爭議地塊/業主供圖
因為一些歷史問題，導致水岸雲萃一期佔用了當前二期土地。
石青玲丨發自西安
近日，御錦城水岸雲萃二期業主向中房君投訴：「小區容積率原計劃是1.53，現在是1.71，經過了解，原因是用地少了13畝。從規劃圖上來看，這13畝地原來在我們小區的報批範圍內，但是現在卻是一期別墅區的綠化和消防通道。」
為了「奪回」屬於自己的這13畝地，他們從去年年底就與開發商開始溝通，但截至目前仍然一無所獲，而一場拆除風波讓事件更加惡化。
據御錦城水岸雲萃一期業主反映，3月下旬，御錦城開發商拿著滻灞生態區自然資源和規劃局出具的《關於萬錦城住宅小區3-R1地塊的函》，調集機械和人員要拆除小區南側護欄和綠化帶，把御錦城水岸雲萃一期、二期兩個小區合併。
從現場情況來看，這塊被拆除的區域屬於水岸雲萃一期，但是在報批圖上，這正是水岸雲萃二期缺少的地塊。面對一期業主強勢的態度，開發商不得不向二期業主坦言：「地塊要不回來。」
消失的13畝地
2023年年底，李女士收到了開發商收房通知（早於合同約定的交付日期半年），提前半年交付，本來是一件值得高興的事兒，但業主們卻高興不起來。
李女士介紹，由於小區存在降標減配、綠化不達標等問題，業主們向相關部門進行了投訴，也因此業主代表從西安城市檔案館調取了當時報批文件，這份文件讓他們大吃一驚。「通過這份文件，我們才了解到，小區規劃用地為108畝，現在卻變成了95畝，少了13畝，這也導致小區容積率從1.53變成了1.71。」
「開發商給我發了收房通知，現場看到情況確實如其他業主所反饋的一樣，最主要的是小區13畝地『不翼而飛』了。」御錦城水岸雲萃二期的另外一位業主王女士表示。
業主供圖
業主所提供的一張資料圖顯示，紅線範圍內是御錦城水岸雲萃二期經過官方審批的項目用地，而項目現在的圍牆卻是黃線範圍，特別是北側黃線到紅線部分有12畝地在圍牆之外，業主無法涉足。
獲悉這一情況後，業主們開始向西安市住建局等主管部門了解情況並尋求幫助。對於業主們的疑問，2023年12月22日，西安市滻灞區自然資源和規劃局答覆道：經核實，該項目關於此處綠化並未變更過，關於一二期綠化，因建設時間跨度較大，正在核實歷史情況，屆時將及時答覆業主。
規劃圖與實際不符，項目是如何通過驗收的？帶著這一疑問，業主們曾對相關部門提出了行政複議，但最終由於舉證不當，以失敗告終。不過，在多方努力後，開發商承認，「因為一些歷史問題，導致水岸雲萃一期佔用了當前二期土地。」
3月下旬，西安市滻灞生態區自然資源和規劃局下發了一份《關於萬錦城住宅小區3-R1地塊的函》。文件責令開發商向全體業主發出《關於水岸雲萃二期項目品質提升備忘錄》，徵求全體業主意見，並於3月19日前將徵求結果反饋至自然資源和規劃局。如大多數業主反對簽署，滻灞生態區自然資源和規劃局將責令開發商拆除水岸雲萃一期、二期現有圍擋，對道路等進行調整，按要求恢復公共空間，方便二期業主使用。
就《關於水岸雲萃II期項目品質提升備忘錄》，水岸雲萃二期業主簽署了怎樣的意見？
李女士對中房君反饋道：「開發商原來說給我們發郵件，但是大部分業主都沒有收到，所以也沒有簽署過意見。」那麼，滻灞生態區自然資源和規劃局是否收到過開發商反饋的《關於水岸雲萃II期項目品質提升備忘錄》？就此，中房君多次撥打滻灞生態區自然資源和規劃局的電話，但始終未接通，而一位開發商人士則表示以政府的處理意見為準。
拆除風波
圖片來源：家在御錦城公眾號
雖然業主稱沒有收到過該文件，但近日發生在上述爭議地塊上的拆除風波，透露出了最終的結果——反對，而這場拆除風波也遭到了一期業主的阻撓。
3月下旬，御錦城開發商拿著滻灞生態區自然資源和規劃局出具的《關於萬錦城住宅小區3-R1地塊的函》，調集機械和人員要拆除小區南側護欄和綠化帶，把御錦城水岸雲萃一期、二期兩個小區合併。
面對開發商的「強拆」行為，一期上百名業主聚集到小區南側圍欄前與開發商的強拆隊形成對峙局面，後來在派出所民警的調解下，初次強拆方才未能實現。此後業主們自發組成巡邏隊伍，籌集費用，準備相關工具，24小時分班執勤，守護著自己的家園。
對此，水岸雲萃一期業主十分疑惑，住的好好的小區為什麼要拆牆呢？自己當初買的是高檔小區，為什麼十幾年之後要併入另一個小區？小區是全體業主的，開發商想拆就拆？
面對一期業主的抵制，這場拆除也不了了之，二期業主的「追地」再次遇到了阻撓，而開發商、二期業主、政府也再次進行了會談。水岸雲萃二期業主王女士對中房君表示，在4月18日的會談中，開發商承認這13畝地歸屬於二期，政府也承認這一點，但是目前無法還給二期，在多種方案達不成一致的前提下，業主提出希望按土地市價賠償二期業主，開發商代表對此並沒有表態，政府要求企業開完會後向公司寫報告。
在過往多次的溝通中，開發商曾給出了幾份方案。據李女士介紹，開發商曾提出可將兩個小區之間的圍牆拆除，一期、二期合併，這遭到了二期業主的否決。
此後，開發商又拿出了一份方案：將其中6畝地塊歸還給二期，剩餘的6畝地仍給一期使用，這6畝地的成本用來置換對外立面的維修、綠化降標等問題，這份方案也爭議不斷。
業主李女士表示：「大部分業主都比較認可，但是開發商一直沒有執行。」而王女士則表示：「部分業主不同意，因為開發商只同意對外立面的淺色部分進行修整，深色部分不修整。」
在始終無法達成一致的現狀下，大部分業主也拒絕了提前收房。
對於發生在水岸雲萃二期的這一事件，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對中房君表示：目前被重複規劃的13畝地原因仍不明確，所以並不能排除因土地劃定、後續測量等原因而重複出讓的可能性。
「據了解，目前相關部門還沒有出具明確的解釋，但是一個小區減少13畝地會直接導致小區容積率增加、綠化率減少、共用部分縮減等不利影響，在此情況下，業主可以提前採取相應措施合法維權。」王玉臣表示。
他進一步解釋稱，目前業主權益已有受損，業主可以直接要求開發商對此予以解釋說明，並給予相應方案，確保業主權益得到保護；若開發商存在擅自進行規劃變更等情況，業主也可以依約依法直接向開發商主張解除合同，賠償損失。
紛爭接二連三
作為西安的熱點項目，御錦城從2008年首開至今已經賣了16年，涵蓋別墅、洋房、小高層、高層等多樣產品。在過往銷售中，項目也乘上了西安樓市起飛的東風，是 「搖號榜」上赫赫有名的「紅盤」。
據統計，2020~2021年期間，該盤共誕生了9次「千人搖」，2次近乎「萬人搖」，其中競爭最激烈的是98套房吸引了4301人搖號，平均44人搶一套。2024年3月份，項目最後一期住宅進行了登記，均價15575元/平方米，共197套房源，核驗僅通過96人。「這個項目快賣完了，後期還有一些商鋪、商住公寓。」一位置業顧問表示。
漫長的開發歷史讓御錦城生長為了一個「超級社區」。根據「西安公安」官微介紹，這裡樓宇面積2000多畝，生活人口10萬多人，常住人口7萬多，流動人口近4萬，較高的居住密度使這裡「麻煩」頻出。
據了解，自2022年西安市御錦城15期交付以來，停車難的問題一直困擾著業主。御錦城15期的業主林先生說，小區地下停車位目前只賣不租，周邊也沒有規劃路側停車位，業主們停車很困難。小區西門北側的停車場稍微緩解了小區停車難。然而，2023年3月，小區西門停車場安裝了新能源車充電樁，開始對外營業，業主們的藍牌車需要在物業錄入系統後才能進入停放。
除此之外，上學難、物業服務差等問題也備受業主詬病。據了解，這個項目由恆基兆業和凱德集團共同打造，目前操盤方為凱德，不過這並非凱德在西安的第一個項目。
凱德與西安的結緣始於2004年。2003年左右，德國英飛凌公司受邀來到西安，探討設立研發機構的可行性，而這家公司位於新加坡總部的大廈正是由新加坡騰飛集團（註：凱德集團旗下產業園品牌）打造。
在西安政府的努力下，2005年起，凱德接手運營西安集成電路設計產業孵化基地（後改名為騰飛創新中心AIH），凱德與西安產業園的故事由此拉開序幕。而從2005年至今，凱德集團在西安共累計開發7個項目，包含凱德廣場·新地城、凱德廣場·御錦城、西安馨樂庭城中服務公寓、西安馨樂庭興慶宮服務公寓、西安盛捷新地城服務公寓、西安中建馨樂庭高新服務公寓，還有騰飛創新中心（AIH）、新加坡騰飛科匯城（AIT）兩個產業園。
不過，無論是在西安還是在全國，住宅類項目在凱德的業務發展中比重並不高。2019年在凱德不動產管理組合中，代表著重資產的傳統住宅類項目僅僅佔到8%
凱德是否會繼續拿地？對於這一問題，御錦城一位負責人表示：「公司仍有拿地計劃。」
