暴跌，輪到學區房了……

一個時代的終結。

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學區房大跌

學區房，終究還是破防了。

爆炸性消息首先來自上海。上海朱家灘小區，對應的學校是浦東新區頂級名校明珠小學，根據媒體報道，該小區今年的房價一路滑落——

3月份，均價跌到10萬/㎡；

9月份，掛牌價跌到9萬/㎡；

11月底，有房東直接把掛牌價降到了7.8萬/㎡……

這啥概念呢？要知道2021年的時候，該小區的房價最高漲到15萬/㎡，按現在的掛牌價，這是跌了48%，差不多砍了一半！

換句話說，如果你在兩年前花800萬買了一套，到現在已經跌沒380多萬。

這不是個例。縱觀上海的學區房，如今都在暴跌——楊浦密雲小區學區房，從近15萬跌到8萬多；梅園新村學區房，從20萬跌到9萬多……

不止上海，其他一線城市學區房的遭遇也差不多。

深圳，四大名校的學區房都在跌。深圳中學的學區房，最高跌幅達到了29%。深圳實驗的學區房，更是跌去30%-45%。一個叫長城花園的小區，2021年價格將近17萬，現在降到9萬多，跌幅達43%。

北京，「中關村三小」學區房萬柳蜂鳥家園小區，此前賣到22萬一平，如今成交單價不到12萬。

廣州，根據「在灣區」的梳理，在名校遍地的越秀區，28個二手小區，超80%都跌了，跌幅最高超30%。對口東風東路小學的錦城花園、君匯世家，分別跌了28%和18%。

一線城市都如此，其他城市更不用多說——

杭州，幾個重點小學的學區房降幅基本都在15%以上；

蘇州，姑蘇區老牌學區房，整體價格下跌已超過34%；

合肥，有學區房跌幅接近50%；

武漢，很多學區房已經跌到不直接顯示成交價，怕太難看了……

學區房，中國樓市金字塔尖的王者，終於也要走下神壇了。

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「瘋狂」的學區房

學區房一度是買房人心中的信仰。

2013年3月，北京海淀區華清嘉園，一間37平方米的房子叫價350萬，每平米逼近10萬。由於價格實在駭人，這個地方被稱為「宇宙中心」。

但僅僅3個月之後，這個記錄就被打破了。東城區景山東街，一個400平方米的四合院，報價1.3億元，每平米32.5萬。

由於報價過高，這兩套房源很快就被下架了。但從它們這裡，絕大多數人第一次聽到這樣一個概念：學區房。

不只在北京，全國各大城市，凡是優質學區房，都賣成了「奢侈品」。

在深圳，華強北有個學區盤叫閣林網苑，一套44.58㎡的房子，2020年4月賣出時成交價632萬，每平14萬，上一年同期的成交單價是10萬。換算一下，一年時間，房東每天躺賺5000塊，買房人則要多掏近180萬。

2019年，南京出了一套「迷你」學區房，13㎡大的房間內，只夠放一張床、一張桌子。但因為總價低，房東報價168萬，看房人排到了門口。更魔幻的是，這是一套「瓦房」，房齡已經39年。

這個「破房子」跑火的原因，在於它屬於南京市琅琊路小學的學區範圍。琅琊路小學是南京最有名的三所小學之一。

這種現實背後，是學區房巨大的魔力。

《中國教育報》曾公布的一組數據顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息採集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名。但東城、西城和海淀三個區口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。

一邊是16萬人的潛在需求，一邊是5000個優質學位名額，而學區房，就是通往名校的那張船票。

再往深處看，學區房的火爆根源於優質教育資源的稀缺與不平等。

看一組數據：2019年大學本科錄取率，河南考生108.4萬，本科批次錄取36萬，率取率是33.2%，廣東、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肅這一數據在35%-43%之間。而北京是68.9%！

這意味著，同樣參加高考，北京的孩子10個裡頭7個上本科，河南是3.3個。

在絕大部分城市，重點高中的升學率都遠遠高於普通高中，而能否進入重點高中，取決於能否進入重點初中乃至重點小學。而初中小學都是免試入學，能否上全憑劃片或者搖號。

最後的焦點，就落到了那套決定命運的學區房上。哪怕再不濟，孩子不是讀書的那塊料，學區房也是市場上的「硬通貨」，轉手一賣也能賺上一筆。

在稀缺教育資源和金融屬性的裹挾下，學區房就這樣走上了狂歡的巔峰。

3

學區房的宿命

學區房如今的暴跌，讓很多高位接盤的人感到意外和難以接受，但很多跡象其實早已浮現。

從短期來看，2021下半年以來，房地產市場持續下行。買漲不買跌的情況，同樣適用於學區房。想買的人少，想賣的人多，必然形成價格踩踏。

從中期看，學區房的邏輯在變。學區房的調控，前幾年就開始了。2021年的時候，高層會議明確提出——

增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

在這之後，廣州、成都、石家莊、南京等多地將學區房的整頓作為重點。

在上海，自2021年起，上海市委屬試驗示範性高中，將拿出招生總計劃的65%，通過「名額分配綜合評價錄取」的方式分配到區和學校。

在深圳，官方提出「全區試點大學區制」，在民治街道小一和初一各自選取5所學校，納入到大學區招生學校中，狙擊高價學位房。

這兩年，更多的城市也在跟進。教師輪崗制度、叫停寒暑假輔導班、嚴控在線教育，甚至試點啟動小學生暑期託管服務……這些，都是改革的一個個小步伐。當優質教育資源不再和房子強關聯，學區房自然就降溫了。

從更長的維度看，學區房的價值基礎也在逐漸動搖。

2016年全國出生人口達到高峰以後，新生兒數量就一直在跌，2022年全國出生人口更是跌到了1000萬以下，與幾年前相比幾近腰斬。

另一個數據也在說明這個趨勢。教育部官網數據顯示，2022年全國共有幼兒園28.92萬所，比上年減少5610所。同年，在中國「人口第一大縣」安徽臨泉縣，50家幼兒園被關停。不止幼兒園，2022年全國的小學也比上年減少5162所。

學生都少了，學區房的需求自然下降，價值也隨之下降。

學區房概念的真正興起，是在2006年《義務教育法》頒布、「就近入學」被強調之後。後來的「小升初」直升制度，更是把「學區房」推上了神壇。

回看這十幾年，學區房誕生了太多的魔幻。有人哪怕是耗資千萬、傾家蕩產也在所不惜；有人組建孟母群、自辦奧賽班，自覺成了房價的「保衛者」；還有人調動巨量資金大手筆囤入學區房，捂一段時間又轉手賣給需要的接盤俠，從中牟取暴利……

但如今，一切都已成往事。學區房也終將體會到那句話——

時代拋棄你的時候，連聲再見都不會有。