地產代建，今年可能會有的3個趨勢

當前，我國代建行業正飛速發展，已成為品牌房企「必爭之地」。據統計，截至2022年底涉足代建業務的房企已超60家。

相對而言，我國代建行業還是一個非常年輕的行業，大多企業都屬於初創階段，在摸著石頭過河。

因此，我們對國際上發達國家的代建經驗進行了分析與研究，希望能有所收穫。海外標杆房企商業模式雖與代建有一定相似性，但由於基本制度和歷史路徑之間存在一定差異，所以可以參考但不能完全借鑒。

海外代建模式

1、奉行縱向一體化的鐵獅門利用地產基金模式，以超低投入賺取超額利潤

鐵獅門是我國代建行業一眾大佬的偶像，大多數入局代建行業的先行者，都拿鐵獅門對過標。

鐵獅門成立於1978年，是美國一流的房地產業開發商、運營商及基金管理公司，其憑藉超群的設計能力、施工質量和項目品質不斷地創造著一個又一個新的傳奇。但，鐵獅門在國內最出名的還是「縱向一體化+小股操盤」的重運營、輕資產模式。

所謂「縱向一體化」模式，是指鐵獅門的業務包含產業鏈所涉及的各個領域，涵蓋投資與開發、設計與工程、物業租賃、物業管理等開發全流程。

項目是房企最基本的利潤來源，而利潤最重要的保障就是對項目全周期的把控。在這一點上，鐵項門憑藉其強大的整合能力，用縱向一體化模式實現了從前端到後端、實體到金融的全產業鏈延伸，使投融資、開發、管理以及退出渠道等關鍵環節有機融合起來，探索出一套成熟的項目運作機制。

作為一家非上市地產企業，鐵獅門除了物業開發和管理能力外，其最核心的就是金融能力。鐵獅門往往以較少的股比參與投資，掌控整個項目的運作，並從中賺取超額利潤。

例如，2013年鐵獅門與萬科合作開發舊金山Lumina項目（兩個連在一起的住宅塔樓）。項目總投資為6.2億元，其中萬科股權佔比71.5%，鐵獅門及其下屬基金佔28.5%，該項目由鐵獅門操盤。

在這個項目中，鐵獅門以僅1.71%的股權，配合運營與財務的多層槓桿，在項目中賺取了股權收益、項目管理費、項目超額利潤分配、基金管理費、基金超額利潤分配等五份收益。因此在房地產高景氣時期，鐵獅門曾以不到5%的資本投入，分享了地產項目超過40%的收益。戳這裡，了解項目建設管理平台

2、三井不動產為C端客戶提供代建服務，為公司貢獻穩定、多元化的增量收入

日本代建行業的發展驅動力主要源自於20世紀90年代。那時泡沫破裂後，大型不動產開發企業開始逐步轉向輕資產運營，三井不動產、住友不動產等開發商陸續涉足包括代建、住宅商業物業翻新、物業租賃、房產經紀等輕資產業務，為企業開闢新的收入途徑。

日本代建與國內的內容及屬性有所不同，其主要業務是針對C端需求的獨棟住宅建設、翻新等業務需求。日本房屋新建房企80%為一戶建（獨棟住宅），公寓等其他住宅佔比相對偏低，部分一戶建是居民通過購買地皮自建，從而衍生出C端獨棟住宅的代建需求。

從商業模式來看，日本C端住宅代建過程中，涉及的業務包括住宅建築規劃、建築施工、竣工驗收、售後支持等全流程，收入包含規劃設計、建築施工、售後運營服務等多個業務。

以三井不動產為例。其成立於1941年，是日本的老牌地產企業，也是日本最大的地產集團之一。

在動蕩中，三井不動產一直在積極轉型，對抗周期風險。其中，一個轉型方向就是將傳統的住宅開發業務中一部分轉型為輕資產的代建業務。主要包括2*4木質框架的獨棟住宅建設、住宅和商業物業的翻新、以及代建租賃管理等業務。

2021財年，三井不動產來自獨棟住宅建設的業務收入達到1,583億日元（約人民幣80億元），代建業務雖然利潤率不高，經營利潤率常年保持在1%-2%之間，但基本能維持盈利。

此外，代建業務還為三井不動產積累了大量的存量房客戶資源，可以為物業管理部門貢獻基於自家代建翻新房屋的管理費收益。同時，也為經紀業務部門貢獻了機會。

3、凱德利用「私募基金+REITs」雙基金模式實現開發及資本運營雙輪驅動

對凱德的研究不像是代建業務的借鑒，更像是我國輕資產未來發展方向的摸索。

凱德集團是亞洲最大的房地產公司之一，成立初期，從事傳統的房地產開發和投資業務。2002年以後，凱德轉型為輕資產模式，逐步發展出房地產開發商、房地產運營商、資產管理人三重身份，業務貫穿整個房地產產業鏈。

凱德為人所熟知的是其資本運作能力。在地產開發中，凱德採用「私募基金+REITs」雙基金模式，私募基金為傳統開發經營項目提供資金，而REITs為前期投資提供退出機制。凱德將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信託基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等機構投資者持有；待項目運營穩定並實現資產增值後，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。

凱德根據項目不同階段，一般會對應不同類型的金融產品。開發期及培育期風險高、收益高，所以主要用房地產私募基金投資；商業物業現金流穩定，風險較小，所以主要用REITs進行投資而後實現退出。通過這樣的資本運作模式，凱德建立了從開發商到私募基金，再到REITs退出的一個完整資金迴路。除了募集項目運作資金以外，凱德也可以提前一次性獲得未來多年的現金流，縮短盈利圖期。

但由於基金和REITs產品的設立需要同時滿足投資者青睞、政策支持以及符合企業戰略發展方向三個條件，因此這種方式的使用要求較高。

代建趨勢設想

對標國外代建發展和房企業務模式，我們能看見一些相似的東西，也能對我國代建行業未來發展趨勢進行一定的設想。

1、代建模式將不局限於純代建，會以輕資產運作為核心四散至周邊業務

以狹義的概念來說，代建是指代建方不擁有土地資產，僅投入品牌與管理，為項目提供開發建設及相關服務，範圍僅僅局限在工程建設領域。但隨著大批房企的爭先入局，原本天花板就有限的代建領域，代建企業的市場份額與利潤空間都會有一定壓縮。為了更好的生存，代建企業一定不斷擴展自己的業務邊界，探索代建的星辰大海。

我們可以看到，近年來代建的模式和對象已經開始有了一定變化，對象變成央企、國企、城投以及金融機構為主，範圍也開始向小股操盤、融資代建、平台服務擴展。但不論代建模式如何變化，從房企進入這項業務的初心出發，其本質還是輕資產，直接表現是不去持有（或僅持有極少份額）的資產，減少對自有資金的依賴，減少自己所要承擔的資產負債表風險。

輕資產模式起源於美國，主要是指專業分工、資產輕型化，房地產開發從投資到開發、規劃、設計、建築、後期物業管理、服務分別由產業鏈條上的專業公司完成。它不以擁有土地資產為核心或開端，而是重視運營過程帶來的企業價值增值，通過不斷的專業化，成為一個精細化的行業。

所以，橫向來說，代建的業務範圍應該會逐步向產業鏈前後兩端逐步蔓延，和鐵獅門、三井不動產一樣，從代建擴展到開發、代運營，甚至是全平台。縱向來說，代建的業態會從住宅擴展至保障性租賃用房、公建配套、學校場館、產業園區、商業等。

2、以整合「金融和資本」為核心的融資代建，將來會是未來代建行業的主流趨勢

融資代建不是資本代建。資本代建是為金融機構等資本進行代建，委託方是金融機構；融資代建是為委託方引入資本方，提供項目建設資金支持，委託方可以是任何人，中小房企居多。

在行業動蕩中，大批民營房企處於暴雷邊緣，甚至部分國企也不能倖免。此時，大量缺乏項目開發能力的金融機構跑步入場拯救項目。此外，經過上一輪的動蕩，很多拿著地來尋求代建的房企，除了沒有開發能力和希望降低風險外，很多時候也缺乏項目建設資金。因此，房企可以通過整合基金、信託等金融資源，為項目提供流動資金支持，幫助委託方解決項目開發過程中的階段性資金需求。

同時，從上面國外的發達房企經驗中，我們可以看到，無論是美國的鐵獅門，還是新加坡的凱德，在其輕資產化的過程中，REITs和其它類型的地產基金均發揮著非常重要的作用。對代建企業來說，可以借鑒他們的模式，整合金融和資本的力量，幫助委託方渡過難關，也能保障代建項目不會成為爛尾樓，能讓業主順利拿到房子。此外，還可以增加一部分金融服務收入。

3、在投資與開發分離趨勢下，未來投資商將是主導，開發商實際上就是代建服務商

在當前，國內房企大多都是大開發模式，投資、開發、營銷、運營等各個能力都具備。而從國際經驗來看，投資與開發分離是未來趨勢，房地產開發的每一個細分環節，均有相對應的投資商、開發商、承建商、運營商。

例如，美國三大房地產巨頭萊納房產、霍頓房屋和帕爾迪房屋均是以輕資產模式運營，實際屬於開發商角色。而如鐵獅門、西蒙這類企業，他們首先是一家（REITs）基金公司，其次是一家商管公司（商業/物業管理），最後才是一家地產開發商。據統計，在美國的上市房企中，投資商如REITs類企業的規模70%以上，市值總規模超過萬億美元。而真正的開發商，市值僅為200億美元左右。因此，在國外房地產市場中，投資商才是主導，且REITs在其中的作用非常大。

對比來看，我國公募REITs起步較晚，21年才開始首批試點，目前有25家，市場底層資產主要集中於基礎設施領域。2022年12月8日，證監會副主席表示「將加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍擴展到市場化的長租房及商業不動產領域」。給了房地產一絲希望。

從國際經驗和我國REITs發展趨勢，我們可以期待，隨著我國房地產市場逐漸成熟，金融市場的逐漸規範，代建企業以運營能力為核心，在投資機構參與下從而打通「投資建設、運營管理、投資退出」整條產業鏈，前端通過私募基金為傳統開發經營項目提供資金，後端用REITs為前期投資提供退出機制，充分利用外界資源，減少自身投入，從而提高盈利能力。

當然，它可能還需要很長一段時間。

小結：以史為鑒，可以知興替

風會吹滅蠟燭，卻能使火越燒越旺。

我國的代建行業仍處於發展階段，但隨著各方持續湧入賽道，行業競爭將不斷加劇，代建領域也將風雲變幻，迎來新的格局。對於代建企業來說，對行業的認知越深刻，就越有競爭力。做足充分的準備，機會來臨的時候，要做火，渴望得到風的吹拂，越來越旺。

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