摘要：销售仍未回暖（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹
11月的最后几天，房企传来一些好消息。继融创中国之后，又一家民营房企宣布境外债重组成功。
11月29日，中国奥园披露内幕消息，称境外重组方案顺利在11月28日晚间如期召开的计划债权人会议上获得投票通过。
早在今年9月，中国奥园宣布已完成全部境内公开债展期。这意味着，中国奥园成为继融创后，又一家完成境内外债务重组的大中型房企，也是首家完成重组的粤系房企。
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如果从2022年1月官宣“违约”算起，中国奥园的化债之路已经走了22个月，其中不乏波澜。
还记得2022年1月19日，中国奥园发布公告称，经审慎考虑流动性状况，公司将不会支付于2022年1月到期票据的余下本金及最后一期利息。与此同时，在30天宽限期届满后，将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。
此外，中国奥园还表示，拟就其他境外金融债务采取相同原则。
2022年4月1日，中国奥园宣布停牌。此后，该司进入漫长的至暗时刻。
停牌之后，2022的后8个月，中国奥园不定期发布公告，多是关于出售资产、复牌进展、销售表现及推迟财报发布。关于债务重组等情况，会在相关公告里提几句。
2023年，中国奥园化债进度加快。
2023年7月初，中国奥园迎来关键进展：一连披露3份业绩报告和1份内幕消息。其中提到，与若干主要票据持有人（债权人小组，其持有公司发行的境外优先票据未偿还本金总额的约33.01%）就公司境外重大债务的重组方案的主要商业条款达成一致。同时披露了重组方案。
7月31日，中国奥园披露，64.35%的持有人已正式签立或同意重组支持协议；
8月10日，中国奥园75.89%的债权人已正式签署或同意重组支持协议；
9月21日，中国奥园披露2023年中期报告；
9月25日，中国奥园在港交所复牌；
11月19日，中国奥园重组计划被曝受阻。市场消息显示，该司境外债务重组方案于10月底获香港、开曼和BVI法院的受理，但在香港法院的公开受理听证会上，中国平安保险海外（控股）有限公司（简称“平安海外”）旗帜鲜明地提出反对意见。
平安海外于1996年10月24日在香港成立，为平安集团全资控股的直属子公司。
接着就是昨天（11月29日），中国奥园披露，1216名合计持有5,196,997,408美元投票计划债权的债权人投票赞成中国奥园计划（即大多数中国奥园计划债权人亲身或委派代表出席中国奥园计划会议并于会上投票，约占已投票有表决权计划债权总值的79.11%）。这意味着，该司此前的61亿美元境外债重组方案获得通过。
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针对这份债务重组方案，如有业内人士评价的：以债转股形式来进行境外债务重组，最大好处就是能够“以时间换空间”，重组后境外债务能稳定下来，暂时不用划拨资金来应对境外清偿压力，而公司管理层也能集中精力保交付，保运营，保稳定，从而度过困境谋得长远发展。
是的，以时间换空间。债务重组成功，意味着中国奥园有了更多的回血时间，来换取今后的发展空间。不过这一切都要建立在回血的基础上。
从2023年情况来看，包括中国奥园在内的多数房企，回血效果似乎都不甚理想。
图片来源|克尔瑞（特此感谢！）
今年，中国奥园没有官方披露销售表现，不过从第三方数据来看，下滑很严重。克尔瑞此前榜单显示，今年前10个月，奥园集团的权益销售额为81.4亿元，排名97，全口径销售额百强里蜜妹好像没找到。
类比去年同期，奥园集团的权益销售额还有136.6亿元，排名75位。2023年前10个月，奥园集团权益销售额同比下滑约40.4%。
今年上半年，中国奥园的营收其实是上升的，同比增幅25.11%为109.4亿元，虽然归母净利润为-29.45亿元，但毛利润有7.316亿元，同比增长373.08%。
最新中报的资产负债表显示，中国奥园目前的银行结余及现金33.74亿元，受限制银行存款35.63亿元。
另一边，截至2023年6月末，中国奥园的流动负债中银行及其他借款为687.0亿元；优先票据及债券344.0亿元；贸易及其他应付款551.1亿元。
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从财务报表可以看到，即便债务重组成功，中国奥园的回血之路还很漫长。宏观上看，市场大环境亦然萎靡。微观上，决定现金流的销售仍未稳定，债务虽然争取了更多时间但后面迟早也是压力山大。
关键还是市场。
一个时间可以参考。前两天，万科集团创始人、董事会名誉主席王石在阿布扎比召开的某论坛上说：
“中国房地产的问题才刚开始，调整当中还会有暴雷，还会有债务违约，但是政策层面我们已经看到了变化。如果调整得好，借鉴日本经验，我认为3-5年能调整过来。但是不要抱希望说，政策对了，明年或后年就会好，这不可能。”。
如此来看，对于置身危机的中国房企来说，能不能撑过后面的3-5年，是关键。祝福中国奥园。
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