今天（8月1日）晚上，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会上，新上任的央行行长潘功胜发表了讲话，其中提到：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
央行关于房地产和存量房贷利率的最新表态主要有几个方面：1、继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行；2、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；3、延长保交楼贷款支持计划实施期限；4、加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
这个消息如何解读？对于存量房贷的利率问题，此前央行提出了两个办法，一是鼓励银行和借款人协商变更合同约定，二是银行新发放贷款置换原来的存量房贷。
当然也有很多人看不懂央行为什么这样表态，我是一个渺小的个体，去跟银行商量修改贷款合同、降低存量房贷，银行怎么会同意？他们没有看懂，央行这样说，其实暗含着几个意思：
第一，央行支持下调存量房贷利率；第二，存量房贷利率是当年合同约定的（加点部分），央行不能直接干预、逼银行降息，因此只能建议大家跟银行去谈判。仅仅去谈判，是解决不了问题的。所以央行还有后半句——“或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
这意味着，央行将允许转按揭，你可以按照当前的利率申请新的房贷，归还原来的贷款。如果原先你贷款的甲银行拒绝给你降息，你可以去乙银行新贷款，置换原来的贷款。允许开展转按揭，是央行、金融监管局职权范围内的。有了同业竞争，原来发放贷款的银行为了留住客户，自然会同意降低存贷房贷利率，而且避免了央行对各银行的行政干预。
央行最早透露“存量房贷利率”即将下调，是在7月14日国务院新闻办举行的新闻发布会上。当时的表态是：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
之所以做出如此表态，主要是应对当前汹涌的还贷大潮。由于提前还房贷的人越来越多，截止今年6月份，个人住房贷款的余额甚至开始出现了负增长。正是在这样的背景下，央行首次公开做出了回应，为存量房贷利率下调打开了一道口子。
而之所以会有越来越多的人选择提前偿还房贷，主要原因在于，前几年买房的人，贷款利率高达5%甚至6%以上，但是从去年下半年以来，房地产市场开始史诗级救市，房贷利率迅速下跌，按照央行的最新数据，今年6月份，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。
事实上，很多城市的房贷利率甚至已经跌破了4%。所以，那些曾经以6%的利率买房的购房者，心理层面受到了巨大冲击。更重要的是，过去一年多，我国的利率快速下跌，存款利率降到了建国70多年来的最低水平，3年期存款利率也只有2.5%左右。
今天，央行终于宣布，要把住房贷款利率降下来，假设能把存量贷款利率降低到LPR的水平，那真能省下好大一笔钱。打个比方，如果你借的了100万房贷，还款期为30年，住房贷款利率下降后，可以省下38万元的利息。
不信？我给大家算笔账：当房贷利率维持在5.95%的高点时，你需要还的利息总额，为114万元。如果房贷利率能够降到LPR4.2%的利率标准时，你需要还的利息总额，为76万元。114万元减去76万元，不就等于38万吗？因此恭喜各位正在辛苦供楼的朋友，大家终于看到曙光了，可以把省下的钱用来改善生活，为国消费了。
很多人表示不行，但是这一次不一样，由央行行长亲口讲出来，份量自然不一样。并且，上一次的措施是“支持和鼓励”，并没有强制性；这一次，用的是“指导”，就带有一定的强制性了。咱们可以参考一下2008-2009年的情况，曾经历过一轮存量房贷利率的调降。
2008年10月，央行宣布决定“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”，但该优惠举措主要针对于新增客户，而关于存量房贷利率，央行负责人表示让金融机构根据对客户的评估情况自行决定。于是，不少存量贷款客户，通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。在被中小行不断“挖墙角”之下，为保住贷款规模，大行最终也彻底加入竞争当中。
目前，央行已经表态了，那存量房贷利率，肯定是要降的。只不过，这一次执行起来的阻力，肯定会比2008年要大得多。当前，存量房贷规模已高达38.8万亿元。假设存量房贷利率下调100个基点，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，对银行来说，分别对应388、1146、1940亿的利润损失。
这么大的一口肉，银行可不会轻易的吐出来。所以，还得央行想办法来推动。比如，央行设立相关结构性货币政策工具，来鼓励银行降低存量房贷利率。只不过这是针对整个中国经济，不是仅仅为了房贷利率。
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