記者 田國寶
10月中旬，張強看中了北京三環內的一套小一居室。與中介溝通後，他覺得價格合適，可以考慮入手。房子的掛牌價約150萬元，中介告訴他，業主急於套現，如果付款條件合適，預計120萬元至130萬元即可成交，具體需與業主談。
張強的首套自住房位於五環外，按照北京的限購政策，他仍擁有一個五環內的購房資格。這次購入第二套住房，他並非為了資產升值，更多是從租金收益角度考慮。他認為，對自己這個上班族而言，擁有工資之外的被動收入，是未來的重要保障。
張強投資房產的念頭來自朋友的啟發。今年7月，他的朋友以120萬元的總價，在一個雙地鐵小區買入一套小戶型，每月租金約4000元，這讓許多朋友羨慕。張強說，這樣的機會並非隨處可見，需要主動尋找。
下半年以來，一位從事私募投資的人士也開始在一線城市核心區物色總價低、出租率高、租金收益穩定的住宅，在他看來，當前仍有好的投資機會，但稍縱即逝。
尋找機會
張強是一名工程師，工作和收入相對穩定。早年，他與大多數上班族一樣，利用閑錢在環京地區投資了幾套房產，也賺了一些錢。近年來，隨著市場波動，除北京的自住房外，他已陸續清空了環京的投資房產。
儘管張強入手較早，但由於錯過最佳出售時機，賺得並不多，他用這些錢提前還清了自住房的貸款，餘下的一部分資金，他希望找到一個收益穩定的投資渠道。
張強說，他想過投資股市，但因為不懂，沒有貿然進入；這幾年基金波動也大，本金可能損失掉；銀行理財和定存雖然穩，但收益太低，抵不過通脹。
今年5月，朋友讓他陪著看房。7月，朋友全款買下了一套20年房齡的小一居，掛牌價130多萬元，最終含稅成交價約120萬元。
這套房距地鐵站約1公里，有兩條地鐵交匯，周邊配套齊全。一居室月租超過4000元，裝修好一點可達4500元，每年租金收入約5萬元。
朋友的買房經歷啟發了張強，與其讓錢躺在銀行，不如全款買套房收租。手中200萬元閑錢足夠操作一單。
由於當前市場並未完全企穩，盲目投資仍有風險，尋找投資標的物需要聚焦房價波動較小的區域或小區，或者成交價足夠抵禦未來市場波動帶來的風險；操作層面更適宜於像張強這樣有閑置資金不需要加槓桿的群體。
8月，張強開始認真研究投資房產。選區上，他限定在五環內；配套上，兩公里範圍內有地鐵，生活便利。初步鎖定幾個交通方便的商圈後接著選的是小區，次新房價格偏高，預算吃緊，只能選老破小。兩居室和一居室租金差距不大，但總價差距大，因此他首選小戶型一居。接下來要解決的就是價格問題。
張強的理想標的是「總價越低越好，租金越高越好」。但這種房源極少，需要抱著撿漏的心態去找。兩個月里，他陸續看了多套房，但符合預期的寥寥無幾。
10月15日，他在中介網站看到一套掛牌150萬元的一居室，立即聯繫中介。中介稱，同戶型近期成交價約130萬元，如果付款條件好，或許可以談到120萬元。
這套房位置更靠近核心區，面積略小，房齡超40年，但租金較高。如果以120萬元成交，年化租金收益率可達約4%。
張強說，想要在茫茫房源中找到合適的房子，個人效率太低，得依賴中介。中介了解他的需求後，又推薦了幾套房源，約定周末集中看房，合適就約房東談價。
抓住機會
看了兩個月房，張強發現，「撿漏」的買家不少，不僅有個人，還有機構投資者。曾有一套房源的底價極具吸引力，他本打算再多看幾套對比，結果第二天就被別人搶先拿下。
他總結，小戶型買家主要有兩類：一是尚未結婚的年輕人，希望在能力範圍內擁有一套屬於自己的房子；二是像他一樣追求長期穩定租金回報的投資者。
張強偏好小戶型，正是看中其租金回報率更高。以他正在看的房為例，租金收益率約4%。而同小區兩居室因總價高、租金差距不大，收益率普遍低一個百分點。
在這種情況下，只要總價足夠低，小戶型比大戶型更搶手。一家大型中介的門店負責人告訴經濟觀察報，在他所在的片區，近期70平方米以下房源的成交佔比超六成，而90平方米以上房源的成交佔比僅一成左右。
張強也體會到，一分價錢一分貨。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看著不錯，實地一看可能裝修老舊、採光差；要麼戶型較差，實用性不強。這些房源在租賃市場普遍不受歡迎。
上述中介門店負責人稱，低價房源通常有兩種情況，要麼業主急售，要求短期內全款；要麼房子本身存在硬傷，如採光差、戶型不佳、漏水，或交易稅費高、需補繳土地出讓金等。排除這兩種情況，多數業主不願意降價出售優質房源。
顯然，急需用錢的業主最適合張強這類投資者。但在整個二手房市場，此類賣家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵較多，投資意義上的「高性價比」房源十分稀缺，需要足夠多的耐心。
上述私募投資人士稱，過去由於住宅收益率低，機構投資者更青睞寫字樓。一方面寫字樓租金高，回報率更優；另一方面，商辦物業只要運營得當，也能帶來可觀的資產增值收益。不過，近兩年情況發生了變化，商辦市場冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房價下降有所提升，開始吸引機構關注，但目前機構多處於前期摸底階段，尚未形成實質性投資動作。
買房邏輯變了
過去，張強投資房產主要依靠房價上行賺取增值差價，但如今，他更看重的是租金收益。張強說，與年化租金收益率相比，他更在意的是每月帶來的4000元租金收入。作為普通打工族，張強對年化收益率的要求沒有那麼嚴格和執著。他更遠的考慮是，即便未來遇到裁員等突發情況，每月4000元的租金收入也能為生活提供更多保障。
在他看來，這一輪房地產洗牌後，隨著房價逐步回穩，靠房價上漲賺取差價的時代已經過去，現在是出租率高、租金高的房子具備投資價值。
將100多萬元存入銀行定期存款或保本理財產品，帶來的收入有限，而且從長遠來看也難以抵禦通脹影響。相比之下，投資一線城市核心區域的房產，不僅能帶來持續穩定的租金收入，還具備一定的保值增值功能。
上述私募投資人士表示，普通投資者計算回報率往往比較粗略；專業或機構投資者的測算模型更為複雜，通常採用投資回報率與內部收益率（IRR）兩種方式作為投資標準。兩種標準的出發點不同，投資邏輯也各有差異。
該人士告訴經濟觀察報，專業投資者會將物業費、交易稅費、取暖費、維修費、空置損失等成本全部計入。其中，偶發性成本按一定比例納入計算，例如維修成本通常為年租金的10%左右，空置損失約為年租金的5%。如果購房資金來自貸款，還需將資金成本計入。
以張強計劃投資的房產為例，每年的物業費、取暖費、維修費及空置損失合計約3000元，需要從租金收益中扣除；按照「滿五唯一」政策，契稅約為1.2萬元，也應計入購房成本。經測算，專業機構計算的投資回報率約為3.9%，比張強個人計算的少0.3個百分點。
與投資回報率相比，內部收益率從現金流角度出發，計算方式更為複雜。除了資金成本外，還需考慮投資年限。以張強計劃投資的房產為例，在房價保持不變的情況下，如果持有10年，內部收益率約為3.9%；若持有20年，內部收益率可達約4.5%。
（應受訪者要求，張強為化名）
