2024年前4月，300城经营性用地约25851万平方米，同比下降9%，仍处历史低位。
市场热度方面，得益于京沪苏杭等热点城市核心板块地块的出让，重点监测城市3月份平均溢价率一度达到5.6%，但随着4月优质地块入市占比回落，平均溢价率显著回落至3.5%，为2024年至今最低。
究其原因，既有土地质量下降的原因，又更多地有大环境持续下行有关。统计局数据显示，1-3月份，新建商品住房销售面积18942万平方米，同比下降23.4%，新房成交数据较去年同期明显下滑，“金三银四”缺席，这也在一定程度上打击了房企拿地信心，因此土拍热度不及前期。
考虑到当前市场下行的大环境，即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市，也在主动收缩宅地供应量。
因此，我们认为在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段较长的时间。建议各城市在供地选择上应当更加精确，在新房去化能力有限的情况下，更加关注出让地块的去化预期和盈利空间。
2024年至今，整体土拍市场相对平稳，一季度受部分热点一二线核心地块出让影响整体市场热度稍有提升，但进入4月，重点城市优质地块成交占比略有下降，供求回调低位持平。
cric监测数据显示，截止2024年4月25日，300城经营性用地累计供应25851万平方米，同比下降9.7%，按月来看，前3月累计供应19888万平方米，同比增长3.6%，4月土地供应量为5963万平方米，为2024年至今低位。
成交方面，截止2024年4月25日，300城经营性用地累计成交面积20725万平方米，同比下降6.4%。分月来看，受春节错期影响，2月份土地成交量同比下降，3月表现也不佳，不及去年同期，4月更是在3月的基础上有所下降，不过由于1月同比去年同期大涨39%，因此一季度成交规模较高，进入4月后基期数值的回调，整体回归低位。
市场热度方面，4月平均溢价率3.5%，较上月下降2.1个百分点，为2024年至今低位。
这主要是由于一季度一线城市北京、上海均封顶成交了多宗涉宅地，尤其是上海，一批次首轮集中土拍，挂牌的5宗地，除宝山顾村地块5.56%溢价成交外，其余4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%，热度明显回升；二线城市，杭州、苏州、合肥、长沙也都进行了集中土拍，均拍出不错的市场热度。
在北京、上海、杭州等城市优质地块高溢价成交的带动下，一季度整体溢价率环比显著上涨，环比上浮1个百分点，达到了4.5%，达到了2023年下半年以来的新高，与2023年全年热度基本持平；不过与2023年一季度相比，仍下降0.6个百分点。
从企业拿地来看，2024年1-4月新增土储货值百强门槛值为18.9亿元，同比下降32%，降幅保持不变，新增总价、建面百强门槛值分别为6.4亿元和18.4万平方米，同比降幅分别为29%和10%，但降幅持续收窄。
1-4月，新增货值、总价和建面百强的总额分别为6720亿元、3027亿元和3793万平方米，三个指标同比分别下降19%、23%和8%，同比指标由正转负，主要由于4月份房企投资规模不及往年同期，在核心城市供地减缓、优质地块减少的情况下，企业投资收缩。
整体来看，投资谨慎的趋势未有改变。一方面前四月仍有近七成百强房企未拿地；另一方面，百强房企拿地销售比仅为0.16。
聚焦到销售top10企业来看：第一，1-4月销售top10拿地金额占百强比重为57%，投资高度集中在头部企业；第二，绿城、越秀、龙湖、滨江、建发拿地金额排名与销售排名相近，且拿地销售高于行业平均，其中建发、绿城拿地销售比超过0.5；第三，前四月拿地金额仅有绿城、龙湖、滨江较去年增长，而保利、中海等今年投资略有放缓，前四月投资金额同比下降62%和74%。
目前，从供求规模的角度来看，土地供应节奏与去年同期相当、成交规模也同比基本持平，行业的供求平衡仍在调整中。
企业端来看，楼市“金三银四”的缺席、销售不及预期仍是导致企业持续审慎投资的最重要因素。月末中央经济局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，以及各大重点城市均或多或少放松了限购政策，预计接下来市场将迎来更多政策细则落地。房企及购房者均有较浓的观望情绪，在市场显著筑底、呈现回暖势态前，房企都将保持审慎、观望态度，土地市场的动态将集中于国央企、优质核心地块上。
2024年4月，房地产政策面仍集中在需求侧，月内厦门、合肥、长沙等地均在月内放款了公积金相关管理规定。在月内召开的保障性住房建设工作现场会上，住建部指出，要加大保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，抓项目建设，扎实做好项目前期工作，实现净地供应，完善规划设计方案，尽快达到开工条件，形成实物工作量。
在当前土地市场交易规模快速收窄的情况下，加大保障性住房建设和供给，为房地产市场带来了更多“确定性”较强的项目，有利于维持行业一二级市场交易规模的稳定，并促进城市建设的持续发展。
地方层面，至4月末已有近1000个县市（区）发布了2024年供地计划，住宅土地供应总量平均较2023年下降了18%，其中六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势。分能级来看，各能级城市表现基本一致，同比2023年均呈下降趋势，降幅均超10%，尤其是二线城市，同比降幅高达25%，宅地计划供给量下降更为坚决。
不过与上年土地成交规模相比，2024年整体供地计划依旧看似“过量”，样本城市2024年计划供应的总面积，达到了2023年交易量的1.7倍，包括合肥、西安在内的二线城市也均是如此，反而是常州、淮安、南通、徐州等少数三线城市供地指标控制的相对较佳。
对于大多数城市而言，不论是出于城建发展计划的阶段性目标、城市财政计划的平衡、还是为市场可能出现的反弹周期留足指标余量，都使得近年来的供地计划普遍超量，供地计划完成率的持续低位也在情理之中，预计2024年供地计划完成率仍将延续五成左右的低位。
考虑到当前市场下行的大环境，即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市，也在主动收缩宅地供应量。典型如合肥，2024年宅地计划供应量仅389公顷，较2023年540公顷降幅高达28%。
我们认为，在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段时间，全面复苏仍需更长时间。
