選址時，判斷一個位置是否適合開餐廳，需要一個【投資可行性分析模型】。
通過這個模型我們可以計算得到三個數據：餐廳需求人流量，餐廳需求面積，每平方米的日租金。與我們實際測量人流量的數據、實際餐廳面積、實際房租價格進行比對，從而決定是否適合在這個位置開餐廳；
在這個模型中，投資額和投資回收期是已知的。
1.計算月需求凈利潤。
用投資額÷回收期=月需求凈利潤，得到餐廳的月需求凈利潤。
我們可以知道餐廳需要每天賺到多少錢，才可以在回收期內收回投資；
2.計算月需求營業額。
用月需求凈利潤÷凈利潤率（8%~15%），得到我們的月需求營業額。
通過這一步計算我們知道了餐廳需要每月賺多少錢；
3.計算日需求人流量。
用月需求營業額÷客單價得到我們的月需求就餐人數。
用月需求人數÷30天得到了日需求就餐人數；
我們已經知道了每天需要多少顧客來吃飯，用日需求就餐人數÷捕獲率，就能得到餐廳的日需求人流量。這意味著我們已經知道了每天餐廳門前需要有多少人經過。
注意：日需求量是我們要獲得的第一個關鍵數據。
4.計算月需求房租租金。
用月需求營業額X房租佔比，就得到了我們的月需求房租租金；我們可以得到需求房租的上限；
5.用日需求就餐人數÷翻台率X座位佔比面積，得到我們的前廳需求面積。
用前廳面積÷前廳面積佔比可以得到餐廳的需求總面積；
注意：需求面積是我們需要獲得的第二個關鍵數據。
每平米日租金是我們需要獲得的第三個關鍵數據。
用這三個數據和我們已知數據比較就可以得到我們的選址位置是否適合開餐廳；
假如你看好了一個鋪位，想投資50萬開一家餐廳，如何判斷這個投資是否可行呢？
第一步：假如房屋合同為五年，較為合理的投資回報期為1年到2年，我們就能知道我們每個月的凈利潤為20833元。50萬÷24=20833元。
這意味著餐廳每個月的凈利潤要大於20833元，才能在兩年內回本。
第二步：計算餐廳需求的營業額
我們知道餐廳的凈利潤率通常為8%-15%，我們假設13%，用我們第一步得到的需求凈利潤20833元÷13%=120256元，得到餐廳每個月的需求營業額；
第三步：計算餐廳的需求就餐人數
假設我們已經知道餐廳的平均客單價為25元，用我們的月需求營業額除客單價得到我們餐廳每個月的就餐人數6411人。
6411÷30 可以得到每天餐廳的就餐人數=214人。
我們假設 餐廳人流量的捕獲率為5%。用214人÷5%=4280人，我們就得到了餐廳每天門前人流量4280人。
第四步：計算需求房租價格
通常餐廳的房租在營業收入中為10%~15%，我們選擇13%，在第二步的計算出的需求營業額160256元X13%，可以得到餐廳每個月的房租需求價格20834元。
第五步：核算餐廳面積
假設餐廳的每個佔地面積為1.3㎡，翻台率為4次，用第三步得到的餐廳每天需要的就餐人數，214人÷4次，得到餐廳需要的座位數54個。
用座位數54*1.3(每個座位的佔地面積)=71平米（就餐面積），假設餐廳的公攤面積、牆體、柱子的佔比為15%，餐廳的廚房面積佔比為25%，用100%-15%-25%，我們就得到了就餐面積比例：60%；
最後用上面計算的就餐面積71平米÷60%，我們就得到了118平米，這個數據就是我們需要的餐廳面積；
第六步：計算房租的日租金
通過第四步的計算，已經知道餐廳每個月的需求房租20834元，用這個數據÷總面積118÷30天，就得到了餐廳每平米每天的租金價格為5.89元。
通過這幾步的計算我們得到了這個餐廳選址時最重要的幾個數據：人流量、房租租金、餐廳面積、用我們實際的數據，或從市場上獲取的數據與我們上面的計算數據對比，我們就可以判斷，這個餐廳的投資回報情況；
假如通過計算，我們發現餐廳每天需要人流量4280人，而我們實際測算的人流量為2000人，這個時候假如我們選這個位置開餐廳，幾乎很難收回成本；
再舉個例子，經過計算需要的餐廳租金價格為5.9元，實際的租金價格為10元，這時候你需要綜合考慮：
a.如果這個位置的人流量大大超出了需求的人流量，那這個位置還是需要謹慎考慮的，
B.這個地段的實際人流量一般，這個時候你需要的是果斷放棄這個位置，在這裡開店是很難賺到錢的。
如果你看到了這裡，你會發現，選址的本質是數據模型的核算，不符合開店模型的位置，即使再好，也要捨棄，所以為什麼滿大街的好位置差位置那麼多，高手都能做的風生水起呢？數據對了結果才對，這就是許多餐飲高手的不傳之秘。
餐飲開店絕對沒有普通人想的那麼簡單，只有多了解，你才明白這個行業的門道非常的深，如果您是一位餐飲老炮，你會發現，經歷了餐飲業的磨練，到別的行業基本都是信手拈來。
好了，餐飲選址的投資可行性分析模型的講解已經完畢，剩下的像商圈選址評估，簽合同的細節等等，等我從外地回來後會更新。
在更新完了選址模型這個板塊後，我會講解開店常規的步驟，以及餐廳營銷、產品標準化、還有團隊管理，薪酬績效，制度類，標準類，流程類的東西。
祝願各位餐創者，都能在這個生生不息的行當里越做越好。
我是 頭 條 號：文博餐飲觀的作者趙文博
本號只分享餐飲行業經營管理的知識
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