原創 劉曉博
上周五（7月14日），在國務院新聞辦舉行的發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾對存量房貸利率調整做了如下表態：
按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
最近幾天，媒體一直在追蹤這項政策的落地情況，到目前為止，各銀行仍然維持「未接到相關政策」的發布口徑：
很多讀者留言，希望我談談「存量房貸利率下調」還有沒有戲，大概什麼時候可以實施，力度有多大。
我的看法是：由於表態者和表態的場合都比較特殊，此前經濟日報也發表過支持這種做法的評論，所以「存量房貸利率下調」一定會執行。
我多次在文章里講過，打破貸款合同的約定，給存量房貸額外打折，歷史上是有先例的，那就是2008年全球金融風暴之後，中國從2009年1月1日開始，給符合條件的貸款客戶做了利率下調，把很多隻享受了利率85折的，調整到了利率7折。
今天早上看到某券商研究機構說，當時能享受到存量下調的客戶比例不到6%，大部分並沒有實現存量下調。這個說法被多家媒體引用。
這個說法不準確。
根據央行2010年6月發布的「中國區域金融運行報告」，那次額外利率打折的情況如下：
從貸款利率執行情況看，2009 年全國個人住房貸款下浮利率佔比達 93.0%，其中[0.7-0.85]區間的貸款佔比為 80.6%。對 20 個重點城市的抽樣調查顯示，2009 年個人住房貸款平均利率為基準利率的 0.75 倍，低於上年調查時的 0.93 倍。
如果你對2009年存量房貸打折有更多探究的興趣，下面的截圖（來自央行「中國區域金融運行報告」）可以仔細閱讀：
我個人預判，央行、金融監管總局很快就會出台存量房貸利率下調的政策指引。
各銀行獲得明確的指引，就可以來做這件事。最快可能會從8月1日起執行，最遲應該不會晚於9月1日。
細心的讀者可能已經發現，央行給出了兩種解決辦法：
1、商業銀行與借款人自主協商變更合同約定；
2、新發放貸款置換原來的存量貸款。
既然有第一種「比較簡單」的辦法，為何還有第二種「比較費事」的辦法？
這可能是讓銀行間有競爭：如果你不給客戶打折，其他銀行可以通過發放「轉按揭」來競爭存量客戶，這種做法在2009年也實施過，有利於推動第一種辦法的落地。
此次存量房貸利率下調的力度會有多大，是否人人都可以獲得這個利好？
由於當前房貸占銀行貸款的比重，是2009年時的2倍，所以此次存量房貸利率下調，一定是分類處理的，不可能人人都享受紅利。
上圖是央行公布的，過去8年來每個季度加權平均房貸利率。最苦逼的購房者是2017年末到2021年末這4年里的購房者，他們不僅被高房價套牢，還被高利率套牢。
當時的房貸利率普遍在5.6%以上，而目前只有4.11%（今年二季度），差距大約是150個基點。
對於一個貸款200萬，用等額本金還款20年的家庭來說，月供差距在1600元以上，總利息差距大約39.24萬元。
如果這個家庭的房貸利率可以從5.6%下調到目前的4.11%，每月就可以多出1600元的資金用來消費。
根據央行貨幣政策執行報告，2017年三季度末的個人房貸餘額為21.1萬億元，2021年末為38.3萬億，我們大概可以推算出，2017年四季度到2021年末高利率時期新增的個人房貸大約在17.2萬億左右。
假設去年下半年至今，提前還房貸3.5萬億（今年上半年大約2萬億），而且都是這部分高利率客戶。則剩餘的高利率房貸，還有13.7萬億。
中國存量房貸戶均餘額為40萬元，我們假設2017年末到2021年末這4年的客戶平均每戶餘額為50萬元，則13.7萬億高利率房貸涉及2740萬個家庭。
這部分人有首套房貸款，也有二套房、三套房貸款。如果按照平均下調100個基點（1%）來計算，大約每年可以節省1370億元，平均每戶每年節省利息支出5000元。
相信此次存量房貸打折，政策一定會比較精細。比如嚴格區分首套房、二套房、多套房。
首套房肯定能享受更到的優惠，目前LPR的基準利率是4.2%，首套房貸款利率允許最多下浮20個基點，個別城市允許下浮更多（比如到3.7%）。存量房貸利率下調後，是否能突破下限（4.0%）還不知道，普通城市至少有望做到4.2%。
二套房利率會略高一些，調整之後仍將是大城市高於小城市，而一線城市仍將維持最高（比如深圳目前二套房貸利率為4.8%，北京為5.25%）。
三套房目前被定義為投資性購房，估計給打折的可能性偏小。不過我個人建議學習台灣省的做法，把第四套定義為非自住，前三套都可以視作自住，但第三套的利率優惠少於第二套。
以上內容，大多是我個人的預判，以及根據公開數據的推算。請大家靜待官宣，以官方正式發布為準。
