財聯社2月27日訊（記者 吳雨其）漲停的風也吹到了REITs。
2月27日，REITs市場再現30CM漲停，匯添富九州通醫藥REIT上市首日，開盤以30.02%漲幅漲停，盤中經歷了兩次打開漲停板，截至收盤，該產品首日漲幅為28.22%，收報3.712元。
值得一提的是，該基金募集之時已受到投資者關注，募集份額4億份，募集資金總額11.58億元，此前公眾投資者認購倍數高達1192倍，創下公募REITs歷史新高。
無獨有偶，於昨日上市的華夏金隅智造工場REIT二級市場的收盤價為3.691元，上漲幅度同樣觸發當日30%的漲幅限制，不過上市第二日便下跌，截至今日收盤，該產品報3.684元，跌去0.19%。
隨著我國基礎設施公募REITs逐漸發展，市場對其「抗周期+穩現金流」的資產屬性認知持續深化。截至當前，全市場已上市REITs產品共63隻，涵蓋產業園區、物流倉儲等核心資產類別，流通市值約783.41億元，但日均成交額僅維持在6億-8億元區間，換手率在0.70%-1.20%左右，顯著低於主流權益類資產。
業內人士也指出，這種流動性結構可能引發三重風險傳導：首先，存量產品供給稀缺性與配置需求擴張形成的供需錯配，易導致短期價格超調；其次，機構投資者佔比較大的持有人結構，可能加劇「羊群效應」下的估值波動；再者，底層資產運營績效分化背景下，流動性不足將放大個券信用風險的傳染效應。
REITs掀起首日漲停潮
連續兩日，REITs新發產品均出現了首日漲停板。
2月27日開盤即漲停的匯添富九州通醫藥REIT，上市首日主力流入額在5515.38萬元，凈流入額為1954.15萬元，成交額在9030.11萬元，主力凈流入率達到21.64%。據九州通此前公告，本次匯添富九州通醫藥REIT基金份額總額為4億份，發售價格2.895元/份，募集資金總額11.58億元。該產品發售由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成，其中，公眾投資者有效認購倍數達1192倍，創下公募REITs公眾投資者認購倍數歷史新高。
財聯社記者了解到，匯添富九州通醫藥REIT底層資產位於武漢市東西湖區，總建築面積約為17.2萬平方米，截至2024年3月31日，不動產評估值為11.7億元，為國內首單醫藥物流倉儲設施的首單公募REITs。
一位人士向財聯社記者表示，相較於傳統的保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施等資產類別，醫藥物流倉儲設施這一底層資產類型因其獨特性而顯得尤為特殊。這也讓此次上新的九州通醫藥倉儲物流REIT或將成為國內REITs市場中的稀缺資源。
就在昨日，華夏金隅智造工場REIT也為上市即漲停，當日收盤價為3.691元，該產品發行總規模為11.36億元。該產品是金隅集團、華夏基金、中信證券聯合推出的產業園REITs。基金首發底層資產金隅智造工場產權一期項目，由原北京天壇傢具廠房升級改造而來，是北京市城市更新標杆項目。項目總建築面積為9.09萬平方米，2018年6月開始運營，目前已進入穩定運營期。
這並不是個例，進入2025年以來，REITs產品引起投資者關注。2月17日，國泰君安濟南能源供熱REIT上市，首日同樣30CM漲停，1月24日上市的易方達華威市場REIT全天大漲30%。天相投顧基金評價中心表示，公募REITs資產整體具有一定的稀缺性，相較於市場資金規模較小，容易引發搶購。
REITs年內回報率攀升
REITs產品密集出現首日30%漲停的「打新效應」難掩REITs市場的火爆，從產品表現看，多隻存量REITs年內二級市場表現強勁，截至2月27日收盤，多隻產品年內漲幅超過10%，中證REITs全收益指數今年以來漲幅已來到7.40%。
具體來看，年內漲幅最高的是嘉實物美消費REIT，達27.61%，華夏大悅城商業REIT漲幅達21.67%，華安百聯消費年內漲20.69%；中金印利消費REIT、華夏首創奧萊REIT等共計24隻產品年內漲幅在10%以上。
除此之外，基金公司也在加大對REIT的布局，也側面印證了REITs市場行情火熱。截至目前，中銀中外運倉儲物流REIT、創金合信首農產業園REIT、華泰紫金蘇州恆泰租賃住房REIT等產品的項目狀態為「已反饋」，南方順豐倉儲物流REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT等項目狀態已變為「通過」，距離上市臨門一腳。中金基金也在近期申報了中金中國綠髮商業產業REIT。
火爆背後需警惕投資風險
REITs全稱是房地產投資信託基金。不過公募REITs投向的不是股票、債券，而是不動產，並且是經過特殊處理（即資產證券化，ABS）。其產品的底層資產是基建，包括公用環保、產業園區、高速公路、倉儲物流等多類資產。從「不為人熟知」到「全民熱潮」，公募REITs的火爆的原因、投資邏輯等等皆是各方關注的焦點。
一位基金經理向財聯社記者表示，目前整體來看，公募REITs總體流通規模並不大。在市場「錢多貨少」和流通盤較小的狀態下，極易出現少量資金「炒作」造成二級市場價格出現大幅波動的情況，「打新」和短期炒作現象也頻頻發生。
他指出，公募REITs的二級市場價格相對於發行價格的漲幅不能直接等同於公募REITs本身的收益。二級市場價格的形成受到宏觀經濟、市場利率、項目運營情況、市場情緒、流通盤容量等多種因素的影響。長期來看，公募REITs的二級市場價格應該還是圍繞其底層資產的內在價值波動。
而近期REITs市場火爆的核心驅動因素有三：其一，利率下行環境中，十年期國債收益率走低凸顯REITs現金分派優勢，疊加A股震蕩背景下資金避險需求；其二，政策紅利持續釋放，近年來財稅優惠、擴募規則等政策密集出台增強市場信心；其三，解禁後流通盤擴容及產權類REITs擴募預期，提升了資產流動性和估值彈性。
某資深基金分析師指出，從收益構成來看，這類產品的投資回報主要依託兩大核心要素——底層資產產生的穩定現金流分配和二級市場交易的資本利得。鑒於公募REITs兼具「超越固收產品的收益彈性」與「低於權益市場的波動風險」這一獨特風險收益特徵，投資策略更宜採用長期配置視角。他補充，公募REITs的投資決策應遵循雙重維度的價值判斷體系：首先需篩選具備持續增值潛力的優質標的，其次需把握合理的交易時點。
（財聯社記者 吳雨其）
