央行原副行長：需要做好潮水退卻後的準備

自統計局公布2022年全國GDP數據後，各省也紛紛發布了2022年GDP數據，截至目前共有31個省份發布了GDP數據，有這樣幾組數據值得關註：1、廣東、江蘇經濟總量超過10萬億，遙遙領先於其他省份，其中廣東已經連續 34 年位居全國首位，而江蘇則是連續 30 年位居全國第二；2、在5萬億梯隊上，四川、湖北、福建三省競爭較為激烈，其中湖北GDP總量重返第七，福建與上述兩省差距逐漸收窄；3、從GDP佔比來看，南方經濟佔比重64.58%，北方佔比35.42%，南北差距減少到29.2個百分點，為過去十多年來首次收窄。

該數據是否意味著，經濟重心南移的現狀就此終結？有人評價道，按照這個趨勢，再過十幾年北方經濟總量可能就會反超南方，理論上來說的確有可能，但實際離反轉卻有很長距離。公開數據顯示，2010-2021年，北方GDP佔比從42.8%快速下降至35.2%，南北經濟總量差距從14.4個百分點迅速擴大至29.6個百分點，人均GDP差距從0.97擴大為1.25。經濟學家任澤平表示：南北差距根本上是市場化程度的差距。

作為我國核心經濟支柱，房地產市場發展自然也能夠反映出整體經濟情況。相關數據顯示，2022年前11個月，東部、中部、西北、東北，「房地產投資開發建設」同比減少6.5%、6.2%、16.1%、22.8%；「商品房銷售面積方面」同比減少22.8%、19%、27%、35.9%；「住房銷售額」同比減少25.6%、24%、30.5%、39.5%。通過數據不難發現，相較於南方地區來說，北方地區樓市下行更為明顯，不僅如此，前不久有機構整理出2023年1月全國316城的房價數據，同樣能夠發現北方樓市房價不容樂觀：

其中，鶴崗房價環比下跌11.99%；遼源房價環比下跌6.01%；四平房價環比下跌6.88%；錦州房價環比下跌6.44%；菏澤房價環比下跌9.50%；通遼房價環比下跌6.46%；益陽房價環比下跌6.51%；南陽房價環比下跌6.81%；商洛房價環比下跌7.15%；宿遷房價環比下跌12.67%；聊城房價環比下跌10.04%。不難發現，房價下跌較為明顯的城市中，同樣是以北方城市為主。此外，張家口、濰坊、威海、德州、保定、日照、泰安等城市同樣處於持續陰跌的狀態。

為何北方樓市會出現「集體失守」的情況？筆者認為主要有以下三個方面的原因：

首先是南北城市經濟差距以及居住需求的改變：上文已經提到過，除了2022年以外，過去十幾年南北城市經濟差距均在持續擴大，樓市發展能夠推動經濟發展，與此同時經濟發展也能夠帶動樓市上行，隨著南方城市經濟發展越來越快，而北方城市經濟發展則會受阻，與房地產市場上下游幾十個相關產業發展自然也會受阻。與此同時，隨著生活水平提升，人們更偏向在南方城市生活居住，氣候相對宜人，空氣質量也更加好。

其次是樓市持續調控：相關數據顯示，2022年我國樓市調控次數超過千次，在過去幾年樓市持續不斷的調控下，住房的金融投資屬性在不斷消除，當前越來越多的炒房客投資者正在拋資撤離，二手房市場已經出現了「房滿為患」的情況。不難發現，最近兩年樓市整體發展趨於平穩，自2020年6月以來，全國新房價格每平方米只變化了53元，2022年更是過去幾年來首次出現房價下跌的情況。從城市分布來看，熱點城市以南方城市為主，許多北方城市地段偏遠，房價抗跌性也較差，因此更容易出現下跌的問題。

最後是人口持續流動：隨著交通不斷便利，當前人口流動也愈發頻繁，當前越來越多的人傾向於前往熱點城市發展，由此導致樓市中「分化」的現象越來越明顯。簡單來說，隨著樓市不斷分化，房價也會出現兩端發展的情況。比如對於人口持續流失的偏遠城市來說，人口不斷減少意味著住房需求持續減少，相應的房價也會下跌。而對於人口流入的熱點城市，不斷流入的人口給予了房價支撐，房價很難下跌，從地段來看，南方熱點城市同樣多於北方。

可能有人會問，那麼未來南方城市會出現樓市「集體失守」的情況嗎？答案是肯定的。說到底，住房本質上也是一種「商品」，那麼其價格就會受到供需關係的影響，當前住房供應數量已經遠大於需求數量，過去房價還能夠保持上漲的原因主要在於炒房投資的群體「放大」了住房需求，但隨著不斷的調控下，當前住房的投資屬性在逐漸消除，越來越多的炒房客投資者退出市場，真正的需求自然得以呈現。

央行發布的一份公開調研報告數據顯示，截至2019年末我國城鎮家庭住房持有率就已經高達96%，換言之僅有不足4%的城鎮家庭沒有買房，並且持有多套房的家庭佔比40.5%。反觀住房供應，西南財大一組數據顯示2017年我國城鎮空置住房數量為6500萬套，整體空置率高達21.8%，有專家按照上述空置率結合過去5年住房銷售面積行進測算，得出當前整體空置房已經超過一億套的結論，足以滿足2.5億人的住房需求。

也就是說，未來需要面臨的問題並不是房價會大漲，而是多餘的房子該由誰來「接盤」的問題。有人認為當前開發商應該停止建設，未來多餘的房子由不斷新增的人口來消化，這樣問題就能迎刃而解。但這個設想顯然難以成立，對於開發商來說，停止建設新房相當於失去了收入來源，並且企業背負的高額負債也會無力償還，更重要的問題是當前我國也面臨著嚴峻的人口問題。

1月17日，國家統計局公布了2022年的人口數據：2022年末全國人口為141175萬人，比上年末減少85萬人。全年出生人口為956萬人，人口出生率為6.77‰；死亡人口1041萬人，人口死亡率為7.37‰；人口自然增長率為-0.60‰。也就是說，在持續多年低生育時代後，我國也正式進入了人口「負增長」時代，許多專家學者表示，這種趨勢能會持續多年，換言之多餘的住房可能會面臨「無人接盤」的問題，正如央行原副行長吳曉靈強調的那樣：

泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備是每個國家、每個人都要面對的現實。