專家預測:2023年,房地產將迎來「報復性反彈」?5點駁斥

2023年01月01日22:37:03 財經 1101

最近這段時間,有不少專家學者都在預測明年的房地產市場走向。其中中航基金首席投資官鄧海清的觀點,最為激進,頗值得一說。在他看來,「2023年的房地產會出現報復性反彈」。他給出的解釋是,「房地產最主要的下滑,是因為這兩年年輕人失業了。這兩年丈母娘買房、生娃買房等這種需求都被延遲了,2023年,這兩方面的需求恢復,會報復性反彈。」

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為什麼鄧海清的觀點值得說?是因為鐵鎚在朋友圈看到有不少於4位房產中介都轉了他的觀點,而且有兩位配文是這麼寫的:專家說了,明年房價會報復性反彈,年底一定要抓緊買房,我再善意提醒這最後一次,優惠也只保留最後一周,那些抓不住機會的朋友,明年可別哭著求我優惠。

鐵鎚還是那句話,房地產涼了兩年多,很多人早已急不可耐。這其實很好理解,有些人就是專門吃這碗飯的,他們和房地產的關係,可以看作是「唇齒關係」——唇亡齒寒。尤其是房產中介們,更是靠天吃飯的典型,市場好的時候,房產交易量大,賺得也多,說話也硬氣,態度自然囂張跋扈,但市場不景氣時,半年不開張,也很常見。市場不好,當然會著急,看什麼都像利好。

2022年堪稱是房地產的「至暗時刻」,銷售下滑、房價下跌等層面的數據我就不放了,放一組很多人不知道的數據:根據可言智庫的數據,2022年有40萬人離開了地產開發行業,而地產開發的上下游產業,減少了600萬個崗位。看到這裡,大家應該也就能理解,為什麼有那麼多人期盼房地產早日脫困了——它不僅僅是國民經濟的重要支柱之一,還關係著數以千萬計的從業者的生計。

閑話少說,2023年房地產真的會出現報復性反彈嗎?比如需求報復性激增,房價報復性上漲。

先說結論:鐵鎚覺得,這樣的可能性為零。不管是北上廣深這樣的一線城市,還是十八線小縣城,明年房地產出現報復性反彈的概率都等於零。當然,不能否定的是,明年仍然會有很多城市把房地產回暖放在重要位置,為了達到這一目的,很多城市都會繼續施策。

2023年樓市分化仍然會很嚴重,有人口增量、有經濟基礎、有資源優勢的大中城市,可能會逐漸修復,緩慢回暖,但也回不到2020年以前的水平;其它低能級的城市,大概率會繼續遇冷,尤其是很多房子嚴重過剩的欠發達城市,購房需求銳減、房價陰跌、成交量繼續減少,或是市場的主旋律。

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第一,大疫三年,疊加經濟不景氣,很多行業都遭遇嚴峻挑戰,有些甚至全軍覆沒,尤其是注重線下場景的行業,很多都不能獨善其身。比如餐飲、影視、旅遊、婚慶、出行鏈條等。據清華大學鄭毓煌教授的統計,僅今年上半年,全國就有46萬家公司倒閉,註銷的工商戶大概在310萬左右。百廢待興,經濟發展、百姓安居就業等都深受其害,其結果是老百姓的收入大幅銳減。

有人可能會說,不對啊,央行公布的數據顯示,過去一年居民部門存款新增15萬億,這些錢2023年可以拿出來消費,如果都流到房地產,將對房價造成巨大的拉動作用。

對此我只能說,算盤打得確實好,但這種想法不切實際,因為居民的巨額儲蓄是為了應對不確定性的必要儲蓄,被疫情教訓了三年,很多家庭早就養成了多備糧草彈藥的習慣,這個習慣不會因為專家的幾句鼓吹消費、刺激消費的話,就輕易改變。

更何況,2023年疫情走勢到底如何,現在仍然未知,參照美國,全面放開快一年了,疫情仍然時好時壞,近期死亡率大增,美國部分地區甚至重啟了抗原檢測。所以,我們也不能太樂觀。另外可以確定的是,從現在到明年3月份,全國都將處於反覆感染階段,也就是主動抑制階段,這期間的一切經濟活動,都不可能強勁。像住房這種家庭大件消費,更不可能報復性反彈。

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第二,遠的不說,明年一季度大家對房地產的態度其實已經亮明了:12月27日,央行發布報告顯示,對下季度房價走勢,有86%的人預期「平穩、下跌」,預期「上漲」的比例不足14%。另外,2023年一季度,僅有16.0%的居民打算購房,前者為17.1%。值得一提的是,這一數值同時創下了6年來的新低。

對於明年的房價走勢和購房觀,參與調查的銀行儲戶已經給出了答案:買房意願嚴重不足,創6年新低,對房價走勢也偏悲觀。基於此來看,專家所謂的「2023年房地產出現報復性反彈」,短期看其實是站不住腳的。

前兩條是基於經濟環境和買房人的態度進行分析,接下來鐵鎚將從影響房地產走勢的住房供求關係、庫存積壓、居民部門槓桿率基本面進行討論:

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第三,房地產正式進入新周期,過去周期最大的特點是供不應求,所以不管如何調控,房價最終會漲,現在市場的基本面是供大於求,一個供大於求的市場意味著投資性需求80%會退出市場,房地產報復性反彈缺乏動力。

第四,統計局數據顯示,今年前11個月,房企銷售額同比下跌了近3成,保守估計,今年全年房地產的銷售規模或只能達到14萬億,較2021年的18萬億上一大截。反過來看,這說明2022年的樓市庫存新增了4萬億。這些庫存的去化壓力都延後到2023年了。

根據易居研究院的數據,11月末百城新房庫存去化周期高達23個月,截止11月末百城狹義庫存高達59428萬平方米,環比上漲1%。具體來看,一線城市中的北京、廣州、深圳去化周期均在1年以上;26個二線城市中有蘭州、鄭州、哈爾濱、大連、呼和浩特、瀋陽、武漢、青島、長春、廈門、重慶、福州等近半數城市庫存消化周期超過2年,僅有蘇州、杭州、合肥等5個城市去化周期在12個月以內;三四線城市形勢更為嚴峻,去化周期高達26個月,庫存壓力驟增,70城中50城去化周期已在20個月以上。

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第五,我國居民部門真實槓桿率比很多人想像得要高。央行公布的數據顯示,2021年末居民槓桿率為62.1%,較2020年不增反降。但這一數值明顯偏低,原因是央行計算居民槓桿率是以居民債務/GDP,而GDP的計算是包括企業和政府收入的,所以真實的居民槓桿率應該去掉政府收入,也就是說居民債務/居民可支配收入,才是我國居民的真實槓桿率。

2021年末,我國居民總債務高達73.29萬億,居民可支配收入是68.6萬億,二者之比是106%。所以,106%才是我國居民部門的真實槓桿率。

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居民槓桿率過高,容易對消費形成擠出效應,居民的幸福感也會下降,不僅如此,槓桿率過高也容易帶來相應的金融風險

基於上述分析,鐵鎚覺得2023年房地產出現報復性反彈的概率基本為零,一方面整個經濟大環境,底氣不足;另一方面,房地產自身的基本面也沒有支撐。尤其是短期的供給側,仍然存在三大抑制買房人興趣的問題:期房爛尾、居民收入預期不足、房價上漲預期疲軟等。這些問題不徹底解決,市場信心很難恢復。個人認為,2023年買房人的信心能恢復八九成,就算不錯了,還幻想報復性反彈,簡直是痴心妄想。

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