2022年10月22日10:31:19 熱門 1660

房地產行業賺錢效應強，這可能是大家的共識，在過去20多年，房地產行業上演了太多造富神話。不僅僅是一個又一個房地產大佬成為了首富，就是很多投資客和普通購房者都通過買房掙得盆滿缽滿。根據統計數據顯示，在過去20年，全國平均房價上漲了400%，從2000年2000元/平方米漲到了2021年底的10139元/平方米。當然，這只是平均房價，具體到各個城市，房價上漲的幅度會高很多。就比如北京三環附近的房價，在2000年時僅3500元/平方米左右，但是現在北京三環附近的房價起步就是10萬/平方米。很明顯，北京房價在過去20年上漲了三十四倍，過去一套總價30萬元的房子，現在總價值都在1000萬元以上。

為什麼在過去20多年房價能夠持續上漲，並且能夠漲得這麼高呢？很多人認為是因為投資客炒作，其實這只是其中的原因之一，並不是根本原因，根本原因是我國過去住房資源緊缺，住房供不應求。在1998年住宅全面商品化之前，我國房地產行業發展很緩慢，住宅資源緊缺，城鎮住宅缺口很大。隨著1998年住宅全面商品化之後，人們對住房的需求得到了釋放，短時間內住房供不應求，房價快速上漲。雖然在往後房地產行業高速發展，但是由於城鎮化建設的原因，每年都有近2000萬農村人口進入城市之中，對住房形成了巨大的需求，一直導致我國的住房資源供不應求，這才是房價能夠持續上漲的根本原因。

但是在過去幾年，房價上漲的根本原因不再是住房資源緊缺了，隨著房地產行業高速發展20多年之後，我國的住房資源已經不再緊缺，並且已經過剩了。根據國家統計局公布的數據顯示，目前我國城鎮居民人均住房面積已經超過40平方米，就算扣除20%公攤面積，還有32平方米的實際使用面積，這個數據也和歐美髮達國家人均33平方米的住房面積差不多。另外，根據央行調查組公布的數據顯示，目前我國96.86%的城鎮家庭都已經有了房子，戶均1.5套，並且有超過40%的城鎮家庭有2套及以上的房子。而目前我國常住人口城鎮化率超過64%，戶籍城鎮化率超過44%，這說明僅城鎮戶籍家庭擁有的房子，就足夠城市中所有的人居住了，並且還會有所剩餘。很明顯，第一次房改已經取得了成效，住房資源緊缺的問題已經被解決了。

在住房資源已經過剩的大環境下，我國房價還能出現大規模上漲的情況，這就是因為炒房客炒作的原因了。在2017年，西南財經大學針對空置率做了一次調研，根據西南財經大學的調研報告顯示，在2017年我國城鎮空置房數量高達6500萬套，整體空置率為21.8%，其中商品房空置率更是高達26%，根據專家估算當前整體空置房數量已經超過了1億套。很明顯，這些空置房，大部分都是投資客持有的，因為在賣房時，新房才能賣出更高的價格，所以很多投資客的房產，一般都空置起來，自己不居住也不出租。更重要的是，在這種情況下，很多城市依舊出現樓盤開盤就售罄，排隊買房和排隊搖號買房的現象更是層出不窮。

很明顯，目前房價大漲，炒房客在其中起到了很大的作用。其實炒房客並不是單方面指的是個人或者炒房團，很多公司也都大規模炒作房產。就比如在2017年有機構統計了2017年A股上市公司的財報，最終統計得出，在2017年上半年有超過50%的A股上市公司持有投資性質的房產，總價值大約13340億。按照一套房子100萬元計算，大約有133.4萬套，相當於一個中型城市了。更重要的是，這還只是在A股上市公司持有的房子，在我國，更多的公司沒有上市，還有很多公司在其他地區和國家上市。因此可以看出，大量房產確實被投資客持有，這些房產並沒有流入市場之中，導致市場中流通的住房資源緊缺，房子供不應求，房價才能持續上漲。

房價的上漲需要資金的支撐，正是這些大企業投入大量資金進入房地產行業，才推動了房地產行業的高速發展，同時也推動了房價的持續不斷上漲。也正是這個原因，國家早在2010年就推出了所謂的「退房令」，要求16家以房地產為主業的央企外，78家非主業央企退出房地產行業。但是很遺憾，根據統計數據顯示，在2010年僅有14家非以房地產為主業的央企退出市場。2010年後，就鮮有央企大規模清退房地產業務的舉動，只有少數股權轉讓或協議出讓項目出現。之所以這些央企不願意退出房地產行業，根本原因還是房地產行業賺錢效應非常強。

但是最近幾年，國家對樓市調控政策越來越嚴格，高房價對我國經濟的發展和人們的正常生活也都造成了很嚴重的影響。特別是實體行業和高新技術產業，由於沒有足夠資金的支撐，發展受到了很大影響。

在這種情況下，央媒經濟日報也發文督促：非房地產主業的央企退出房地產領域，顯然有利於其進一步把資金和研發力量投向關係國家發展的關鍵高新技術領域，著力解決制約國家發展和安全的重大難題，補齊短板、鍛造長板，更好地解決那些「卡脖子」問題。同時，為支持實體經濟發展促進綜合融資成本穩中有降，央行也決定2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。另外國家以更嚴厲的態度重申央企「退房令」，並發布《關於中央企業加強參股管理有關事項的通知》，在通知中明確規定：要規範央企參股投資，要求央企嚴把主業投資方向，不得為規避主業監管要求，通過參股等方式開展中央企業投資項目負面清單規定的商業性房地產等禁止類業務。

可以看出，不管是央媒發聲、央行為了實體經濟降准，還是國家要求央企退出房地產行業，都表明國家要空置房地產行業的發展、鼓勵實體經濟的發展了。如果，退房令已經持續兩年了，效果非常明顯，僅在2020上半年就有中國五礦、中國石化、中國建築、招商局、中國聯通等多家非房地產主業的央企完成涉及房地產相關業務的整改或調整，並且在2020年下半年，中航集團與國家電網等8家央企發布了退出房地產領域的通知。其中國家電網更是公開表示：以更高的政治站位堅守電網主責主業，下決心退出傳統製造業和房地產業務，堅決按期完成深化集體企業改革任務。

在過去兩年，不僅是央企們在快速退出房地產行業，就是很多「國家隊」也在拋售房地產業主和房產類股份。根據每日經濟新聞報道，僅在2021年的前三季度，中國人壽減持萬科A、招商蛇口；泰康人壽減持保利發展、陽光城；和諧健康減持金融街；君康人壽減持首開股份。可以看出，這些央企、國企背景的企業都在慢慢減持房地產企業的股份。但是很多是現在一邊是央企在退出房地產，一邊是國家隊在兜底救市，這是為什麼呢？原因是在2021年下半年，全國樓市遇冷，大部分開發商沒有足夠資金去拍土地，導致土地市場遇冷。在這種情況下，很多城市的土拍最終都是由國企兜底，也就是在土地拍賣過程中，很多土地都被國資背景的企業拍得。

在筆者看來，現在國資背景的企業大規模買地是非常重要的，在樓市遇冷的大環境下，民企資金鏈緊張，根本就沒有充裕的資金去拍賣土地。所以不管是維護土地市場的穩定還是為了維護樓市的穩定，國家隊對土拍進行兜底，都起到了很大作用。更重要的是，土地拍賣是很多地方財政的主要收入，這是「國家隊」兜底，維持地方財政體系穩定。但是總的來看，「房住不炒」依舊是目前樓市調控的底線，目前一些城市和地區放鬆樓市調控政策，也只是為了維護樓市的健康穩定發展和購房者的合法權益，並不會突破「房住不炒」的底線。