地產人話|蘇州開年掛7宗商業地：城區開花，遠郊崛起，"商情"解讀

蘇州樓市開年大事件！

3月6日，蘇州市國土局發布了2018年1號公告，掛牌出讓蘇州市區7宗地塊，全部為商業用地（姑蘇區1宗、吳中區3宗、相城區1宗、高新區2宗），最高起拍樓麵價21000元/㎡，佔據了蘇州各大媒體頭條。

7宗商業用地，均位於幾大熱門板塊，如太湖度假區、木瀆、科技城等，明顯為板塊配套商業的意思。據說，科技城或將迎來五星級酒店和大劇院，板塊價值進一步提升。

一口氣推出7宗商業地塊，商業擴張的速度加快了，關鍵問題是，蘇州缺不缺商業？從蘇州開業的購物中心可能會得到一些答案。

2017年全蘇州，從蘇州市區到常熟、崑山，從南至北購物中心可謂是處處生花。尤其是大型的購物中心（商業建築面積大於8萬㎡），蘇州一共開業12家（其中8家位於市區），位列全國前三，充分挖掘蘇州潛藏的商業價值。

（2017年全國大型購物中心TOP20排行榜）

（數據來源為搜鋪網）

根據這個速度，全蘇州去年相當於每個月就有一家大型購物中心開業，蘇州市區每一個半月會有一家大型購物中心開業。為何湧現這麼多的商業？之間的關係如何？未來商業又該如何破局？

發展篇

購物中心發展關鍵點， 有人才有商業

蘇州各種商業的陸續開業是大家有目共睹的事實，這麼多購物中心上市的原因是什麼？

❶ 蘇州城市的發展

隨著城鎮化進程的加快，帶來了人口、資金和產業集聚在一二線城市，為商業地產帶來了巨大的發展空間。

❷ 新板塊的崛起

蘇州近兩年伴隨著房價的增長，多個新型板塊的價值被發掘，住宅增多，各項配套亟待完善，如太湖度假區、木瀆、甪直、漕湖、科技城等板塊，既是熱門板塊，又是商業配套有待完善的板塊。

這次1號公告中出讓的商業地塊均位於這些熱門板塊，新興板塊商業發展迅速也成了不可避免的現實。

❸ 最後一公里生活圈

社區人口密度不斷增加，商業數量要求增多，因此在人口越密集的中心區域，其商業數量也不能用常規化的要求來設定。

最後1公里商業多傾向於偏小型購物中心，對於大型購物中心來說，小型購物中心或社區型商業的大量湧現對自身的發展十分不利，用特色吸攬人氣必不可少。

關係篇

競爭or友好？看實際情況

不論所開業的購物中心的規模、位置，基本都逃不開這三種類型：填補空白型、錦上添花型、精益求精型。

1填補空白型

這個很好理解，就是板塊或區域內缺少這種商業。蘇州某些板塊發展較為迅速，剛需人群入住率高，對於商業的需求十分迫切，此時新添一座大型中心，不僅解決了周邊人群的購物、娛樂、生活等問題，對於購物中心自身發展也是十分有利。而且會隨著板塊價值的提升而提升。

這一類的購物中心在蘇州其實很多，比如說吳江的水秀天地、尹山湖板塊的陽光天地，是此類型典型的代表。

（吳江水秀天地開業）

蘇州目前還有很多板塊缺少購物中心，比如說青劍湖板塊，不過龍湖入主該板塊商業已經是板上釘釘的事了，就等最後的開業了。

2錦上添花型

蘇州有的板塊居住條件十分成熟，加之人流量多，商業需求量大，新的購物中心的開業為板塊帶來新鮮的商業，算得上是錦上添花。

去年園區開業的蘇州中心就是典型的代表，核心的位置、獨特的造型、兼容購物、休閑、娛樂等多項功能，在已有的印象城、圓融時代廣場等購物中心基礎上為園區新添一個賞心悅目的商業新地標。

（蘇州中心開業）

這些板塊不缺商業，但是在逛街購物happy這件事上，多一個去處當然是更好了，符合大眾消費的心理。

3精益求精型

蘇州有些新興板塊已有大型的購物中心，加上購房熱度高，附近很多年輕群體湧入，對於商業消費有了新的要求，因此在常規的購物中心基礎上，「精益求精」，探索出新的購物體驗。

此種類型的例子有將於2019年開業的吳中太湖新城板塊的歌林小鎮，其規劃的體驗式購物中心會為蘇州帶來新的購物體驗。未來隨著商業的發展，推陳出新的購物中心也會越來越多。

（歌林小鎮效果圖）

至於大家常提到的商業競爭，想要達到競爭關係，其客源、購物中心功能分區相似度極高，而在此方面，商業競爭者都會提前做好方案，絕對競爭關係其實很少見到，蘇州的商業還在發展，從蘇州陸續開業的一眾購物中心也能看到。

破局篇

商業發展新趨勢 創新成突圍關鍵

有數據統計，2018年全蘇州預計將有27家購物中心開業，其中蘇州市區（包括吳江區）16家；大型購物中心全蘇州將有12家開業，其中蘇州市區（包括吳江區）9家，與2017年持平。

（數據來源於贏商網）

眾多購物中心的入市，如何避免商業過剩情況的出現？怎樣在一眾購物中心中脫穎而出？先看下幾個趨勢。

✔ 消費結構的轉變

電商、O2O的廣泛應用，購物中心裡的零售類、連鎖類商業下降明顯，隨之在購物中心裡的銷售理念也發生變化，對服務的要求、教育、美食的要求進一步提高。

✔ 線下體驗式商業成潮流

網上購物的是商品和購物券，線下體驗式商業更顯重要，融入在休閑、運動、娛樂、藝術等多個方面，滿足消費者對於體驗型的消費需求，帶來新的人氣及商機。

✔ 主題商業的需求

個性化消費，讓購物中心以某個主題為主，從拼硬體到拼軟體，讓客戶認可購物中心，漸漸成為口碑宣傳。

✔ IP營銷

選擇IP營銷活動首先要符合這個購物中心的客群定位，才有可能吸引到人群，再產生消費，轉化為銷售額。

小結

總結來說，購物中心已經進入了存量時代，蘇州並不缺購物中心，缺的是有個性有創新精神的高品質購物中心。隨著一大批全國性商業的入駐，探索蘇州購物中心的發展還在進程中。

購物中心的落成開業僅僅是開始，在未來的運營和實際銷售額才是評判一家購物中心成功的關鍵。別說商業難做，你可能找了個不好的例子。