年采取了聚焦核心城市、优化存货结构、加大优质土地投资的策略，通过高频跟踪市场和灵活调整推货节奏来应对挑战。”有投资者指出，虽然公司在短期价格和去化方面还存在压力，但在资金、管理和战略上的准备比较充分，后续在核心城市的表现值得关注。
可以预见的是，在新的组织架构下，招商蛇口能够更加灵活地调配资源和应对市场变化，这为房地产企业的转型提供了有利条件。
值得关注的是，组织架构的调整必然会导致行业内人才的流动和重新配置，加速行业洗牌与集中度的提升。此外，或将有更多房企效仿招商蛇口的“组织轻型化”模式，推动“总部—城市”的直管方式。这场“去掉中层包袱”的实验，或将重新定义房企的生存法则。
记者:刘瑾阳 编辑:郑楚翘 校对:王菲
