從「限漲令」到「限跌令」，「長春救市七條」落地！我們哈爾濱呢

「房住不炒」已深入人心，樓市天平也正在發生傾斜。

相比於一線城市升級調控來讓樓市「退燒」，部分三四線城市已經開始迎接「逆向」調控。

8月21日，湖南嶽陽成為了第一個祭出「限跌令」的城市。

「限跌令」大關開啟後，各城調控也紛紛「上架」。

樓市下半年的開局，似乎出現了過山車一樣的急轉。

有人說：「聽到限漲令的時候我是開心的，但是聽到限跌令，我的心就放不下來了。」

房價如同股市，也需要信心支撐。

「限跌令」破壞的，是所有人對房子和房價的信心。

同時加速市場對房子的恐慌，進一步促進房價的下跌。

當所有人認為它會下跌，它就真的會下跌。

而房價這種東西，上漲的時候可以掩蓋很多問題，一旦下跌，問題全都會暴露出來。

「限跌令」本意雖好，卻治標不治本。

整個樓市，亟待拯救。

8月31日，長春市有7條重磅政策落地。

與岳陽、桂林、瀋陽、昆明、唐山等市的「限跌」救市不同，長春的救市方案，更加赤裸裸。

一、合理控制住宅用地供應節奏
二、紓解開發企業資金壓力
三、加快公共服務設施建設
四、鼓勵人才和農民購房
五、允許使用公積金組合貸款
六、加大非住宅去化力度
七、規範市場秩序

而在這7個大招之下，亮點有3條：

①合理控制住宅用地供應節奏

這一招，緩解了兩個問題。

⑴以土地供應來調節長春市的房屋供需結構，緩解長春房價下跌的勢頭。

事實上，長春房價已經連續六周下跌，長春樓市的熱度也在持續下降。

前段時間，長春發布了新房備案價不得低於90%的事情，更是讓大家知道了長春房價有下跌10%的可能。

一年的時間，長春已經進入凜冬。

⑵以土地供應來緩解長春土地市場的尷尬局面。

什麼尷尬局面？

土地流拍嚴重。

今年長春第一次集中供地推出了51宗住宅用地，最終成交38宗住宅用地，2宗流拍，11宗終止掛牌，流拍率高達25%。

而且，成交的38宗住宅用地，32宗是底價成交，僅6宗溢價成交，平均溢價率僅為3%。

而到了第二次集中供地，有8宗地因無人報價而終止。

這就是長春樓市的現狀，太冷了。

從土地市場到房價，都很冷。

這也是長春為何要開啟救市大招的原因。

②紓解開發企業資金壓力

最近幾年國家逐步收緊銀行信貸，三條紅線更是給國內借貸戴上了強力緊箍咒。

而我國房地產的主要矛盾如下：

當前房地產行業的短期矛盾在於——房地產企業急於融資、回攏資金與國家全方位組織資金流入房地產的矛盾。

當前房地產行業的中期矛盾在於——房地產行業與中國經濟發展降速和產業轉型升級和擴大內需戰略相衝的矛盾。

當前房地產行業的長期矛盾在於——人口老齡化和剩餘下滑下造成接盤俠不足導致房地產沒有發展支撐源點的矛盾。

房企在這樣的矛盾之下，舉步維艱，長春市能陪房企共渡難關，實屬難得。

③鼓勵人才和農民購房

這一點可以看出，長春企圖激發市場活力。

簡單計算一下，以90平方米作為標準，原則上文件中描述的大專以上學歷或者中級以上職稱的人才，購買一套房，可以獲得4500元補貼；農民買一套90㎡的房子，可以獲得7200元的補貼。

這裡有一個有趣的點，長春在鼓勵房企打折的同時，又限制了打折力度——不得低於備案價的85%。

這也就是告訴房企，最多打85折，最多優惠15%。

那麼如果再疊加最高15%的折扣優惠的話，補貼加優惠是可以達到幾萬元以上的。

而前一陣長春市叫停「範本銷售」的例子，已經表明了長春市政府的態度——可以降，但不能降太狠。

之所以要限制，是擔心開發商折扣太猛，帶亂節奏，反倒引起長春房價大漲，弄巧成拙。

而就在今年9月13日，長春市公布了8月底樓市新政中最受關注的購房補貼和消費券細則。

其中標註了申請條件、房屋購買時間、補貼標準、消費券使用規則等。

補貼標準上沒有變化，購房消費券金額設置上則劃分為汽車消費券和家電消費券，僅可選擇其中一種且僅限領取一份。

購房消費券總額度 5000 萬元，發放 5000 份，每份價值 10000 元，其中汽車消費券 500 份，家電消費券共 4500 份，消費券數量有限，先領先得，發完即止。

不得不說，長春這7條新政加購房補貼與消費券細則公布，確實是實實在在想拯救長春樓市的。

但是對當地居民和外來人才來說，樓市「去火」，總比房價虛高要好吧？

我們說築巢引鳳，有恆產者有恆心。

這一切的前提，就是得先讓他們對買房這件事放心。

所以說，對於長春樓市新政，咱還是看看效果，等等民意。

讓時間說話，讓百姓說話，讓最後的事實說話。

無論長春樓市結果如何，長春政府就表明了一個決心：與長春樓市共存亡。

但反觀哈爾濱，決心仍有待加強。

9月9日，松北區住房和城鄉建設局發布了《關於穩定房地產市場相關情況的通知》。

面對樓市的下行狀態，哈爾濱政府選擇的樓市維穩方式和「限跌令」別無二致。

而矛盾點就在於——去年，政府還在鼓勵房企降價促銷。

2020年11月，哈爾濱市印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，推出十四條房地產扶持措施。

哈爾濱「十四條」出來的時候，就有人叫喊著：「同志們，來了，這場冷空氣將由北向南，席捲整個中華大地！」

然而事實證明，到目前為止，哈爾濱可能真的是全國唯一一個政府鼓勵房企降價保樓市的地方。

因為哈爾濱的市場，嚴重的供大於求。

政策出台，目的是好的，但是忽略了長遠的需求。

有多長遠？

同志們啊，「引導和鼓勵」只是口號啊，不是實際行動。

《通知》中真正的乾貨，真正能對市場產生影響的，是第六條、第九條和第十條。

六、支持異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款。

九、靈活就業人員連續繳存公積金六個月即可申請貸款。

十、支持哈爾濱銀行等商業銀行及金融機構，對居住用途的公寓產品給與享受住宅按揭貸款同等政策支持。

這是實打實的鼓勵買房政策，促進市場消費。

除此之外，整個「十四條」，看起來都在指望一條路——心理預期。

然而，政策如果走得是「心理預期」這條路，那它也就脫離了「實際」這條鐵軌。

因為從長期看，「心理預期」沒有任何影響。

決定房價走勢的，是結婚生孩子這樣實實在在的居住需求，不是心理預期。

心理預期隻影響購買的時間分布，不影響購買總量。

「十四條」，從效果上來說，肯定有作用。

短期內可以促進剛需型客戶下單，但長期來說，影響不可估量。

把「十四條」說是「殺雞取卵」，也不為過。

樓市終究要以和為貴，降價促銷的意義，並不積極。

美其名曰是「開創先河」，但隱隱暗含著房產「革命」的風險。

未來，還是更期待長遠性的政策，蠅頭小利不可取。

簡單一句話總結：現在是政策的谷底，以後再出台更嚴厲的調控政策，不現實了。

何時是市場的谷底？

市場的底顯然有一定的滯後性。

待到積極政策出現後，也許就是哈爾濱市場築底反彈之時。

而房地產作為地方政府的支柱產業，一旦發生懸崖式跳水下降，必然要觸及到當地政府敏感的「心臟」。

所以說其二者是「一榮俱榮，一損俱損」，實不為過。

《淮南子·兵略訓》曾說：「千人同心，則得千人之力；萬人異心，則無一人之用。」

於政府於樓市，亦同理。

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