5年前關於地產的天涯論壇「神貼」，正在一個一個實現！
01
房地產的神預言
近期，有一個關於中國房地產的神預言火爆全網。
原貼是2016年9月，有人在天涯論壇上預測國家對於房地產的政策布局，貼子的標題是：《中國樓市的13個必經之路》。
具體的十三個步驟如下：
1、開閘放水。（已實現，持續降准、提倡全國三成首付、M2擴張速度快於GDP）
2、房價飆升。（已實現，一直以來的樓市行情）
3、賣地解地方政府債務危機。（已實現，土地財政）
4、驅趕人民幣存款進入房市。（已實現，錢都變成了房子首付款了，收入都用來還房貸，實體經濟拿到錢來炒房）
5、外管局最大「對手」消失，外匯暫時安全。 (已實現，2017年，各大房企停止海外投資併購，外匯保住了)
6、跟隨美帝收緊貨幣。（已實現，樓市持續定向加息）
7、銀行通過CDS（信用違約互換）轉移大部分風險。（已實現，2016年落地）
8、限購製造天花板，房價開始下跌。（部分實現，組合拳已經出來，北方樓市和南方二線以外樓市開始走弱，或快或慢）
9、高位接盤或投資客無法套現，人民幣資金成功被鎖定。（部分實現，現在房產的流動性特別差，各種限制二手房交易政策出台）
10、土地財政轉型。（正在進行，17年的租售同權，租賃用地，共有產權，土地財政收入開始移交給稅收）
11、開徵房產稅，徹底套死無害散戶。（正在進行）
12、驅趕剩餘資金重新進入實業，保住就業。（正在進行）
13、人民幣國際化。（正在進行，已有越來越多的國家開始棄美元而用人民幣）
前面6條沒什麼好說的，在預言發布的時候，基本已經實現了，等於把一些既成事實寫了進去。
真正讓人驚訝的是，預言剛出不到一周，CDS就來了；預言剛出不到兩周，全國性限購就來了；預言剛出不到一個月，全國性首套房利率就開始上調了。
第7步、第8步、第9步，要麼已經實現，要麼就在在穩步推進中，大都取得了不小的成績。
第10步-13步，也是我們正在進行的步驟，只不過由於阻力比較大，目前的進度也是比較慢，但不能否認的是，這些事上面都在做。
02
國家的大棋局
要調整房地產，最擔心的就是銀行出現大面積壞賬，發生系統性風險。
2016年，在這一則預言出來僅僅一周，中國銀行間市場交易商協會發布了《信用聯結票據業務指引》、《信用違約互換業務指引》、《信用風險緩釋憑證業務指引》等等一系列公告。
標誌著中國版的CDS正式落地。（第7步）
大家可能不清楚CDS到底是個什麼東西，其實它屬於一種金融工具，具體操作機制解釋起來也比較複雜，這裡盡量說的簡單點，便於大家理解。
簡單來說，CDS是銀行化解借貸風險的一種手段，同時也可以被利用來做空地產，並且CDS在很多行業都普遍存在，不局限於地產領域。
銀行放出去的房貸，最怕的情況是買房者還不起貸款。這個時候市場就誕生了一種方法把風險緩衝掉——推出了CDS。
你可以先把CDS理解為保險，但是嚴格意義上不是保險。
是銀行找到了保險公司，說我每個月給你一部分錢，如果我放出去房貸里有人還不上錢，那剩下的錢你幫他補上。
保險公司通過精算，對不同信譽級別的設定好了每個月的保金。這個關係差不多就是CDS。
推出CDS後，老百姓等還不上房貸的時候，在一定程度上，銀行的壞賬就可以通過CDS來緩衝。
而CDS的真正目的，是儘可能防止地產市場的劇烈波動引發金融危機，也就是說我們國家已經預料到房地產市場可能發生的情況，提前做了布局。
2021年，中國開始全方位推行二手房指導價，大量二手房市場冰封，以深房理為代表的炒房資金成功被鎖定。
中國的房地產交易被嚴格限制。
三道紅線打開發商，集中供地打地價，限購限貸打炒房客，第8步和第9步，基本實現了個七七八八。
現在還剩最難的一環——土地財政。
除了最後一步的人民幣國際化，第10步、11步、12步的最大阻力就是中國從上到下，長期依賴的土地財政。
土地財政有3層含義：
第一層是簡單的土地出讓貢獻地方財政收入；
第二層是央行配合土地出讓向市場上投放貨幣；
第三層是非標融資和抵押。
從地方財政到貨幣發行，再到融資和抵押，全部綁在了房地產上。牽一髮而動全身，這也是政策調控的難點。
破解困局的關鍵所在便是「房產稅」！
而房產稅作為土地財政轉型的補充手段，正在抓緊出台的路上。
所以，第10步開始的後面步驟，離兌現的那天必定不會太遙遠。
03
房地產未來會怎麼走？
「三十年河東，三十年河西」，於今，房地產市場算是走到了分岔口。
在「房住不炒」的大基調下；在「工業強國，科技強國」的最高戰略下；在「共同富裕」的總體目標下，一味靠房地產經濟拉動GDP的城市，逐漸會暴露原型。
房地產的支柱地位也將逐漸發生變化！
共同富裕上升到國家發展的新戰略，中國從過去的「追求效率」轉變為「追求公平」。房地產開始鎖死，在製造業升級和共同富裕未完成前，對房地產的打壓只會越來越嚴格，政策頻率也會越來越高。
總之一句話，調控將是未來房地產的主旋律。
只是，以後要怎麼調？怎麼走？充滿了太多不確定性。
竊以為，以中國的實際情況，最大的可能是走「德國模式」和「新加坡模式」的結合體。
新加坡模式：以廉價組屋為核心的階梯化供應體系。
形成「廉租房→廉價房→私人住宅」的階梯化供應體系。通過在市場上投放大量的廉租房、廉價房，實現「居者有其屋」。
德國模式：以租賃為核心的階梯化供應體系。
超過一半的德國人都是通過租房來解決居住需求。關鍵在於住宅供給充足、租賃保障完善以及打擊投機和暴利行為。
通過租房市場來解決住房問題，同時立法來充分保障租房者的權利；很大一部分人去租房，對於自有房的需求小了，房價自然也控下來了。
未來，中國可能在80%人居住的地方，如三四線，小城鎮上，通過加大廉租房、廉價房的供給，配合房地產調控措施，來穩定房價，並且讓大家都能有自己的房子。讓住房回歸「居住屬性」。
而在另外20%人生活的地方，如一線城市，龍頭二線，這些剛需十分強烈，人口流動大，地價又十分昂貴，很難通過強硬手段調控下來的地區，進一步完善租房體系。
在規範租房市場，保障租房者權利，實行「租售同權」的情況下，通過租賃市場來解決住房問題。
04
結語
其實，人們真正想要的，不是房價狂跌不止，而是當地的房價能夠匹配當地的收入，人人都能通過個人奮鬥住進屬於自己的家。
希望提出共同富裕的口號後，能夠讓城市裡的人從房價中解脫出來。而不是像現在這樣，一次次對現實失望，最終躺平。
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