全線普漲，樓市正在重演2016年？

5月17日，國家統計局公布了2021年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，在全國70城中，有62城4月新房房價環比上漲，重慶漲幅最高，較3月環比上漲1.4%。而在二手房方面，漲幅略有收窄，但是整體也還在漲。

簡而言之，新房、二手房都在漲，只是漲多漲少的區別。

01 全線普漲

今年的樓市調控，有點多。

前有深圳出台二手房指導價，強行降低市場熱度。

後有北京集中供地實施「房地聯動、一地一策」，對每一宗地的拍賣都進行了限制，保證了土拍的低溢價率。

其他熱點城市的調控更是不間斷，廣州、上海嚴查經營貸，杭州、成都將法拍房納入限購陣營，合肥將人才購房限制在35周歲以下，不斷加碼樓市。

然而，在如此重壓之下，樓市的發展勢頭還是比想像要強勁得多。5月17日，國家統計局公布了2021年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，各線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅略有擴大，二手住宅環比漲幅變動不大。

一句話，全線普漲。

咱們先來看4個一線城市，在近期，這幾個城市簡直就是「活靶子」，也是樓市調控中的「重點對象」。然而從房價趨勢來看，調控或許不盡人意，4個一線城市的新房漲幅依舊，只是二手房的漲幅略有放緩。

以新房為例，4個一線城市的新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，其中廣州以1.1%領漲一線；而在二手住宅方面，4個一線城市的二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅較上月回落0.2個百分點，其中，北京、上海、廣州分別上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

深圳樓市的「止漲」，跟近期深圳的調控升級、嚴查違規，乃至上調利率都是脫不開干係的。今年春節前，深圳官方出台了二手房指導價，並要求銀行按照指導價發放房貸。值得注意的是，熱門地區的指導價普遍低於成交價。

這種做法，等同於變相給熱門區域提了首付比例，增大了購房者的上車壓力。另外，深圳在近期上調了房貸利率，也進一步給樓市降了溫。

深圳在高壓之下，才堪堪止住了二手房的漲勢。而從大數據來看，樓市的熱度早已從一線城市向二三線城市蔓延——

31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點；

35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同。

熱點城市的二手房漲幅仍然較大，並不完全被調控限制，甚至有越控越漲的趨勢。而漲幅較大的區域，主要集中在熱點城市、都市圈內三四線城市、棚改滯後城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，造成這種現象一方面是前期明顯上漲導致，另一方面也體現出調控政策對二手房著力難度大。再加上熱點城市二手房價格上漲壓力仍較大，部分熱點城市前期限售政策到期，去年下半年以來市場熱度高，新房庫存低，需求轉向二手房市場，導致新房和二手房價格上漲輪動的局面仍然存在。

02 土拍熱度歸來

現在的形勢，跟2016年有點兒像。

咱們先來回顧一下2016年的形勢，2016年的樓市也是在調控中拉開的序幕，然而觀望情緒並沒有持續多久，便被接下來的土拍打亂了節奏，伴隨著各地「地王」的橫空出世，原本趨於平穩的形勢開始逆轉，樓市重現瘋狂。

而在最近，伴隨著集中土拍的帷幕逐漸拉開，我們似乎看到了相同的因子——

4月26日，廣州大灣區核心區域之一的南沙慶盛樞紐地塊最後被招商以總價41.31億元拿下，溢價率達35.84%；

4月28日，保利以25億元競得重慶市兩江新區兩路組團C標準分區168畝純居住用地，樓麵價15711元/㎡，溢價率83.2%；

5月13日，深圳市龍光房地產有限公司以總價69億元競得南山區西麗街道地塊，樓麵價為23650元/㎡，溢價率為44.96%。

在高溢價的背後，是樓市的熱度經久不退。重慶、杭州、無錫等地的土地市場熱度空前，在剛剛結束的第一輪集中供地中，杭州超過七成的地塊溢價率觸頂，而重慶近半地塊的溢價率超過50%。

樓市的熱度還在延續，與此同時，調控也在步步緊逼——5月13日，成都市房地產經紀協會印發了《關於進一步規範我市二手住房掛牌價格發布工作的通知》（以下簡稱：《通知》），內文提到，要進一步規範二手住房的掛牌價格，下架虛高價格房源。

在政策出爐後，有人去貝殼找房上查詢了成都高房價集中地區，發現待出售房源明顯減少。在所展示的有關房源信息中，只剩下地下車位的售價信息，其餘房源信息均為空白。類似於金融城、攀成鋼、大源板塊等高價樓盤，正在網上陸續消失。

這條舉措實在突然，結合此前成都在3月22日發布的房產新政中提到，將建立二手住房成交價格發布機制，很多人將其視作成都推出二手房指導價的「前兆」。

在之前的322新政中，成都曾明確提到——

一是加強對二手住房掛牌價格的管控，要求經紀機構不得受理及對外發布明顯高於所在樓盤合理成交價格的掛牌價格，社會化網路信息平台要配合做好技術管控；

二是先期重點對熱點片區、熱點樓盤的二手住房實際成交價格進行梳理，逐步形成區域網格化的二手住房參考價格，定期在官方網站、微信公眾號及成都住房租賃交易服務平台發布，用於指導二手房市場買賣、加強二手房交易管理。

如今看來，成都下架高價房源信息的做法，是符合「加強對二手房掛牌價格的管控」這一條的。但是具體到二手房指導價的落地，估計還有一段時間要走。

畢竟，在此前杭州、合肥等城市也曾因為二手房過熱的問題，下架過高價房源——杭州要求高於市場價15%的房源，房東需要簽署承諾書；合肥也要求眾多中介機構下架單價超過5萬/㎡的房源。

03 結語

房價，到底還有多少上漲空間？

關於這個問題，我們或許可以從另一組數據進行反推。此前，央行發布了《2020年第四季度中國貨幣政策執行報告》，內文指出，我國的居民債務繼續擴張的空間已經非常有限，要高度警惕居民槓桿率過快上升的透支效應和潛在風險。與此同時，在一定程度上，脫離城市居民可支配收入的房價收入比，也增加了年輕一代的壓力。

簡單地說，居民的負債率已經不允許房價繼續大幅上漲了。

因此，我們也能看到，近來高層對樓市的表態不斷。近日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局召開房地產稅改革試點工作座談會，引發市場對房地產稅可能會立法和出台的關注。

讓住房「去金融化」，或許是未來的大方向！