中經記者 方超 石英婧 上海報道
在經歷低迷期後，上市房企上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（以下簡稱「陸家嘴」，600663.sh）終於在2024年扭轉了營收增速下滑局面。
5月21日，陸家嘴召開2024年年度股東大會並形成決議，審議通過了《2024年年度報告及摘要》《2024年度利潤分配方案》《2025年度中期分紅安排的方案》等議案。
年報數據顯示，2024年，陸家嘴營業收入、歸母凈利潤分別同比增長33.12%和5.31%，雙雙邁入正增長通道，扣非凈利潤則達到14.81億元，同比增長10.35%。
而在2020—2023年期間，陸家嘴營業收入增速分別為-2.02%、
-4.16%、-15.21%、-9.25%。
對於相關問題，陸家嘴相關負責人日前在書面回復《中國經營報》記者採訪時表示：「近年來，公司持續優化商業地產租售業務，有效推動住宅銷售和辦公樓等存量資產盤活。因項目開發和入市節奏以及房產銷售收款在年度間存在差異，公司近兩年現金流量凈額均呈現凈流入，2024年營業收入和房產銷售收入均為近五年的最高值。」
營收增速止跌回升
官網信息顯示，自1992年成立以來，陸家嘴一直致力於「陸家嘴金融貿易區」內重點功能區域土地成片開發和城市功能開發。公司所發行的a股和b股分別於1993年6月28日和1994年11月22日在上海證券交易所上市交易，構建起「商業地產+商業零售+金融服務」的發展格局。
2024年，對於陸家嘴的發展而言意義非凡，最終擺脫了營業收入連續4年下滑的勢頭。相關數據顯示，2024年，陸家嘴實現營業收入146.51億元，同比增長33.12%；歸母凈利潤15.08億元，同比增長5.31%。
據了解，在陸家嘴營收版圖中，房地產業務佔據核心地位。2024年，陸家嘴房地產業務實現收入133.12億元，同期金融業務收入僅為13.39億元。
對於營收大幅增長的原因，陸家嘴方面解釋稱，2024年，公司將住宅銷售和辦公樓銷售相結合，積極盤活存量資產。「本年度前灘東方悅瀾結轉收入、房地產銷售（含投資性房地產轉讓）收入較上年均有所增加。」
儘管業績表現明顯好轉，但陸家嘴2024年經營性現金流仍面臨下滑挑戰。財報數據顯示，2024年，陸家嘴經營活動產生的現金流量凈額為13.16億元，同比下降88.44%。另據wind數據，2022—2023年，陸家嘴該項數據分別為-5.39億元、113.81億元。
對於現金流量凈額同比下降的原因，陸家嘴方面表示，主要是由於2024年住宅銷售回款流入較上年度減少。「除上年度開盤項目世紀前灘·天御、世紀前灘·天匯和川沙錦繡雲瀾（備案名：妙悅華庭）住宅的續銷流入外，新開盤項目有陸家嘴太古源源邸（第一批）和世紀臻邸，推盤面積少。」
陸家嘴方面同時表示，2024年，公司子公司戎邑置業支付梅園社區2e8-17地塊土地款。
值得注意的是，今年以來，陸家嘴現金流量凈額下滑的局面正得到改觀。2025年一季度，陸家嘴經營活動產生的現金流量凈額為11.18億元，和2024年同期的5.97億元相比，增幅達到87.27%。對此，陸家嘴方面解釋稱，主要系子公司愛建證券開展回購業務，增加經營活動現金流入。
「公司全力推動從『高速度開發建設』向『高質量運營服務』的轉型升級，不斷提高資產運營質量和物業服務規模，採取穩健的財務管理策略，優化資金管理，提升資金的有效利用率和收益率，推動經營效益提升。」上述陸家嘴相關負責人回復稱，公司融資渠道暢通，授信額度充足，主體信用評級為 aaa，不存在短期債務償付壓力。截至2024年年底，公司綜合資金成本為3.06%，較2023年年底降低42bp。
商品房銷售形勢趨好
在房地產市場深度調整的大背景下，房企正面臨著項目去化和資金回籠壓力。
年報數據顯示，2024年，陸家嘴累計住宅物業合同銷售面積為6.77萬平方米，同比下降52%；合同銷售金額73.02億元，同比下降49%。
據了解，陸家嘴2024年實現房產銷售現金流入合計95.51億元。其中，住宅物業（含車位）銷售現金流入61.36億元，主要由世紀前灘·天御、世紀前灘·天匯、川沙錦繡雲瀾、世紀臻邸、陸家嘴太古源源邸（第一批）等項目貢獻。
根據陸家嘴近日發布的2025年一季度經營數據，公司主要在售住宅項目為世紀前灘·天御、世紀前灘·天匯、川沙錦繡雲瀾、世紀臻邸、陸家嘴太古源源邸（第一批），項目整體去化率分別約為 99%、89%、70%、50%和96%。
以川沙錦繡雲瀾為例，該項目位於浦東新區川沙城市副中心核心區域，距離地鐵2號線川沙站直線距離約1公里，區域內教育資源優質、醫療配套完善。
網上房地產數據顯示，川沙錦繡雲瀾先後於2023年6月、2023年10月、2024年4月和2024年7月四次開盤，推盤總套數為1064套。公開信息顯示，截至今年4月30日，川沙錦繡雲瀾尚有241套房源待售，整體去化率約為77%。
「公司操盤的商品房銷售形勢趨好。」上述陸家嘴相關負責人回復記者稱，具體到川沙錦繡雲瀾，「截至2025年5月12日，實際去化率為85%（業主認購至網簽存在一定時間差）。」該負責人同時表示，今年1月至5月，川沙錦繡雲瀾網簽數占該區域一手在售新房的約七成，目前屬於區域內的熱銷項目。
除住宅業務外，陸家嘴的甲級寫字樓和高品質研發樓等辦公業務也面臨一定壓力。年報數據顯示，2024年，陸家嘴辦公業務實現租賃現金流入31.53億元，比2023年度下降3.5億元，同比下降約10%。
「整體市場呈分化態勢，核心區域優質寫字樓需求保持一定韌性，非核心區域租賃去化壓力較大。」陸家嘴方面在2024年年報中表示，「2025年，在營項目要牢牢穩住核心區辦公樓宇出租率的『基本盤』，及時監測市場需求端變化，多舉措應對。」
探索可持續發展路徑
據了解，作為陸家嘴金融貿易區的城市綜合開發商，陸家嘴在深耕陸家嘴金融城的同時，已將發展地域延伸到前灘國際商務區、張江科學城核心區、川沙新市鎮城南社區等地。
在房地產開發業務中，2024年，陸家嘴無新開工項目。其間，共有7個項目竣工，總建築面積102.33萬平方米；續建項目7個，總建築面積約163萬平方米。在區域開發運營領域，陸家嘴主要經營辦公物業、商業物業、酒店物業、會展物業等資產以及住宅物業開發銷售。
其中，辦公物業是陸家嘴的核心資產，主要包括甲級寫字樓、高品質研發樓。財報數據顯示，截至2024年年底，陸家嘴主要在營的甲級寫字樓共30幢，總建築面積約236萬平方米，主要位於上海陸家嘴核心地段、前灘國際商務區、川沙板塊、張江科學城板塊以及天津紅橋區。
除出售型住宅物業外，陸家嘴還運營多個租賃住宅物業。截至2024年年底，租賃住宅物業總建築面積約13萬平方米，其中，成熟住宅租賃物業（運營一年及以上）川沙悅庭年末出租率為 96%，平均租金2.45 元/平方米/天。
「公司將持續優化商業地產租賃業務，發揮產業集聚效應，提升資源配置和管理服務，在做精做強長期持有的核心資產運營的同時，推進住宅產品的銷售及部分辦公樓宇的轉讓，實現資產的有序流動。」陸家嘴方面在2024年年報中表示。
對於房地產信託業務發展情況，陸家嘴方面在書面回復中表示：「特色金融服務方面，公司持續深化戰略轉型，加快管理創新和發展戰略優化，主動作為，促進金融板塊與實體經濟深度融合。」
「公司將持續探索多元化和精準化可持續發展路徑，進一步深化金融投資對產業群集聚的引導作用，著力推進金融板塊與各業務板塊的互動共促，積極探索建立深度協同業務機制，持續整合資源，為『陸家嘴大朋友圈』產業生態提供高品質金融服務。」陸家嘴方面表示。
