猛漲後猛跌，唐山樓市為何迅速降溫？

樓市的情緒，準確得被唐山把握了。

去年，樓市一片大好。

唐山是北方樓市最靚的一匹黑馬，漲幅穩居全國前列，8月新房漲幅高達15.4%，二手漲幅高達14.6%，一度招至調控光顧。

今年，樓市一片冷淡。

唐山再次走在市場前面，調控沒有多嚴，但市場連跌起來一點情面都不留，到了8月，官方忍不住開啟限跌令救市。

從限漲到限跌，唐山樓市活得像是大盤的晴雨表，價格更是像搭上了過山車一樣跌宕。

如此不平靜的唐山，究竟發生了什麼？市場究竟會冷到何處？值得買入嗎？

唐山這座城市，在很多人的印象中，是因為多年前的一場地震。

確實，了解唐山，要從地質開始說起。

唐山的地質結構非常複雜，地底下不平靜，但卻蘊藏著豐富的自然資源。

唐山可以說是全國不得多見的資源富集區，是全國焦煤主要產區和全國三大鐵礦區之一，石灰岩、黃金等儲量也十分可觀。

天賜的資源拿在手上，唐山理所應當走上重工業的路子，支柱性產業以鋼鐵業、裝備製造業、建材業、化學工業、能源業五大產業為主。

此外，唐山還有優越的港口優勢，與礦石出口國澳大利亞、巴西、秘魯、南非、印度等國海運航線也十分順暢，貨物吞吐量位居世界第二，這就給與了唐山更加優質的能源、原材料運輸、加工優勢。

從產業來看唐山，在資源以及區位上的優勢可以說是得天獨厚，比大多的地級市要強很多。

2020年，唐山的GDP排在全國第28名，僅次於徐州，同時也是河北省第一大經濟體量的城市。

以這個經濟基本面來看，唐山1.1萬的樓市均價，價格算不上離譜。畢竟現在，房價不過萬地級市越來越稀有。

只不過，所有的資源型城市，面臨著更大的轉型壓力，唐山的爭議也在此。

所有因煤而生，因礦而興的能源型城市，頭頂都頂著一把達摩克利斯之劍。

這把劍的名字，叫經濟轉型。如果不能從這種資源依賴的產業模式中轉型，這類城市最終都不可避免地走向衰敗。

經濟學上，將這稱為稱為資源詛咒。

什麼意思呢？

簡單來說，自然資源本就老天爺賞飯吃，這些資源性城市，只要好好開採這比寶藏，就已經過得還算富足。

但長期以往，從不思變的話，就會產生一種發展的慣性，無心去從事附加值更高的加工業、製造業、服務業等創新型產業。

一旦自然資源枯竭，或是能源革命，這些城市因為過度依賴於資源，直接就會走向衰敗。

山西的繁榮和失落，很大程度來就是因為於此。

不過，唐山並沒有走向衰敗的跡象，情況要好很多。

2013年，國家公布了全國262個資源性城市，唐山的定義是再生型資源城市，已經宣告唐山已經擺脫對資源的高度依賴，處於轉型之中。

煤炭採選業和金屬冶煉這些高度依賴於能源的產業基本沒有結構性增長，在高端裝備製造業，比如鐵路裝備製造上，已經擁有一定的市場份額。

近年來，隨著京津冀戰略結構的調整，唐山的定位其實越來越接近承接北京此類國企，藉助港口與原材料優勢，唐山這條路子還能走很遠，這幾年的發展增速還算不錯。

但能源型為主的重工業，對這座城市的影響依舊很大，重工業依舊是唐山支柱性產業。全省四分之一的排放，創造全省五分之一的經濟，唐山的減排之路依舊漫長。

這樣的產業特點，也就造就了唐山樓市的特殊。

唐山的市場，非常封閉。

本身有產業，有就業，有購買力，但傳統產業為主，對年輕人，尤其是高學歷年輕人的吸引力非常低。

根據7普數據來看，唐山過去十年的人口增長僅僅只有14萬，相當於年均僅有1.4萬的人口增長，完全等於自然增長了。

唐山儘管基本面還不錯，但這個市場，是一個完全內耗的市場。

消耗完本有的購買力，這裡就會面臨一個非常殘酷的現實，大家都有房子了。

年輕人的出逃，也會帶走本地的購買力的出逃。

並且本身極度靠近天津的地理位置，為了更好的教育和醫療水平，唐山也是天津市場的主力軍。

未來唐山的樓市遊戲，能玩下去的人越來越少！

這是毋庸置疑的事實。

既然唐山的樓市，如此不樂觀，為何還會有去年這波上漲呢？

2019年，唐山區的樓麵價還僅僅只有3730元，2020年，已經漲到了7235元。而隨便打開去年任何一個月的統計公報，幾乎都能看到唐山，無論是新房，還是二手房都在漲。

真正要追溯這波漲動的原因，棚改並不是主推力。

唐山真正的棚改高峰還是在2017年-2018年，而到了2019年，2020年，每年的棚改安置戶數都在萬戶左右，算不上多。

那麼真正推動市場火熱的原因是什麼呢？

癥結在供需。可以看出，2019年幾乎全面都處在一個供不應求的氛圍之中，到了2020年這種趨勢還是沒有減緩。

而與此同時，土拍市場還在添油加火。

2020年8月，榮盛以樓麵價1.4w，溢價率43.25%搶得鳳凰新城一宗地；2020年6月，隆基泰和以1.6w的樓麵價拿下金融中心北側的地塊。

地王不斷入市，刺激著唐山整個市場的預期，但是也透支著唐山的購買力。按照這個地價計算，鳳凰新城房價將突破3w，金融中心至少得賣到3.1w，對於唐山這樣的地級市來說，顯然是非常困難的。

再加上市場同時也有預期，唐山的房價一直相對石家莊、廊坊、滄州、秦皇島要低，但是經濟卻比這些城市要好很多。

在河北窪地的思維模式下，確實還是有一批投資勢力湧入，在短期內刺激本就緊張的供需。

但這些，都在2021年的供應量中，迅速走向了幻滅。

其實，從2020年年底，唐山市場的住宅供應就已經在大幅提高。市場看起來是在1月的調控開始走向下跌，但實際上那場調控更多是意思意思，真正給市場致命一擊的，是突然加大的供應量。

唐山1月加大的調控，不過是二套首付5成，限售42個月，但是是從網簽開始計算，新房交房本就1-2年，再加上房產證辦理一年，所以限售三年半可能就是你拿到房產證半年，根本算不上嚴格。

只是這聲調控，變成了唐山市場最明面的一個警報！

砰！購買力都冷靜下來了！

從限漲到限跌，三四線城市可能遠比我們想像的脆弱！

2017年因為京唐鐵路，沖著環京衝進唐山市場的人們，不知解套沒有。

但去年，衝進市場的這批，可能再難有機會解套！

這可能就是眼饞三四線樓市的代價。