江蘇張家港樓市的危機，發達的張家港低廉的房價，張家港樓市潛力

蘇南地區有很多發達的縣級市，包括崑山市、江陰市、常熟市，也包括張家港市。

但對於張家港市而言，樓市房價卻與崑山市、江陰市、常熟市相差甚遠。

現在崑山市的二手房平均房價大約為2.51萬，而常熟市的二手房平均房價大約為1.78萬，江陰市的二手房房價大約為1.6萬。

對於張家港市而言，目前新房平均房價大約為1.55萬，而二手房的平均房價大約為1.4萬。

通過對比，或許我們能夠發現張家港市的樓市房價，其實是極其偏低的。以目前張家港市樓市房價在蘇州10個區市當中，僅僅排在太倉市之前處於第9位。

影響城市的房價的因素有很多，包括這座城市的發達與否，這座城市的人口是否眾多，這座城市外來人口的比例多少等。

對於張家港這座城市而言，是蘇州大市整個的組成部分之一。而張家港的發達本身就走在全國百強縣市的前列，另外張家港也是一座人口大幅度凈流入的城市。

以2021年數據為例，張家港市共完成經濟總量達到3,030億。這樣的經濟數據在蘇州地區僅次於崑山名列第2位。

另外這樣的經濟數據就算在江蘇所有的區縣排名當中也能名列第三，僅次於崑山市、江陰市。可見，張家港的確是一座相當發達的縣級市。

以經濟的發達程度來判定這座城市樓市房價的高低，或許現在的張家港市樓市房價是偏低的。

對於張家港市其常住人口遠沒有崑山市那麼多，但張家港市目前的常住人口大約為144萬人。

而本地的戶籍人口大約為92萬人，也就是說這個區域有將近1/3的人口屬於外來人口，側面反映到張家港外來人口的佔比也是非常高的。

大量的外來人口聚集在張家港，要麼在張家港這個區域租房子住，要麼在張家港這個區域買房子住。不管是哪一個類別，都對張家港的房地產開發有著極其正面的影響。

如果按照人均經濟總量的角度，那麼張家港市比崑山市還要發達一些。張家港有很多數據處於全國百強縣市的前三甲，應該說張家港的發達令很多地級市都感到壓力山大。

經濟的發達必然促進張家港，整座城市的快速蝶變，而每年巨額的城市預算收入給予張家港這座城市帶來的是超越縣級市的配套。

以2021年的數據為例，張家港市一般公共預算收入達到264億。而在當年用於整個城市的預算支出達到了244億。

張家港是一座發達的外貿城市，也是一座工業異常發達的城市。

以2021年數據為例，張家港規上工業企業總產值達到5,842億，營收更是超過了7,171億，所產生的利潤總額達到了435億，利稅555億。

對於張家港這座城市而言不僅僅只是傳統工業發達，其新型產業更是蓬勃發展，以2021年數據為例，當年的新型產業規上，總產值就已經超過了2,732億。

城市要發展必然要大投入，張家港僅在2021年用於當地的固定資產投資就已經達到了554億，其中有200億以上用於工業投資，看得出來張家港對工業的重視程度。

超過100多萬的人口聚集在張家港這座縣級市，必然也會推動這座城市框架的拉大，而當年用於房地產開發投資，就超過了277億元，當年商品房的銷售面積達到了226萬平米。

如果每套新房的建築面積為100平米，這也就代表著一個縣級市，一年的新房成交量基本能夠達到2.26萬套。

應該說這樣的樓市成交量絕對不是一座縣級市的體量，可以說與大多數地級市的體量相媲美。

對於張家港這座城市來說，處於長江邊上，而張家港更是以港口而聞名全國乃至世界。

所以說張家港是一座發達的商貿城市，而這座城市的對外貿易額更是處於全國的前列。

以2021年數據為例，張家港實現進出口總額434億美元，其中出口總額超過了182億美元，進口總額超過了252億美元。

對於張家港市而言是一座藏富於民的城市，截止到2021年末，這座城市各類存款超過了4,239億，其中住戶內存款達到1,738億。

張家港的工業發達，自然促進了當地大量的企業走進了上市之路。截止到2021年末，張家港累計上市公司達到28家，另外新三板的掛牌量超過了76家，而張家港市一年的證券交易額更是超過了9,000億元。

儘管現在張家港這座城市的房價處於偏低的位置，但張家港的教育卻走在蘇州地區的前列，目前張家港擁有各類學校超過177所。

當然房價的高低所對應的參照物不同，而每個人對城市房價的高與低也理解不同。

隨著城市化發展，全國很多城市的房價突破萬元，儘管目前張家港二手房平均房價大約只有1.4萬元，但這樣的城市房價仍然要比全國絕大多數縣級城市的房價高。

所以在一部分人的眼裡，張家港的城市房價其實是偏高的，並不是所謂的低廉價格。

當然張家港的經濟發展促進了當地人均收入的大幅度增長，截止到2021年末，張家港城鎮居民可支配收入超過了7.79萬，而農村居民可支配收入也達到了4.18萬，這兩項數據要遠比全國平均數值高出太多太多。

對於任何城市而言，房價與當地的收入有直接關係，如果收入太低，房價就是上漲上去了也基本沒有什麼人購買。

但對於張家港這座城市而言，收入這麼高，自然城市房價高，也有它存在的道理，畢竟城市的房價是需要成交量而堆積起來的。

對於張家港這座城市而言，是典型的港口城市，是典型的工業城市，是典型的外貿出口城市，所以張家港一直踐行工業發展，必須要走在行業前列。

推進企業技術創新，促進企業的轉型，是張家港這些年成功的法寶。僅僅在2021年張家港就凈增高新技術企業67家。

可見當地對企業的扶持力度是相當的大，正是由於張家港重視企業的發展，所以張家港這些年發展速度才快過絕大多數的城市。

對於張家港這座縣級市而言，未來的發展是極其挑戰的，畢竟張家港只是縣級市，而周邊有多個重量級的城市。

包括上海市、南京市，也包括蘇州市本級、無錫市本級，還有常州市本級，另外也包括競爭對手江陰市、崑山市、常熟市。

對於張家港的樓市而言，只要城市的人口不出現外流，而且有大量的外來人口流入張家港，相信張家港，相信未來張家港的樓市仍然有很大的潛力。

個人觀點，僅供參考。