TOD大盤，出行便捷，精裝交付，拎包入住

2022年10月08日00:49:14 熱門 1913

幸福說

作為幸福里測評官，今天就給大家簡單分析下大東海江山府這個項目。

樓盤亮點

a.純商品房社區，TOD大盤，體量大，出行便捷。

b.位於福州城市發展東擴南進重要板塊——三江口，發展空間大。

c.精裝修交付，且裝修交付標準較高，基本拎包入住，省去裝修時間成本。

樓盤槽點

a.樓盤溢價稍高，整體性價比不高。

b.短期內周邊會比較荒蕪，各大路網包圍，社區部分樓棟噪音影響較大。

c.開發商進駐地產時間較短，未有交付樓盤，品質及後期物業服務未得到驗證。

樓盤分析

開發商
大東海集團是2019年進入福州的開發商，到2021年就以41.14億位列福州六區房企商品房銷售全口徑榜第六名，至今拿地總金額約267億，總建築面積398萬方，總貨值623億，布局21個項目，進入福州房企第一陣營。但是目前尚未有作品交付，真實的地產開發實力，還有待觀察。

物業

大東海江山府所使用的物業為海恩物業，該物業為大東海聯袂國家一級資質伯恩物業共同打造，高層物業費定價2.98元/平米。由於是全新的物業，尚未在項目中得到業主的認可，物業真實的品質尚不得而知。

社區體量

大東海江山府佔地約400畝，屬於純商品房大盤，規劃3673戶。分為A，B，C，D四個地塊。A區為16-22層的精裝修高層，B區為7600平的幼兒園和疊拼別墅，C區為高層加疊墅加商業別墅，D區為高層和部分商業組合而成。目前在售主要為A區10棟高層產品，主推65-109平戶型，帶裝修均價2.9萬/平。其他三個板塊的產品，均屬於待銷售的狀態。

樓棟建築

佔比400畝，總建築面積63萬㎡。容積率1.6，屬於低密度社區。其中高層住宅34棟、疊拼住宅24棟、SOHO1棟、商業別墅22棟，產品形態豐富，以組團形式布局，最大化共享社區配套。

車位情況

項目規劃3673戶，車位4859個，車位配比1：1.32，在相對適中的範圍內，未來業主停車基本不會產生太大的問題。

綠化情況

容積率僅約1.6，屬於低密社區；30%綠地率，滿足社區基本需求；園林以新中式風格進行打造，因目前實景未呈現，還需要時間進行品質考證。

交付標準

項目平層產品為精裝修交付，包括老闆的油煙機、灶台；九牧的柜子；淋浴房、熱水器、馬桶、鏡面櫃，衣櫃，陽台洗衣池等基本可以做到拎包入住。

配套分析

交通配套

如果是自駕出行，項目門口就是福泉高速，可以快速連接三環和二環，進入市中心；如果是公交軌道出行，目前距離項目50米處就是地鐵6號線的樟嵐站，開通後，連接三江口和長樂濱海新城，未來6號線延長線將向西北延伸至洪塘，和1號線、2號線、3號線、4號線、5號線、7號線和9號線換乘，暢達福州各個角落。同時規划了樟嵐公交總站，改善目前公交不便的現狀，目前出行基本只能靠自駕為主。

教育配套

項目周邊主要是清華附中福州學校小學二部。該學校為原先的嵐湖小學改名而來，後來併入清華附中，初中直升清華附中。

商業配套

項目的商業配套主要依靠榕城江上圖的主題商業街，距離約300米，建築面積7.5萬方，目前福州第二家山姆會員店已經明確入駐，利好周邊的所有項目。

發展潛力

未來規劃

三江口定位為福州未來的「副中心」，是大福州「東擴南進、跨江面海」的戰略之地，根據規劃，片區將打造成美好生活的樣板區。未來依靠地鐵6號線和延長線串聯起多條地鐵路網，暢達全城，而板塊最大的利好因素則是落位於此的清華附中福州學校，作為一所市屬12年一貫制公辦學校，未來的教育質量會成為板塊的最大看點。

樓盤對比

縱觀整個三江口樟嵐片區，經常被拿來與大東海對比的熱門樓盤，主要有兩個。

其中一個是更為靠近清華附中福州學校的濱江正榮府，該項目佔地165.29畝，共計規劃25棟高層產品，其中30%為安置房，疊拼22棟，容積率1.8。雖然配套還沒有起來，但是項目勝在距離清華附中福州學校距離最近，很受家長的青睞，目前銷售已經進入尾期。

另一個為距離項目約3公里，同屬樟嵐板塊的遠洋天賦。該項目距離榕城江上圖商業，以及學校距離都比較遠，定位改善社區，佔地99畝，共計規劃29棟樓，包括總高不超過19層的小高層，以及少量疊拼別墅。在客群定位上兩個樓盤存在一定的差異，但是遠洋天賦均價在2.3W左右，特價房到2.1W左右，對於預算比較緊張的購房群體而言，該項目價格具有一定的價格優勢。

購買建議

目前，三江口還處於發展中，各項配套還在持續落地，地鐵+學校+新房的組合整體來看非常適合願意為優質教育買單的剛需首套房購房者，不過項目的門檻不低。均價2.9萬/平，按最小83平，總價240萬，首付73萬起，同樣的價格其實已經可以進入二環內。另外，教育質量的好壞，尚未得到時間的驗證，有不少風險因素，建議購房者多做對比，謹慎購買。