厲害了我的大武侯 光看土地儲備就知道這個區域未來能有多火

今天，小全全要跟大家說說武侯了。

為什麼要說武侯呢？近兩年來，品牌開發商扎堆武侯，從2016年開始武侯區三環周邊，甚至三環外都成為了搶手貨。

龍湖、中國鐵建、保利、金茂等先拿地，並積極加持；其中新近推出的紅牌樓16畝住兼商用地，以17200元/平方米的樓面地價由東原拿下，是成都市2017年截至目前成交的最高樓面地價。

這背後，武侯究竟散發著什麼樣的氣質吸引著這些行業大佬？未來，進入武侯的機會又在哪裡？

從紅牌樓轉到武侯新城

地王加工廠動作突然就快了

武侯區作為成都五城區之一，位於成都主城區西南方位，得名於「武侯祠」，全區面積76.56平方公里，實有人口138萬，是國務院命名的高科技文化區、中西部經濟社會發展的領先區。

一直以來，武侯區產業發展領先五城區，IT商品、汽配產業、傢具產業、皮革相關產業等自發聚集在武侯的磨子橋、紅牌樓、金花簇橋等區域。不過，早期自發聚集的產業在為武侯區帶來了實際利益的同時，也因規劃無序造成一定的負面影響，導致形象不佳。

武侯早期產業集中區域

產業帶來人口，帶來財富，帶來消費力。

武侯區自然而然的成為了備受開發商矚目的熱門區域，尤其是產業發展集中的紅牌樓片區，號稱「地王加工廠」，地王頻出。可惜的是，那些高價地塊在成交後並未按時上市產品。

2012年世紀華榮以樓面地價7600元/平方米獲得紅牌樓1宗地塊，隨後不到半年選擇了退地；2013年遠雄以樓面地價10000元/平方米拿下的紅牌樓30畝住兼商地塊，已經於2016年轉讓給東原；2014年四川惠信融通以樓面地價10200元/平方米拿下的10.4畝商業地塊，至今在衛星圖上仍然是一片空地……

可以說，在武侯區地價飆升到7000元/平方米之後，甚少再有代表性高端項目面世，而置信、武海、中糧的項目售罄之後，中高端供應出現了斷層。但這樣的局面持續到2016年，突然發生轉變。

武侯區樓市板塊一覽

2015年底，中國鐵建連續拿下順江2宗地塊開始，在武侯區拿地的開發商紛紛開始加速。

2016年起，中國鐵建·西派城、藍光·雍錦世家、陽光城·檀府等項目亮相就引發關注，紅牌樓以外，武侯新城開始崛起，武侯區也因此終於回歸成都房地產主流市場。

除了市場整體回暖、改善主場，這與武侯區的區位、新產業規劃有密切關係。

順應成都市「雙核共振、多點支撐」的發展模式，高攀、紅牌樓、鞋都分別形成產業集中、規模龐大、上下游互補的商圈，以武侯新城為代表的功能區，在「由產業園區從單一生產型園區經濟向生產服務消費等多功能的城市型經濟轉型」方面，打下基礎，現代產業發展尤其喜人。

官方數據顯示，2016年，武侯區地區生產總值達到860億元，比2011年增長55.3%，「3主導+1特色」現代產業增加值佔GDP比重超過80%，現代金融、商務商貿、電子信息、文博旅遊等支柱產業聚集發展、高端突破的態勢進一步形成。顯然，武侯區已經由粗放的「土豪」模式向現代科技為主的「青年企業家」轉型，區域面貌煥然一新。

產業聚集「三區一帶」

五年後人均GDP要比2015年翻一番

2017年7月，在《成都市產業發展白皮書》中公布66個成都市重點產業園（集聚區）布局，其中位於武侯區的有3個，分別是「人民南路文創金融集聚區」「紅牌樓現代商務商貿集聚區」「武侯新城電子商務集聚區」。

隨後，在成都武侯發布《武侯區產業發展地圖》中 ，明確圍繞這三個產業聚集區，形成「三區一帶」功能布局。

武侯區「三區一帶」布局

圍繞三個以產業為主導的功能區，武侯區根據現有產業發展格局、高校經濟輻射、文化資源區位等，將「文化創意產業」、「大健康產業」、「金融電子商務等現代商務商貿業」三大主導產業一一規劃落地，並已經明確各功能區的未來發展模式及重點項目，並將持續對商務服務業空間布局和業態選擇進行優化。

今後五年，武侯區主要目標是：與2015年相比，人均GDP翻一番，達到22000美元，年均增長10%；一般公共預算收入翻一番，達到120億元，年均增長13%；服務業增加值翻一番，達到1200億元，年均增長10%；城鎮居民人均可支配收入翻一番，達到70000元，年均增長11%；高新技術產業產值翻一番，達到380億元，年均增長11%。

紅牌樓現代商務商貿集聚區：

老舊城區的翻身仗

紅牌樓現代商務商貿集聚區重點產業布局

上面已經提到，紅牌樓區域一直不乏開發商青睞，因為該區域覆蓋了老成都的成熟居住區——內外雙楠。伊藤洋華堂和龍湖金楠天街已經連接成片，與老雙楠的零星社區商業互補，居住氛圍十分濃厚；而中糧·大悅城自開業以來，迅速填補了區域的商業空白，並準備定位家庭消費在競爭激烈的成都商業市場上殺出一條路。加上地鐵的大力興建，紅牌樓的發展前景由規劃方面看來是極有優勢的。

未來的紅牌樓商圈將繼續以大悅城、大合倉、伊藤洋華堂、龍湖·金楠天街等項目為依託，重點發展地鐵大型商業、臨空商務商貿、體驗式街區商業，並引導區間商業品牌的融合調整，預計到2021年，武侯區將實現社會消費品零售總額超過千億，引進國內知名專業服務機構50家以上。

武侯新城電子商務集聚區：

以京東等龍頭企業迅速打開局面的新貴

武侯新城電子商務集聚區重點產業項目布局

2016年開始，帶來武侯區重回主流市場視野的，正是武侯新城。上述提到的西派城、檀府、雍錦世家等中高端住宅項目，均位於武侯新城。而在土地市場方面，2017年武侯新城公開拍賣成交的4宗地塊均引來了諸多品牌開發商拼搶。

武侯新城雖然起步並不算早，卻不同於簇橋、金花等老舊區域面臨較為雜亂的歷史遺留問題，西部智谷、西部文創總部·智谷匯、女鞋主題專業商圈相繼崛起，發展現狀及勢頭顯著領先於成都其他功能區。

總投資30.2億元的西部智谷已經吸引京東集團西南總部、中國移動研究院等320餘家知名企業已入駐；未來還將積極引入蘇寧雲商、喜購寶、蘑菇街、億邦動力等。「女鞋主題專業商圈」目前的女鞋產量占成都市80%以上，引進了百麗、蜘蛛王等知名鞋業企業設立區域總部。

人民南路文創金融集聚區：

4大功能極核同步拉動3大主導產業

人民南路文創金融集聚區重點產業布局

武侯區的三大主導產業，金融、文創、大健康均在人民南路文創金融集聚區布局，可以說人民南路文創金融集聚區是武侯區產業發展的重中之重，區域中的重點項目也是最多的。

以武侯祠為核心的三國文化核心區、以華西醫院為核心的健康醫療核心區，以及以川音為核心的音樂創意核心區和以四川大學（磨子橋）為核心的科技研發核心區，均位於人民南路兩側，不僅產業基礎夯實，由於地理位置特殊自起步起一直備受關注，區域形象也一直堪稱成都封面。另外，在政策的大力支持下，文創金融總部區的發展尤為引人關注。

紅牌樓小地塊供應全靠「舊改」

武侯新城6000餘畝連片土地儲備笑傲全區

梳理近三年來武侯區的主要供地情況可見，屬於武侯新城電子商務聚集區的順江是主要供地板塊，從2014年至今新增土地供應22宗，占武侯區總供應宗數的50%左右。其次，屬於紅牌樓現代商務商貿集聚區的五大花園、內外雙楠和紅牌樓板塊，從2014年至今新增土地供應19宗，占武侯區總供應宗數的44%左右。人民南路科技商務區僅川音和華西供地2宗，且均為商業用地。

2014年至今武侯區各板塊新增土地供應數量（包含流拍及因故中止地塊）

2017年截至目前武侯新城及紅牌樓拍賣成交土地情況

數據可見：

2017年截至目前，武侯區公開招拍掛的12宗土地中，5宗拍賣地塊中有4宗位於武侯新城，且除1宗由龍湖拿下的商業地塊以9800元/平方米樓面地價成交，另外3宗住宅用地樓面地價均高於12000元/平方米。

而在外雙楠所在的紅牌樓現代商務商貿聚集區，在2017年僅公開拍賣成交1宗約16畝的住兼商用地，最終以17200元/平方米的樓面地價由東原拿下，該價格是成都市在2017年截至目前成交的最高樓面地價。

武侯新城可利用土地分布

顯然，在武侯區「三區一帶」的格局下，武侯新城進階，與紅牌樓並駕齊驅，一躍成為武侯區備受開發商關注的區域，尤其集中在順江和外雙楠板塊，土地價格一再攀升仍然有種「供不應求」之感。

武侯新城未來還有6000餘畝土地資源，其中可出讓經營性用地2423.2畝，主要分布於鐵佛、七里、雙鳳及機投片區，土地性質包括工業、商業、住宅用地等，且新供應地塊連片，為產城一體發展提供了非常優質的支撐，近一年預計有超過400畝新供應將上市。

相對於武侯新城的土地供應充沛，紅牌樓的主城區稀缺性顯然更為凸顯，是主城西南二環僅存的稀缺土地供應，但供應量也是顯然不足。從2014年開始紅牌樓周邊出讓土地大多為10畝左右，幾乎不超過50畝。

在2017年，除拍賣地塊外，還有3宗掛牌土地均為服務設施用地。顯然，由於該區域涉及諸多拆遷、舊改項目，在短時間內土地供應量仍然相對緩慢，但隨著區域面貌的升級，紅牌樓「地王加工廠」的頭銜並不難保持，尤其是在產業持續優化的情況，一旦有住宅屬性的地塊放出，仍然會成為房企爭搶的焦點。

人民南路的土地供應相比紅牌樓就更稀缺了，區域內上一次公開招拍掛成交的地塊為人民南路三段24號的17畝商業用地，被藍潤以樓面地價15600元/平方米拿下，價格僅次於同樣藍潤拿下的春熙路商業地塊。而在2017年，掛牌的川音板塊商業用地因故中止。

和紅牌樓只有通過拆遷及舊改新增住宅用地供應近似，已經斷供兩年的人民南路未來也幾乎不會出現住宅用地。但即使如此，只要有地也肯定會被「瘋搶」。

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