從2022年開始,房地產市場就進入到長期調整的趨勢之中。先是鄭州、石家莊、涿州等二三線城市。在進入到2023年之後,像上海、深圳等一線城市也加入到調整的趨勢中。據最新數據顯示:2024年全國商品房銷售面積同比下降11.3%,銷售額同比下降15.7%。2024年全國300個城市新建商品住宅價格指數同比下降3.2%,二手住宅價格指數同比下降5.1%。

實際上,現在房地產市場的長期調整,對於那些擁有2套及以上房產的家庭來說,影響還是比較大的。前些年,央行公布數據顯示,國內有41.5%的家庭擁有二套及以上房產,如果再算上近些年新增的家庭,實際佔比可能達到45%。而這些家庭將會在未來幾年內面臨「5大挑戰」:
挑戰一:房子市值在不斷的縮水

之前很多人都認為,一線城市的房價「只漲不跌」,下跌的主要還是那些三四線城市。但結果不僅是像涿州、廊坊、燕郊等環京三四線城市房價跌去50%以上。就連上海、深圳等一線城市的房價也從最高時的9萬多/米,跌至現在的6萬多每平米,跌幅也超過了30%。
而現如今,像上海、深圳等一線城市的房價與收入比40,就是當地居民不吃不喝40年才能買得起房子。而二線城市的房價與收入比在20-25,也遠高於國際7-8的平均水平。所以,未來全國房價仍有下跌的空間,而擁有多套房產的家庭,恐怕難逃房子市值繼續縮水的挑戰。
挑戰二,房子要想變現越來越難

在進入到2025年之後,國內二手房的掛牌量在不斷增長。全國二手房掛牌量超過10萬套的城市有11個,重慶17.2萬套、成都17萬套、天津15萬套。就連一線城市的廣州也漲到17萬套,北京達到13萬套。
二手房掛牌量越來越多,主要是各地炒房客並不看好後市。而對於擁有多套房產的家庭來說,現在想把手裡的房子變現也會越來越難。通常只有低於市場價10-15%拋售,才有可能獲得成交。但是,很多業主對未來房價還抱有上漲的希望,不願降價。
挑戰三,持房壓力在不斷上升

前些年,很多家庭貸款買了房子,當時收入穩定且在不斷增長,感覺不到房貸壓力有多大。近些年,經濟不景氣,多數人收入減少,大家明顯就感到還貸壓力上升了。特別是擁有多套房產的家庭,其背負的貸款壓力要遠比只有一套房產的家庭大得多。
此外,每年物業費、取暖費、電梯費、維修基金等都在上漲。資料顯示,2024年,全國物業服務成本同比上漲15%。這意味著,持有多套房產的家庭繳納物業費的壓力也在不斷的增加。
挑戰四,「以租養貸」越來越難

本來擁有多套房子的家庭,都是在「以租養貸」,就是把房子出租,通過收取租金來支付房貸。而現在「以租養貸」是越來越難。這主要是三四線城市人口流出大於流入,房子根本租不出去,即使租出去了,獲取的租金也少得可憐,不足以還房貸。
而像上海、深圳等一線城市,由於生活成本過高,很多外地打工人都開始返鄉發展。而隨著租房客的數量減少,一線城市的房子租金也在呈現下降的趨勢之中,現在即使是在大城市,想「以租養貸」也是越來越困難了。
挑戰五,房產稅馬上要來了

早在2024年,我國決策層就宣布房產稅試點城市將擴圍,這意味著將在現在上海、重慶這二個試點城市的基礎上,還會有越來越多的城市加入到房產稅試點的隊伍中來。而根據已公布的政策細則,房地產稅將按照房產評估價值的0.5%-1.2%年率徵收,並對於多套住房的家庭實行累進稅率。屆時,手裡有多套房產稅家庭將會被徵收房產稅,持房的成本會大幅上升。