市南區延安三路老舊廠房變身創意辦公園區 開放式休閑娛樂等多元業態

「下了地鐵走幾步就到，不用著急排隊擠電梯，低密度的辦公空間很幽靜舒適，周邊配套也齊全，在這裡辦公有愛上工作的感覺，即便有時加班也不覺得累。」在一家醫療產業單位工作的王女士這樣形容自己單位新換辦公地——市南區延安三路109號華通中聯雲芯產業園。1年前，這裡還是閑置廠房，雜草叢生引來周邊居民的抱怨。記者了解到，隨著青島實施城市更新和城市建設三年攻堅行動，除了華通中聯雲芯產業園這個「樣板」，周邊延安三路212號和198號兩處閑置的廠房也正在蛻變，未來市南區東西部交界的這條路上將形成一個新產業的創意辦公園區集群。

探訪1：閑置老廠房變身創意產業園

便利店、餐館、咖啡廳、停車場……造型前衛的趣味裝置、色彩百變的外牆塗鴉、構思巧妙的空間搭建，老舊廠房被改造成了充滿生機的「花園式」辦公場所，成為一個帶有老工業氣質，又不乏現代化便利的辦公園區「樣板」。經過半年多的改造，市南區延安三路109號華通中聯雲芯產業園去年已開始運營，年輕時尚的創意產業園區氣質馬上吸引了可恩口腔、愛慈健康、通德厚生集團等上百家企業入駐，截至目前，園區招商率已超過80％。

改造前，這裡是原青島海珊制衣廠生產廠房，始建於上個世紀80年代至90年代，原工廠停產後，主要以零散出租的方式對外經營，建築外觀陳舊，產業形態落後。從上個世紀以來，這裡租戶幾經更迭和閑置，其間，文化特色缺失、外立面破損、違法搭建、室外環境雜亂等各種問題層出不窮。

「延安三路109號周邊本身就有良好的健康產業基礎，醫療美容、眼科醫院等已初步集聚發展，為我們園區產業引入提供了良好的產業基礎。目前，園區已經形成了一個集產業成果轉化、產業創新培育和健康消費於一體，搭建起健康科技產業資源平台以及服務資源平台。」中聯建業集團不動產事業部市場招商負責人介紹。其中，可恩口腔更是將區域總部、研發中心、培訓基地等機構悉數搬了過來，將在產業園進行數千萬元的設備投入，帶動園區內中小企業入駐，豐富園區產業生態。

「我第一次來就喜歡上這裡的辦公環境。」青島博思堂文化傳媒有限公司總經理姜坤說，相比公司之前在寫字樓的辦公環境，產業園內空間更寬敞。他指著腳下打磨光滑的「水磨石」說，在新建設的辦公樓看不到這些有著幾十年歷史的「工業遺存」，這種工業風混搭風格也更加符合創意類企業的「調性」。

探訪2：開放式園區歡迎市民來遊玩

記者在園區內發現，經過更新後，這裡的辦公環境特別好，粉刷成不同顏色的辦公樓外牆，加上整潔的環境，給人特別清新的感覺。除了園區內設置了停車場給企業及客戶停車提供便利外，這裡還毗鄰地鐵2號線芝泉路站，公共交通也非常方便。接近上班時間，白領們能悠閑走進園區辦公室，不像寫字樓那樣急匆匆趕電梯。

園區內設置了多處景觀小品，門口的趣味「不倒翁」椅子、園區內的「大樓梯」都成為附近居民休閑的好去處，記者探訪時還遇到多名年輕人在這裡「打卡」遊玩。「整個園區都是開放式的，我們也歡迎市民來這裡休閒遊玩，其中園區內設置的一處『大樓梯』可以提供給社區，方便居民舉辦各類活動。」中聯建業集團不動產事業部市場招商負責人告訴記者，他們在改造園區前就想到了開放便民的特點，利用鋼結構的樓梯在寬敞的空地上「架」起一個複合型平台空間，用於舉辦露天活動和企業路演，面向社會開放。

在實現園區功能的基礎上，塑造健康、活力、開放的環境，完善運動體驗、共享、休閑娛樂等多元業態配套及社群活動空間，激發產業活力，打造富有地域特色的產業生態圈，讓新的產業園區能融入區域發展，成為在周邊生活和工作人群的一部分。這種開放性不僅能夠提升城市空間功能，也有利於園區的長久運營。

以辦公或產業為主的園區還少不了餐飲、公共場所等基礎配套。在華通中聯雲芯產業園裡，運營方還布局了約2500平方米的商業面積，占整個園區總面積的15％，引入了H FLORA花藝和可好便利店、贊稼八寶粥等多樣業態。這些業態一方面滿足了園區內辦公人群的基本需求，同時也面向周邊居民和社會開放。

未來：打造新產業集群

市南區大致被分為東部和西部兩大區域，東部新城區以繁華的現代時尚商業產業及辦公為特色，西部老城區目前正在大力復興，已經有了以文化和旅遊為特色的產業規模，延安三路正處東西城區的中間位置，有著黃金地段的天然地理優勢。「但這條路太多年沒有大的更新變化。」中聯建業集團不動產事業部運營負責人說，「導入新產業新業態，為低效工業遺存注入新活力，形成有自己特色的產業集群，借鑒北上廣等先進城市的經驗模式，延安三路或以另一種方式重新融入城市發展新軌跡。」

根據正在編製的 《市南區城市更新專項規劃》，統籌海珊制衣、孚德鞋廠周邊地塊，明確地塊近期綜合整治城市更新策略，引導建設單位以城市有機更新踐行者和城市存量資產投資運營商的高度，持續探索和沉澱，激活城市土地新的活力，確保產業升級、活力提升、品質改善等城市更新目標的實現。

「延安三路109號更新已經完成投入運營，212號和198號的更新項目也是我們目前的重點工作，這兩處項目完成更新後，也將以全新的開放、共享的面貌出現在大家面前。」中聯建業集團不動產事業部運營負責人介紹，延安三路212號是原孚德鞋廠地塊，延安三路198號是原針織五廠舊址。預計年底投入使用後，相隔僅幾百米遠的3個產業園將形成一個集群，健康、文創、互聯網、網紅店等新經濟聚集。

百姓說：社區「氣質」提升了

「看著眾多年輕的白領出入華通中聯雲芯產業園辦公，加上園區環境和之前有了質的提升，感覺這個園區成為了我們周邊社區的顏值擔當，還提升了我們社區的『氣質』。」市南區湛山街道仰口路社區工作站站長原向俊說，延安三路109號園區以前是老廠房，前些年出租給一家酒店，後來酒店停業就閑置起來了。由於老廠房年久失修，裡面長滿了雜草，還散發著霉味，周邊居民一到夏天都不敢開窗。去年更新大變樣，居民從家裡推窗望去，園區成了一道風景。

原向俊告訴記者，不僅是居民的居住環境好了，生活品質也因為園區的運營有了提升，園區內配套的便利店、咖啡館、餐館等，大大方便了周邊居民的生活。「園區管理方也和我們溝通過，社區有居民活動，可以去他們園區的『大樓梯』那裡舉辦，那裡場地寬闊，配套設施也到位，非常適合舉辦居民納涼晚會等文藝活動。」原向俊說，他們憧憬著後期延安三路212號和198號改造完，社區居民日常的可活動場所會更多。

「每天飯後帶著孩子來產業園散散步，心情很舒暢。」家住曉望路的居民李女士帶著兩歲半的女兒在園區內散步，她說，這個園區內環境和公園差不多，出入的工作人員素質都比較高，孩子在園區內自己玩，她很放心，這裡還經常能看到來錄製視頻的年輕人，順便也能感受下時尚潮流。

更新者說：定位精品的街區微更新

「我們的設計理念就是微更新，並不是大拆大建，而是基於對老工業遺址活化利用價值的深度挖掘，優化適合現代化辦公的功能特色，成為新經濟、新業態的載體，為中小創新型企業發展提供更多發展空間，給城市及周邊街區帶來新的活力。」中聯建業集團不動產事業部運營負責人說，老舊廠房獨有的特點也能創造優勢，廠房和倉庫大多樓層不高，與高密度的寫字樓相比，城市裡低密度的辦公空間更加搶手。同時，工廠內部空間開放度較高，也為改造、分割提供了更大自由度。

華通中聯雲芯產業園是由華通集團和中聯建業聯合打造，總建築面積1．8萬平方米，原來有生產車間、食堂、倉庫、宿舍和配套用房，都是上個世紀的建築。「微改造」是發掘原有建築特點和歷史，採用保護與重現策略，重新定義原衰敗建築，置換為休憩、社交、路演等多種功能集合的複合空間。同時，結合招商和功能置換需求，運用城市設計手段，從立面整治、景觀特色、環境整治等方面完善和深化更新方案，塑造層次豐富、韻律優美的城市界面。

「改造過程中，在市南區相關部門的幫助下，突破了很多難點，各部門出謀劃策，我們對局部空間巧妙改動，最終達到了滿意的效果。」中聯建業集團不動產事業部運營負責人告訴記者，維持原有建築格局，通過局部拆建、建築物功能置換、保留修繕等方式，讓舊廠房煥發新顏，既留住了工業時代的建築印記，又滿足了現代企業的辦公需求。

「比如，我們把窗戶進行了擴大，讓辦公空間明亮起來，還能節約能源消耗。」中聯建業集團不動產事業部運營負責人說，他們定位精品工程，為保留老工廠原有的風貌，在不影響功能性的前提下保留了部分「水磨石」地面和樓梯扶手，重新打磨修整，讓不少入駐企業眼前一亮。創意設計企業需要更多空間去展示產品，醫療和研發中心也需要低密度的大空間承載設備、分隔空間，這些都是老舊廠房改造辦公場所的優勢所在。

市自然資源和規劃局市南分局、市南區發改局、市南區商務局、市南區城管局等相關部門也在改造過程中及時對華通中聯提供了主動服務，提前解決城市更新項目立項、綠化、結構安全等問題，保障了項目在半年內快速完工投入運營。各部門還主動上門服務，及時克服困難協助企業倒排工期，為入駐企業提供系統化、專業化一站式管家服務，壓茬推進相關手續辦理。

專家說：

市委黨校青島市情研究中心副主任毛振鵬：推進城市更新群眾宜居宜業

城市更新，是不斷地賦能城市的生命，再造城市的繁榮和活力的過程。城市更新，既承載著人民群眾對美好生活的更高嚮往，也承載著人民群眾對人生理想的持續追求。當前，青島市正處於城鎮化高速發展期，人口不斷向城鎮集聚，城市建設進入存量提升階段，城市發展的主戰場也朝著更新改造逐漸轉移。

當前，我市正在加速推進城市更新，持續提升宜居宜業宜游水平。城市更新涉及面廣、工作量大、內容複雜，關係著人民群眾的切身利益和城市的長遠發展。城市更新不僅包括基礎設施重建、城市功能重新規劃等諸多內容，其具體決策還應綜合考慮區域經濟持續發展、周邊環境保護和文化生活設施周全等諸多因素。城市更新實施之後還會產生重大而深遠的經濟社會影響。所以，城市更新不單要關注經濟效益，還應高度重視人民群眾的切身需求和公共利益的實現。因此，以人民為中心，是加快推進城市更新的出發點和落腳點。不論路徑如何、方法怎樣，評判城市更新的成效，最終要落實到提升人民群眾獲得感、幸福感、安全感上來。如果在城市更新過程中，偏離了以人民為中心，就有可能給城市更新的順利實施帶來風險和阻礙。這些風險和阻礙不但會影響城市更新的進程，降低城市更新項目的社會效益，還會使當地政府處於社會批評的中心，嚴重損害政府的公信力。在城市更新過程中，人民群眾作為重要的利益相關者，應當進一步提升城市更新全過程的參與度，讓人民群眾的利益訴求獲得充分的表達、及時的回應，及時破解城市更新過程中的各類矛盾衝突，切實保證城市更新為人民、人民城市為人民。

創新治理，讓人民群眾宜居宜業，著力提升人民群眾的獲得感。城市更新作為一種社會活動，包含了廣泛的經濟、政治、環境、文化和社會影響，涉及到眾多利益相關者。應當充分考慮利益相關者的意見，使其參與到整個城市更新項目的生命周期中來。在眾多利益相關者中，人民群眾是關鍵的利益相關者群體，包括受項目直接影響和非直接影響的人民群眾。完善群眾參與機制，讓人民群眾根據自己的「本地」經驗為城市更新項目提供更切實可行的解決方案，有利於城市更新的順利推進。城市更新雖然會為人民群眾提供福利，但也有可能會給人民群眾帶來不可逆轉的負面影響。如果有的群眾已經切實感知到自身利益將會受到城市更新項目實施的不利影響，他們很可能採取一些不理性的措施阻礙城市更新推進，這將對城市更新產生不利影響。完善群眾參與機制，有效實現雙向溝通，即城市更新的決策者、執行者與人民群眾之間充分表達利益訴求、彼此交換意見，優化決策流程、完善決策方案、提升決策效率，提高城市更新項目的長期生存能力，更好地服務城市發展。

本版撰稿攝影觀海新聞／青島早報首席記者 孫啟孟 通訊員 滕媛