2022年11月03日00:56:36 熱門 1428

房地產稅專家施正文在接受新聞周刊採訪中披露，「房地產稅」或將在年底前試點開徵：

近日，官方媒體中國新聞周刊對「房地產稅問題專家——施正文」的一篇採訪上了各媒體報道的頭條，其中最引人關注的一個信息是：「房地產稅或將在年底前試點開徵，稅率不超過1%」，另外在這篇採訪中還有透露了四個重要觀點：第一、房地產稅已經提上日程，一線和少量二三線城市先試點；第二、房地產稅就是針對高房價擠泡沫，讓商品房的價格降下來；第三、實行高端輕稅原則；第四、在共同富裕的背景下，能夠調節財富的二次分配。

來源：新浪財經

我們對該文所表述的房地產稅的作用以及意義與施教授基本一致，唯一質疑的是推出的時間點：今年年底前。從房地產市場發展趨勢來看，我們已經錯過了兩次最好出台房地產稅的時間點，第一次是在2017-2018年，當時核心一二線城市房價快速上漲，並且上漲趨勢向三四線城市蔓延；第二次時間點就是今年上半年，核心城市及部分三四線城市房價和地價普遍過熱。自下半年以來整個房地產市場形勢已經轉變，除了統計局公布的7月份以來的銷售、投資等數據全面下滑以外，9月7日銀保監會在答記者問給出的「房地產融資的五個持續下降」再次對市場轉向進行了印證。房地產融資的五個下降分別是（截止7月末）：

· 房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低於各項貸款增速3個百分點。

· 房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.95%。

· 房地產信託規模自2019年6月以來持續下降，房地產信託餘額同比下降約15%。

· 理財產品投向房地產非標資產規模近一年來持續下降，相關理財產品餘額同比下降42%。

· 銀行通過特定目的載體投向房地產領域規模連續18個月持續下降，相關業務規模同比下降27%。

當前推出房地產稅面臨的三個問題

第一、今年下半年地方財政壓力較大，土地出讓金仍是重要支撐。近日，31省份上半年財政收支「成績單」陸續發布，根據一般公共預算收支情況可以看出，除了上海收支有盈餘以外，其他30個省市均出現收不抵支的情況（見圖1）。

圖1:2021年上半年各省市財政收支缺口情況（億元）

▲數據來源：Wind、各省財政廳、中泰證券研究所；四川省尚未披露上半年財政收支情況，數據為1-5月份

2021年上半年，我國有14個省份的財政自給率超過50%，排名前5的省份依次為上海、浙江、北京、天津和廣東，佔比均在80%以上。西藏、青海、甘肅、黑龍江和新疆等省份財政自給率不足30%，排名靠前的城市基本都是今年賣地比較好的區域，如果房地產市場下行，大部分地區財政的壓力會更大。

第二、輕稅率已經被證明失敗。目前實行房產稅的試點城市有上海和重慶，兩地的房產稅是怎麼計算的呢？試點上海房產稅實行0.4%～0.6%的差別化稅率，重慶房產稅為0.5%～1.2%。來看看上海，在一個家庭人均擁有住房60平米(含)以上的情況下，購買二套房時需要按超過部分總價的70%為稅基繳稅，成交單價在5.5萬元以上稅率為0.6%，5.5萬元以下稅率為0.4%。舉例來看，如果你是三口之家，當前居住120平米的房子，是不需要繳納房產稅的（人均豁免60平米），當你再購買一套120平米的房子時候，需求繳納房產稅，計稅的面積是60平米（兩套房240平米，減免180平米），假如房屋單價5.5萬，稅率是按照0.4%的七折來計算，也就是9240元，這就是一套660萬房子一年的持有成本，持有成本極低，也就是一個月的房租。重慶只是針對高端房源徵稅，持有成本也比較低。這樣的低稅率怎麼可能打擊到炒房呢。

第三、房地產業仍然是穩定經濟的重要支撐。根據國家統計局公布的數據，2021年上半年房地產業貢獻的GDP增加值為39742億元，貢獻佔比達到7.47%，超過2020年0.13個百分比。同策研究院出版的新書《房地產與中國經濟》中對房地產業對經濟的貢獻被低估有詳細的研究，通過把自有住房按照市場定價重新核算以後，房地產業對GDP的貢獻佔比超過13%（見表1），已經超過當期美日等發達國家房地產業的水平。

表1：我國房地產業增加值評估值及對GDP貢獻

▲數據來源：國家統計局，同策研究院整理

說明：本部分詳細論證請翻閱《房地產與中國經濟》（新版）第93頁

從房地產的產業關聯來看，房地產業與統計局劃分的42個標準分類行業的完全消耗係數均大於0，這說明房地產業與所有的行業均有後向關聯關係，能夠帶動其他行業的發展。相關報告顯示，我國房地產業消耗國內鋼鐵的30%，水泥的25%，其對傳統製造業也有較強的帶動作用。

推出房地產稅後可能造成的影響

從目前的情況來看，推出類似上海或者重慶模式的房地產稅的可能性不大，有兩個原因：

第一、因為上海和重慶已經是試點城市了，如果只是這兩種模式的推廣，也就不會再提出在一線城市進行試點這樣的措辭。並且從實際效果來看，上海和重慶的房產稅政策是無效的，並沒有起到應有的作用。

第二、專訪中，專家明確之前的試點，設計、效果都離真正的房地產稅還有距離，現在的試點是按照各國通行意義上的房地產稅制度。

基於此，可以推測，第一、試點城市的房地產稅率一定會上調，會明顯增加持有多套房群體的持有成本，絕對不會像上文我們測算的持有一套660萬的住宅，一年房地產稅才0.92萬元。目前國際上房產稅的名義稅率基本在1%-3%，扣除掉各項優惠和減免後，實際稅率在1%-2%。專訪中還披露稅率不會超過1%，也就是說核心一線城市有可能是稅率最高的，按照1%徵收。如果這樣的話，如果再購買一套1000萬超過額度的住宅作為改善或者投資的話，每年的持有成本將會達到10萬元，這將大大提高投資住房的持有成本。第二、減免面積有可能會減小，當前城鎮居民的人均居住面積為40平米左右，如果按照人均60平米減免的話，從全國範圍來計算的話，等於是全部減免了。儘管房地產稅未來應該也是「因城施策」，但是在各項指標上差距不會太大，這次專家也強調了會從一線向少量三四線擴圍。有些人可能會說房地產稅主要打擊的是持有多套住房的群體，如果單單這樣想就錯了，專家強調了是未來地方財政的重要組成，有可能會替代土地出讓金，如果大面積的減免就會喪失財政收入的支撐作用。

因此，未來的房地產稅會明顯增加房屋的持有成本，並且不會做到大面積的全面減免，如果一旦推出的話，就會造成三個方面的重要影響：

第一、大量的改善型需求將會消失，直接導致房地產市場的下行

我們在《房地產與中國經濟》一書中對於房地產市場中住宅的使用效率進行過詳細的測算，目前住宅市場的使用效率約為88.12%，主要原因就是大部分的改善群體在購買政策允許範圍內的二套或者三套住房的過程中，原有住房沒有售出，持有多套而閑置的住房的比例約為11.88%。核心一二線城市及經濟實力較強的三四線城市這個比例會更高，如果房地產稅這個時候出台，大量的多套改善需求將會消失，這會給市場進一步降溫。

第二、加劇房地產下行周期下降的速度，可能會使市場「硬著陸」。

我國房地產市場所呈現的周期，背後實際就是政策周期，而實際起作用的是貨幣周期。從趨勢來看（見圖2），自今年6月份以後房地產市場將會進入到下行的周期，預計到明年6、7月份將會進入到實質性下降階段（0線以下），如果此時出台房地產稅，將會給加劇市場的下行。即使房地產稅僅在一線城市及少量三四線城市先試點，但是也會給其他城市造成「影子效應」，大部分三四線城市會預期未來也會出台房地產稅，對於購房的態度將會逆轉。國家統計局公布的7月份全國商品住宅銷售面積同比下降9.5%，環比下降40.6%，銀保監會最近也給出了「房地產融資的五個持續下降」，在這樣下行的趨勢下出台房地產稅，會加劇市場的下行，有可能造成房地產市場「硬著陸」。

圖2：我國房地產市場周期趨勢

▲數據來源：同策研究院整理

第三、有可能會導致二手房集中「拋售」。

自2003年確立了房地產市場支柱產業地位以來，投資炒房成為社會上熱錢的主要流向。我們在《房地產與中國經濟》一書中對於房地產投資需求有詳細的測算，這一比例約為9.9%，目前我國商品住宅的市場存量約為400多萬億，也就是說約有40萬億的投機資本在住房，如果持有成本上升，勢必會讓他們在二手市場拋售套現離場，幾萬億的資金量一旦流出房地產這個蓄水池，何處安放這一天量資金將成為大問題？這些資金是不會進入實體產業的，因為早期炒房的資金基本都是從實體產業轉移過來的，當前實體產業面臨的困境更大。這些錢如果流向國外，勢必對外匯及匯率造成巨大衝擊，如果留在國內，熱錢所到之處，基本通脹成災，不要忘記我國所經歷過的「蒜泥狠」、「豆你玩」「糖高宗」。二手市場反過來會進一步影響到新房市場，這有可能拉開房地產市場一場「血雨腥風」的大幕。

不管從我國當前所處的國內外環境及經濟發展所面臨的壓力來看，還是從房地產業本領域的處境來看，除了我們上文論述的房地產稅出檯面臨的問題以外，當前大量房企也因為現金流陸續出現問題，所以，今年下半年不是出台房地產稅的最好時機。市場的下行及動蕩不僅不是房地產市場穩定的要求，還有可能會觸發系統性金融的風險。因此，今年下半年出台房地產稅的可能性非常小，如果說要選擇出台時機的話，一般適合選擇在房地產市場的上行周期，根據我們的周期研判，這一時機約在2023年6月份 -2025年7月。

—本篇作者—