前言
10月，深圳國資委為萬科輸血259億，被視為終極托底。
然而市場卻用腳投票，股價接連下跌，市場估算總負債高達8729億，原來比資金斷裂更可怕的，是人心渙散。
當董事長辛傑消失，前總裁被抓，加上背後負債千億，誰還敢相信「這艘巨輪」？
編輯：AJY
救火隊長自己先著火
一場突如其來的地震，震碎的不是萬科的玻璃幕牆，而是市場的信心。
故事的開端，充滿戲劇性。
2025年1月，深鐵董事長辛傑空降萬科，被外界看作是國資背景的終極托底，是給市場吃的最大一顆定心丸。
大家都寄希望於他，因為他的背景太對口了，在國企待了多年，化解債務是老本行。
可誰也沒想到，這場「救火」只燒了9個月。
9月18日，辛傑在深圳開了個會後就沒了蹤影，失聯的傳聞很快傳開。
24天後，一紙公告宣告他辭職，理由是「個人原因」。
越強調沒問題，越容易讓人多想，這背後意味著什麼？
市場最怕的就是不確定性，一個上市公司董事長，還是國企背景的掌門人，就這麼憑空消失了。
更讓人不安的是他的雙重身份，他不僅是萬科董事長，還是深鐵的一把手，手裡握著深圳軌道交通的千億項目。
一個「救火隊長」自己先「著火」了，這對萬科的打擊是毀滅性的。
它向外界傳遞了一個極其危險的信號：連大股東派來的核心人物都自身難保，萬科這艘船的水，到底有多深？
一波未平，一波又起。
就在新任董事長火速接任、試圖穩定軍心之際，一個更重磅的炸彈被引爆——萬科前總裁祝九勝被刑事拘留。
祝九勝是萬科的老將，2018年起擔任總裁，是郁亮時代的二號人物。
關於他的傳聞，年初就已甚囂塵上。
一封舉報信直指祝九勝在2017年短暫離職期間，利用「第三方顧問」的身份，構建了一個由上千家影子公司組成的龐大利益網路，操控資金上百億。
如果說辛傑的「失聯」還可能與萬科無關，那祝九勝被刑拘，則是一把尖刀，直插萬科心臟。
它揭示了萬科內部可能存在的巨大管理黑洞和利益輸送問題。
這讓所有給萬科提供資金的金融機構都不得不重新審視一個問題：我借給萬科的錢，到底流向了哪裡？
是用來保交樓、還債券，還是流進了某些人的口袋？
當銀行開始懷疑，當信託開始觀望，當債券買家開始拋售，一場「抽貸、斷貸」的信用危機就可能瞬間爆發。
這才是懸在萬科頭頂的達摩克利斯之劍。
一個攢了半輩子錢買了萬科房的人，現在每天刷新聞，看到這些消息，心裡是什麼滋味？
他手機里存著銷售顧問的微信，以前天天發優惠信息，現在半個月沒動靜了，他能不慌嗎？
這種由內而生的信任危機，比8729億的負債更可怕，因為它動搖的是萬科的「信用地基」。
寒冬里，巨輪失去了引擎
如果說「人禍」是地震，那「天困」就是隨之而來的海嘯。
翻開萬科的賬本，數字依然觸目驚心。
總負債高達8729億，一年內到期的債務就有1553億，而賬上的現金只有不到700億，資金缺口超過800億。
更糟的是，萬科的賺錢能力還在急劇下滑，2025年上半年，營收1053億，凈虧損119.5億，算下來每天要虧差不多2億。
這就尷尬了，錢不夠，房賣不動，人心慌了。
可能有人會問，不是還有賣房收入嗎？
數據顯示，上半年萬科賣了691億的房子，可這筆錢並不能直接算成利潤。
房企的預售制度決定了，賣房錢先算合同負債，得等交房才能轉成營收，而交房周期往往要3到5年。
這就導致一個尷尬的局面，現在的利潤表，反映的是3年前的銷售情況，現在賣的房子，要等幾年後才會計入收入。
2025年上半年，萬科銷售商品收到的現金是616億，和賣房收入基本匹配，但買材料、付工程款的現金花了495億，加上其他支出，經營性現金流還是-30億。
簡單說，日常經營不僅沒賺到錢，還倒貼了30億。
更讓人擔心的是，這種入不敷出不是短期現象。
2024年萬科房地產收入降了31.57%，2025年上半年銷售額又降了45.7%，降幅比行業平均水平還高。
房子賣不動，回款就上不來，回款上不來，債務就沒法還，債務還不上，又會影響公司信譽，進一步導致房子賣不動，這成了一個惡性循環。
這就像一個人，本來能自食其力，現在還得靠別人養著，日子能好過嗎？
之前高價拿的地不敢輕易開發，核心區的商場、寫字樓開始打折賣，連員工福利都在悄悄縮減。
這些細節比冰冷的數字更能說明問題，萬科的「造血」功能，暫時出了大問題。
一場突如其來的冰河世紀到來了，所有的房企都感到了寒意，但萬科這艘巨輪，不僅遇到了寒流，連自己的引擎也熄火了，只能靠拖船拉著走。
我們再看看另一個例子，龍湖。
同樣在寒冬里，龍湖因為創始人穩定、財務紀律嚴明，目前經營相對穩健，它的「保守主義」策略與萬科的「激進擴張」形成了鮮明對比。
這就引出了一個深刻的問題：在同樣的環境下，為什麼命運如此不同？
答案或許就藏在那些看不見的地方——公司的治理文化、創始人的價值觀、對風險的敬畏之心。
這些「軟實力」，在順境時顯不出差別，可一旦風暴來臨，就成了決定生死的救命稻草。
壯士斷腕，還是飲鴆止渴？
面對搖搖欲墜的大廈，萬科和大股東深鐵並非坐以待斃。
事實上，一場轟轟烈烈的「瘦身自救」運動早已展開。
一邊，是大股東深鐵不計成本的「輸血」。
自2025年以來，深鐵通過股東借款，已累計向萬科提供了超過259億元的資金，而且利率低至2.34%，遠低於市場水平。
這些錢只有一個用途：償還到期的公開市場債券，確保萬科不發生公開違約。
可以說，深鐵是用自己的真金白銀，為萬科的公開信用站台。
但輸血終究是外部續命，真正的活路在於自身的「造血」。
萬科的自救，核心就一個字：賣。
這場資產大甩賣的規模和決心，是萬科成立40年來前所未有的。
從核心的地產項目，到非主營業務，只要能變成現金的，幾乎都被擺上了貨架。
除了地產項目，萬科旗下的物流、長租公寓、商業等被寄予厚望的「第二增長曲線」，也都在被優化或計划出售。
這種壯士斷腕的決心值得肯定，但在當前的行業環境下，「賣賣賣」真的能拯救萬科嗎？
答案恐怕不容樂觀。
從目前形勢上看，資產可能賣不出好價錢。
房地產行業整體處於下行周期，地主家也沒有餘糧了。
萬科想賣，但接盤方寥寥無幾，而且都會趁機大力壓價。
從著眼未來角度上看，賣掉的都是未來的「利潤奶牛」。
無論是核心地段的商業項目，還是前景廣闊的物流資產，這些都是萬科轉型「開發+經營+服務」模式的希望所在。
現在為了活下去把它們賣掉，無異於飲鴆止渴。
這就像一個人，為了活命，開始賣自己的器官，先賣腎，再賣肝，人是續上命了，但以後的日子怎麼過？
當危機過去，萬科手裡還剩下什麼能持續產生利潤的牌？
最核心的問題是，所有這些自救動作，都無法解決根本矛盾：房子賣不出去。
房企的核心是要把房子賣出去，拿到回款，再用回款還負債、開發新項目，形成循環。
如果房子賣不出去，再怎麼賣資產、借債，都是「無源之水」。
人心，是最終的審判官
看到萬科如今面臨的種種困境，不少人擔心萬科會崩盤。
短期來看，萬科有深鐵這個靠山兜底，大概率不會違約崩盤。
深鐵已經投入了近260億，不可能眼睜睜看著萬科倒了，一旦萬科違約，深鐵之前的借款可能打水漂，還會影響深圳的房地產市場穩定。
但長期來看，萬科能不能活下去，不取決於誰當董事長，也不取決於深鐵借多少錢，關鍵在兩個字：「銷售」。
房企的核心是要把房子賣出去，拿到回款，再用回款還負債、開發新項目，形成循環。
如果房子賣不出去，再怎麼賣資產、借債，都是「無源之水」。
2025年上半年，萬科銷售額降了45.7%，比行業平均水平還高，這說明市場對萬科的信心在下降。
如果購房者還是不敢買房，萬科的回款就上不來，債務窟窿會越來越大，就算深鐵再輸血，也只能撐一時。
反之，如果銷售能回暖，哪怕只是止跌，回款上來了，萬科就能自己「造血」，債務問題也會慢慢緩解。
所以說，萬科最重要的「盟友」不是深鐵，也不是銀行，而是千千萬萬個願意買房的普通人。
我們不用糾結8729億負債有多嚇人，也不用猜董事長離職的背後有啥隱情，只要看一個信號，身邊買萬科房子的人多不多？
萬科的樓盤有沒有降價促銷？
如果大家還是不敢買，萬科的日子就難，如果有人願意出手，萬科就有機會「活過來」。
對普通購房者來說，現在買萬科的房子不用太慌，有深鐵兜底，短期不會爛尾，但也別盲目入手。
可以多看看現房或准現房，查一查萬科當地項目的銷售情況，再對比下周邊房企的價格和口碑。
畢竟，現在的市場里，謹慎比衝動更重要。
萬科的故事是一面鏡子，照見了黃金時代的終結，也照見了「信任資本」的脆弱。
一個企業的命運，終究是由人心決定的。
房地產行業的玩法變了，以前是膽大的贏，以後是心正的贏。
那個靠高槓桿就能呼風喚雨的時代，真的一去不復返了。
當「大而不倒」的神話破滅，我們每個人都是這場大變局的見證者。
你手裡的錢，準備投給誰？
結語
萬科的故事是一面鏡子，照見了黃金時代的終結，也照見了「信任資本」的脆弱。說到底，一個企業的命運，終究是由人心決定的。
房地產行業的玩法變了，以前是膽大的贏，以後是心正的贏。那個靠高槓桿就能呼風喚雨的時代，真的一去不復返了。
當「大而不倒」的神話破滅，我們每個人都是這場大變局的見證者。你手裡的錢，準備投給誰？
