「俄烏衝突」，中國大宗不動產價值爆發

2022年2月24日，隨著俄總統普京宣布在烏東部的頓巴斯地區進行特別軍事行動，從2021年下半年就開始醞釀的俄烏衝突局勢，終於演變成為了正式的現代戰爭，硝煙就此燃起，打破了二戰以來的全球和平和平，徹底掀起了新一輪的大國戰爭風暴。

現代戰爭，效率很高，戰爭是政治的延續，也是最終的手段，伴隨著俄烏戰爭的持續，戰爭背後各方的利益博弈，也愈發的清晰。

很多人都沒有意識到，在這樣的時代大背景之下，在具有對全球金融，資產，財富領域直接衝擊和影響力的戰爭極限環境之下，是一個非常寶貴審視資產價值，看清資產安全性，包括千載難逢的布局投資機遇和空間。

戰爭是燒錢的遊戲，還不是一般的點了自然燃燒，是那種潑了汽油，還在旁邊開了鼓風機的高效率燒，在經濟全球化的當下時代，總是需要有人為戰爭的消耗買單，畢竟，債務永遠不會消失，只會轉移。

現代戰爭給全球金融，資產，財富領域帶來了衝擊，全球資本流動，趨利避害，追逐利潤，在這樣的情況下，也是對各類資產價值的極限考驗。這就相當於時代提供了一個絕佳的資產價值驗證階段，那些在和平穩定階段被吹出來的價格泡沫，快速破滅，而真正具有避險屬性的底層資產，又會出現暴漲和失真。

那麼，在這樣一個難得的資產價值驗證階段，從中國的經濟環境和價值語境來看，中國的什麼資產，會迎來時代機遇和價值證明呢？

01

現代戰爭衝擊之下，人民幣資產意外成為避險資本寵兒

資本厭惡風險，資本永遠逐利，當面對戰爭這種極限威脅的情況之下，資本必然用腳投票，全球逃逸，尋求避險。

2022年俄烏衝突以來，因為資本的避險，讓全世界的不同資產，在資本真金白銀的投票下，有了完全不同的價值趨勢表現。

什麼黃金，石油，大宗原材料一路暴漲，這已經不是秘密，但是畢竟距離中國經濟環境中的投資個體是有距離的，看得見摸不著的機會，那就不是機會。但是在這一輪的資產價值考驗大潮中，人民幣資產在全球資產類目裡面的表現，非常值得關注。

地緣戰爭衝突，全球資本流動加劇，2022年，中國的人民幣成了避險貨幣，人民幣錨定的資產，成了避險資產。

當然，這和中國在過去幾十年厚積薄發，經受住了美國幾輪來自貿易，科技，金融層面的圍住堵截不果以後，依然保持了強勁的經濟增長，實現了崛起勢頭是密不可分的。五常地位，堅決抗疫，還有日益強盛的軍事建設，都是人民幣和人民幣資產看不見的核心。

從2021年開始，這種勢頭就已經很明顯了，人民幣在國際貨幣匯率市場一路走強，2021年以來，特別是2022年1月27日以後（就是下圖中那根非常明顯的行情大棒子的時間點，那是一年一度的結匯測算，修正數據的日子）人民幣的匯率，就一路絕塵，完全可以說堅挺走強，漲瘋了。

在岸人民幣匯率走勢（圖片來源：網路）

離岸人民幣匯率走勢（圖片來源：網路）

當然，用全球硬通美元做一個對比非常有必要，2021年，在美元漲了6%的基礎上，人民幣兌美元（簡稱人民幣匯率）漲了2.21%！

2022年開年至今：美元指數 繼續上漲1.23%(截止2月28日)

人民幣兌美元又漲了0.8%，人民幣還是比外幣之王美元強！

貨幣強，那麼對應的人民幣資產就必然同步強，中國因為有嚴格的外匯管制規則存在，主要看行情，具備流動性和行情表現的，就是中國對全球發行的國家債券情況：

受到中國經濟率先復甦、人民幣持續升值等多重利好推動，中國 國債卻引來境外機構的「搶購」。中債登近期公布的統計數據顯示，截至2021年1月底，其為境外機構託管的債券規模已經達到30567.75億元，同比暴漲62.09%，與去年年底相比則上漲了5.96%。

2022年2月21日，中國人民銀行在香港成功發行了兩期人民幣央行票據，其中3個月期央行票據100億元，1年期央行票據150億元，中標利率分別為2.50%和2.70%。此次發行受到境外投資者廣泛歡迎，包括美、歐、亞洲等多個國家和地區的銀行、央行、基金、保險公司等機構投資者以及國際金融組織踴躍參與認購，投標總量接近600億元，約為發行量的2.4倍，表明人民幣資產對境外投資者有較強吸引力，也反映了全球投資者對中國經濟的信心。

就連2020年中國發行的國家信用背書的負利率國債，都被歐洲市場哄搶：

中國這隻針對歐元區的國債一經發行，就被搶購一空，供不應求。實際訂單交易量竟然達到了180億歐元，是計劃發行量的4.5倍，從這裡就足以看出，歐洲人民有多麼渴求一個安全、穩定的投資環境。

所有的信號都在指向人民幣和錨定人民幣的流動性資產，全球資本用腳投票，真金白銀購買證明了這個重要的定義。

02

看懂規則紅利，抓住時代機遇，中國大宗不動產的價值爆發期還有多遠？

用大道至簡的眼光來看，任何的投資，說到底其實就兩個關鍵動作：擇時和選籌。

上面已經充分用數據和事實證明了人民幣和人民幣資產受到全球資本的追捧，但是必然有一種撕裂感，那就是在中國國內的投資領域，卻出現了反向的行情表現：

同為人民幣資產的中國股市股票和房產，在2021年中國的經濟環境中，表現卻並不理想。

股市就不用多說了，超過90%的股民都是虧損，想在中國股市的行情裡面賺錢不是什麼容易的事情。房產就更慘了，政策市的金融，調控，監管三管齊下的氛圍裡面，就連一線城市的房價在2021年都被錘的不敢動彈，更不要說普遍跌跌不休，地方政府都要出台限跌令來托舉市場的很多城市了。

2021年，是中國經濟環境中，核心資產價值風格漂移不定的艱難年份。大量的民間資本和投資群體的保值增值，獲得財產性收入的需求得不到滿足，加上外圍資本對人民幣資產的追捧，那麼割裂和錯位的感受，就自然而然的出現了。

其實，這就是本段開始說的關於投資的兩個關鍵，選籌和擇時的問題。

中國國內的人民幣資產，正在經歷一個中國經濟結構調整，經濟增長換錨的關鍵階段，底層邏輯並不複雜：

1、全面推行註冊制的股市，整體指數被不斷增加的上市公司攤平和分流了，股市從企業直接融資的渠道，階段性的成為了國家進行經濟調控，間歇性抽水，集中力量搞大事的資金市場，如果國家對於國內流動資本的需求沒有消失以前，那麼賺錢效應就沒有必要談，板塊輪動，指數穩健，有形之手佔據絕對主導，強行要求進入的資本貢獻動力，固化穩定。

聰明錢不會去這樣的地方，因為資本對於流動性的要求很高，動不動進場就被套，雖然金融收割效率很高，但是在國家資本面前，恐怕沒有什麼僥倖可言。

連索羅斯都被打的丟盔棄甲，稍微有點投資能力的資金，恐怕也要掂量掂量。

2、房地產在中國就是和國家財政關聯的政策行業，這個本質到今天已經不是什麼秘密了，完全吃政策飯，看政策態度，根據政策的臉色看收益和成長的，簡單來說，一朝失寵，態度轉變，預期和信心就沒有了，這是中國房產當前最核心關鍵的問題。

投資和資本選擇，對於審時度勢，分辨態度，更是不用多說。同樣是人民幣資產，一個海外，一個國內，待遇，預期，情緒，表現，完全不同，撕裂感不就來了？

從選籌和擇時兼顧的角度上來看，傳統的兩個投資渠道，受到國內經濟政策的管控和早遇到經濟結構調整的階段，正在經歷陣痛的洗牌階段，降槓桿，擠泡沫，去風險之下，疊加中國嚴格的外匯管制制度環境，顯然不是好的選擇對象。

但是，正是在當下全球資產價值考驗的極限環境之下，中國國內資產領域中的大宗資產，卻迎來了前所未有的時代窗口機遇紅利期。

一方面，外匯管制，海外資本無法順利進入中國進行資產購置行為，還要受到諸多監管，從資產競爭的角度來看，這很正常，就連東南亞各個國家，任何大宗資產都有「外國人持有產權比例不得超過一定百分比」的硬性規定，這就讓這一類人民幣資產，成為了具備「內資優先」特徵的優質資產。

一方面，經歷疫情，大國博弈，還有國際衝突局勢的多維度考驗，中國的大宗物業資產，價值安全性，資產流動性，包括收益情況，得到了充分的驗證。

一方面，中國的房地產行業風險出清依然在持續，必然貫穿2022年甚至需要更長的時間進行修復，房地產投資關聯的上下游，特別是在建工程和期房投資，對應的風險就被放大，別忘了資本厭惡風險，君子不立危牆之下。

最後一方面，事實說話，以投資為目的買家在2021年合計貢獻了約1,392億元的交易額，約佔全部交易額的71%，金額及佔比與2020年相比均有相當程度的增長，投資型買家更加積極的參與並完成交易；自用型買家的交易額則共計錄得579億元，約佔總交易額的29% 。

安全和資產流動性不必多說，從收益和經營的角度來看：受惠於中國出色的疫情防控和領先於全球的經濟復甦，2021年國內寫字樓市場呈現強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創歷史新高。北京、上海、深圳三個一線城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業活躍的杭州、成都、武漢領跑二線城市的需求。

在投資和出售意願均有所提升的環境下，預計中國內地商業地產大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元。

2022年世邦魏理仕中國投資者意向調查顯示，投資意向創新高，59%的受訪者選擇在2022年「更積極投資」。境內外投資者的投資意向均進一步上漲。上海和北京在今年的調查中共同進入亞太區跨境投資目的地前五榜單，尤其是上海躍居次席。

這種國內資產領域的資本動向，說明了什麼問題？

很現實，在多維複雜，多變風險交織的2022年，中國國內大宗不動產，有了價值爆發，資本追捧的勢頭。最重要的還有一點，那就是要看到規則紅利（限制外資，優先內資）的存在。

03

展望未來中國經濟環境中，各類資產的價值發展趨勢和走向

百年之未有大變局，其實從2022年開始，已經進入加速展現的關鍵時期，在這樣的階段，保護財富，謀求安全的同時，還能兼顧合理的收益，就成了不僅僅是中國國內資本和投資者群體，而是全世界資本都必然追求的目標和方向。

不用說什麼宏觀大詞，複雜分析，人民幣和人民幣資產，註定隨著中國國家不斷崛起和持續發展，包括屹立於風雲變幻的全球經濟環境中的必然趨勢，而成為最具有想像力的資本追捧對象。

中國是全球第二大經濟體，資產門類豐富多樣，當然對應的未來空間和成長也肯定不會一樣，所以基於時代環境情況和對國家經濟策略和發展規劃的認知（這一點很重要，在中國搞投資，就一定要有政策認知先行的意識），對2022年，包括後續幾年，中國國內經濟環境中，各類可觸達的主要資產類型的價值發展趨勢，進行幾點研判分析：

1、 股市：

簡單預測股市行情，沒有任何意義，從大方向上來，短期看國家資本需求，中期看市場情緒預期，長期回歸經濟基本面，而國家態度和管控貫穿全程，兩個維度的因素，一個是註冊制，一個是實體經濟恢復周期，對於2022年來說，其實2021年的行情就已經給出了很好的示範：板塊輪動，總量穩定，平穩增長的主線已經很清晰了。

除非是在信息，資本實力，還有金融交易領域有核心競爭力的群體和資本，在這樣的市場裡面，風險和機遇並存，賭性太強。

當然，這種情況不會一直持續，總是有一個從不成熟走向成熟的過程，但是這個過程有多長，中國金融市場什麼時候才能接軌全球資本市場，恐怕存在太多不確定性。

2、 商品房及關聯投資：

中國的房地產，長期以來都是作為核心經濟資產存在，但是這個邏輯，從2020年其實就已經開始發生了一些微妙的轉變。

一方面，是風險出清，關聯房地產經濟上下游的投資，風險沒有充分釋放以前，按照當下的經濟環境來說，恐怕不是什麼理想去處；

一方面，是定位變化，房價出現暴漲的可見支撐，目前沒有，市場預期和信心被錘，經濟基本面和人口對於高位運行的房價支撐不足。

最後一方面，是資產荒，不可否認一線城市核心地段好房子的資產屬性和金融價值，但是這種明牌資產數量和競爭環境，了解一下？

屬於中國房地產那個無腦投資，輕鬆躺賺的時代已經過去了，不是說房地產沒有價值想像空間，只是隨著經濟結構調整和洗牌的過程，核心價值凸顯的房產，早已名花有主，投資門檻和所要面對的資本價值爭奪，卷的一塌糊塗。至於其他城市的房產，特別是已經進入明顯價格下行階段的房產，還用考慮嗎？

3、 大宗不動產：

大宗不動產，以商辦，產業物業，物流倉儲為主力，主要決定未來價值增長的有兩個因素，一個是國內資本關注度，另一個就是實際的運營管理能力和選籌的能力。

兼顧安全性和流通性（大宗不動產是銀行金融貸款優質抵押資產標的物。），剩下的就是追逐收益的問題了。

戰爭總會結束，疫情也早晚要消失，按照這個窗口紅利期來看，還真的應了那句笑侃：今天的我，你愛理不理，明天的我，你可高攀不起！

4、 實體和製造業：

實體經濟和製造業投資，這個很講究渠道和眼光，事實上在當前中國經濟明顯的存量內卷的情況下，真的好企業不需要錢，而需要錢的行業和公司又前景堪憂。

做投資，安全第一位原則，面對實體和製造業就過不去，有興趣的可以和銀行信貸的群體聊一聊這個話題。

不動產屬性的投資，最差行情不好，但是資產還在，安全性保障；但是實體經濟和製造業，一個市場波動，或者行情損失，那就是真金白銀的虧損，甚至還有潛在的負債風險，當然這是對應的，有多少風險，對應多少想像力，是不是？

只不過實事求是的來看，2022年，在中國經濟主線思路之下，顯然不是一個適合加槓桿去豪賭的環境和時代。

投資最大的吸引力，莫過於稍縱即逝的窗口期和機遇階段。

2022年，最大的黑天鵝俄烏衝突爆發，給全球各類資產進行了一次極限狀態之下的價值考驗和回歸，能夠幫助這個時代當下的很多投資者，對於資產價值有更加深入和全面的認知和理解，有很重要的意義和價值。這樣回歸本質的機會非常稀有，既然遇到，就要學會把握。