房地產泡沫化勢頭已經扭轉，銀保監會傳遞信號，恆大還能翻身嗎？

房地產是一個很特殊的行業，它不屬於金融行業，但和金融又緊密相關。在過去20年來，房地產的金融屬性越來越強，讓全民都瘋狂加入其中，也逐漸失去了原有的居住屬性。

房子是商品，本來主要是為了滿足居住需求。但很少有一個商品的漲幅有它大，以深圳為例，2000年均價為5500元左右，現在均價大概是65000元，如果按一套100平米來計算，20年來升值了595萬。就這樣的升值空間，很難讓有錢人不多買幾套。

既然房子有了金融屬性，那麼就必須用槓桿。對於普通老百姓來說，槓桿還是在合理範圍內，但對於房企來說，金融槓桿真的用到了極致。

「高槓桿，高周轉，高負債」是房地產的發展模式，由於利潤可觀，房企的槓桿是越來越高，負債越滾越大，整個行業的金融風險也越來越高。

房價無限制的上漲，讓炒房者、房企、銀行賺得盆滿缽滿，剛需族買房卻越來越難。長久發展下去，這個泡沫必然會越來越大。所以，在2020年底，相關部門推出了融資的「三道紅線」政策。

此政策一出，恆大、融創、佳兆業等一大批房企就現出了原形，在高速增長背後，負債竟然這麼高。

實際上，房企用槓桿融資發展本身是沒問題的，但由於資金來得太容易，讓大多數房企都失去了本心，開始大規模的盲目擴張，光做房地產不夠，還要造車、搞足球等一系列副業，瘋狂砸錢。

恆大就是典型的負面例子，許老闆真的是野心勃勃，搞出了八大金剛業務，花錢如流水，一個造車就投入了500多億。最終，總負債高達2萬億，賬上卻沒多少錢，窟窿非常大。

像萬科就是好學生，一直非常冷靜，面對同行們的激進擴張，面對外界的各種誘惑，始終保持警惕。時刻保持危機感，不敢盲目擴張，專註於房地產行業。

從以上兩個例子就可以看出來，這麼多房企暴雷，是因為行業走歪了，被野心蒙蔽了雙眼。在「三道紅線」政策推出後，孫宏斌還信心滿滿，說其它房企會暴雷，融創也不會，以至於在去年仍然在快速擴張。

這兩年來，房地產行業確實冷靜下來了，無論是開發投資額，還是成交量，貸款餘額，都出現了大幅下降。但只有「刮骨療傷」，才能讓整個行業繼續健康發展。

9月23日，銀保監會召開會議，表示房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。這就說明房地產的風險正在逐步出清，最終能夠實現安全著陸。

此外，在會上還提到了兩點，一是合理滿足房地產市場融資需求，二是穩妥處置恆大等部分頭部房企風險。

第一點就傳遞出信號，後續可能會適度擴大對房企的融資，這對於一些陷入困境的房企來說，是一個好的機會，只要錢到位，應該能夠度過難關。

第二點提到了恆大等頭部房企，要穩妥處置它們的風險。也就是說這些房企被單獨列出來了，因為它們負債實在太多了。

那麼，銀保監會傳遞出積極信號，恆大還有翻身的機會嗎？

前段時間，「王志綱工作室」創始人王志綱在「東方甄選」直播間表示，恆大肯定完蛋。在筆者看來，恆大已經沒有了機會。

首先，恆大這麼大的債務窟窿，已經很難填上。高達2萬億的債務，沒有人願意，也沒有必要去當這個冤大頭。

其次，恆大的信用已經崩塌，除了現房，很難成交。今年上半年銷售額只有122.6億元，這點銷售額產出的利潤還不夠2萬億債務塞牙縫。沒有銷售，恆大就不可能有翻身的機會。

對於恆大這種現狀，想要繼續獲得融資也很難，所以它基本上沒什麼機會，債務重組將是它的結局。

至於指望恆大汽車大賣，來拯救恆大，那也是天方夜譚。能不能大賣，還是一個問號，即便銷售不錯，但整個行業賣一輛都虧錢的行情下，不可能指望它來翻盤。

許家印這麼積極的轉型造車，或許是為了在債務重組，股份清零後，能夠保留在恆大汽車的股份，以圖東山再起。