解析｜恆大5個月漲96%，港股內房股爆發的原因是什麼？

沉寂了一段時間之後，港股內房股今天再次爆發，成為漲幅最大的板塊，多隻個股創新高。

中國恆大漲幅最大，收漲9.1%，報9.48港元，創歷史新高，盤中最高漲12%，高見9.77港元。中國恆大市值現為1237.14億港元，年初至今股價已經漲超96%。

評級機構標準普爾今天發表研究報告表示，將中國恆大(03333)長期企業信貸評級，由「B-」升至「B」，評級展望為穩定，主要由於集團流動性顯著改善，受惠銷售表現強勁，有穩定現金收入，同時融資渠道更多元化，故將恆大的流動性評測由弱勢轉為充裕。

與此同時，恆大今年大舉回購股份。2017年3月29日至4月27日，恆大九次回購公司股票，共計約7.23億股，累計支出了63億港元（約合55.95億元人民幣）。

中國恆大回購記錄

碧桂園收漲6.080%，收報8.20港元，股價創9年新高，市值1749.93億港元。

碧桂園今年前4月實現銷售額達到驚人的2041.6億元，同比增2.14倍，居所有房企第一位，超過萬科120億。

拿地方面，碧桂園也是最踴躍的。截至5月10日，今年碧桂園共斥資582.41億元，拿地109宗，規劃建築面積1482平方米，冠絕同行業。其次為保利、恆大、中海，拿地支出均超過400億。萬科的拿地支出為339億，排在第七。

其他內房股中，融創中國漲5.7%，綠城中國漲4.9%，保利置業漲3.7%，雅居樂漲3.2%，合景泰富漲3.1%，世茂房地產漲2.7％。其他的小編就不再贅述了哈，大家可以看下面這張圖。

下面這張圖是今年以來漲幅最大的20隻香港房地產股，除了台泥國際（也不是地產股，主營業務是水泥...不是小編的錯，甩鍋給Wind）、嘉里建設、會德豐、嘉華國際之外，其他都是內房股。

香港地產股今年漲幅TOP20，來源：Wind

分析：香港內房股飆升三大原因

內房股今天爆發的原因，大家普遍認為導火索是國家統計局18日公布的全國70個大中城市房價數據顯示，4月份15個一二線城市房價同比漲幅全部回落，而三線城市房價同比漲幅則較3月進一步擴大。

此前，摩根大通5月10日發表研報表示，該行維持對內房股長線正面的看法，因地產商業務模式正確，有望獲取利潤增長及提升市場份額。市場低估了首四個月強勁銷售可產生的利潤，部分地產商銷售更按年增逾2倍，達到全年合同銷售一半目標。因此，該行深信，直至今年第三季盈利收成期，個別贏得市場份額的內房股有望重估，股價甚至超越去年9月及今年3月的高位。

香港內房股頻頻大漲，或許有三個原因，估值極低業績極好、資金推動和行業政策支持。

第一，估值極低業績極好。香港上市的內地房地產股票，普遍處於一個低估的狀態，這也是萬達商業要回歸A股上市的重要原因。數據顯示，在萬達商業啟動回歸A股上市之前的最後一個交易日，萬達商業的動態市盈率僅有6倍左右，遠低於A股相關個股的估值水平。彼時的估值，也基本上是內房股尚未啟動時主要內房藍籌股估值水平。

除了估值水平極低，上市公司房企去年的業績水平也是極好。以A股市場的上市房企為例，已經公布年報的18家上市房企，有15家凈利同比正增長；17家公布快報的上市房企，16家凈利同比正增長；64家公布預報的，有44家凈利有望同比正增長。

第二，資金持續南下。估值低業績好固然非常重要，但沒有增量資金的推動，股價也難以大幅度的上揚。隨著滬港通、深港通的開通，香港市場正在得到內地資金的持續支撐。截至最新，港股通合計凈流入接近5200億元。低估值的地產股或許正是資金凈流入的主要目標。

第三，政策面支持。目前房地產庫存仍處於高峰的三四線城市樓市有望得到政策支持。事實上，內房股領漲的龍頭品種，雅居樂、中國海外宏洋集團、碧桂園等，都是在三四線城市有巨大土地儲備的上市房企。

券商：五月銷售放緩 注意新一輪樓市調控

交銀國際表示，我們發現在五月的首16天,10大主要城市的新供應環比下跌30%。由於減慢發出預售證,加上由年初至今的銷售理想,我們發現很多開 發商都減慢推盤。凈去化率由上星期的130%上升至270%。所以,10主要城市的成交量只環比下跌10.2%,而30大主要城市的成交量更輕微,環比下跌3.3%。然而,在未來的兩個月,由於開發商沒有財務壓力,加上他們需要時間評估調控措施帶來的影響,所以我們認為開發商不會加快推盤。另外,我們認為投資者應該注意新一輪的調控措施,例如,北京,上海和天津都加強了措施的強度。

因此,我們預期五月份的合約銷售會繼續放緩,而房價的漲幅亦會收窄。跟據國家統計局,70 主要城市的新房房價同比漲9.9%,環比漲0.7%。行業的凈資產折讓為35.8% (2017 年4月為31.8%),但是仍然較5年平均高0.6SD。

由於缺乏合約銷售的動力,我們認為很難重新評級股票。我們維持行業同步大市的評級,並建議關注高鎖定率的開發商,例如龍湖(960 HK)。

國泰君安國際表示，今年前4月，房屋銷售增速持續下滑，但投資錄得強勁增長。2017年1-4月，商品房銷售同比增速較2017年1-3月下降。與此同時，為補庫存，投資增速錄得強勁增長。另外，可售面積延續下降趨勢。

國泰君安國際稱，政策在2017年4月進一步收緊，但為促進房地產市場穩定健康發展，因城施策將會被維持。我們認為上漲的銷售均價和庫存水平較低，觸發了政策緊縮措施的出台。這些相關政策主要涉及最低首付的提高，限購令的升級和限制房屋銷售。政策緊縮可以同時抑制商品房的需求和供給，因此冷卻房地產市場。鑒於在一二線和部分三線城市的高銷售均價和低庫存水平，這些相關城市的政策收緊將會被保持。而另一方面，高庫存的低線城市將會處在政策寬鬆的環境下。

在我們覆蓋的公司中，9家公司公布了2017年4月合約銷售。在2017年1-4月，合約銷售表現分化且大型開放商較小型開發商表現更好。碧桂園（02007 HK）錄得了合約銷售的最高同比增速（214.5%）和最高金額（人民幣2,014.16億元）。中國恆大（03333 HK）在2017年5月12日宣布了共同開發協議。

國泰君安國際維持房地產行業 「中性」。由於一二線及部分三線城市的房屋銷售佔據房屋銷售的大部分，政策收緊有可能會為房屋銷售降溫，並可能對地產行業的估值帶來向下的壓力。

摩根大通則首選中國海外（00688）及萬科（02202），中型內房股看好碧桂園（02007） 及龍湖（00960），小型內房股則看好中國金茂（00817），給予上述股份評級增持。整體而言，該行相信中型內房股有更多上行空間。