从“限涨令”到“限跌令”，“长春救市七条”落地！我们哈尔滨呢

“房住不炒”已深入人心，楼市天平也正在发生倾斜。

相比于一线城市升级调控来让楼市“退烧”，部分三四线城市已经开始迎接“逆向”调控。

8月21日，湖南岳阳成为了第一个祭出“限跌令”的城市。

“限跌令”大关开启后，各城调控也纷纷“上架”。

楼市下半年的开局，似乎出现了过山车一样的急转。

有人说：“听到限涨令的时候我是开心的，但是听到限跌令，我的心就放不下来了。”

屋价如同股市，也需要信心支撑。

“限跌令”破坏的，是所有人对房子和屋价的信心。

同时加速市场对房子的恐慌，进一步促进屋价的下跌。

当所有人认为它会下跌，它就真的会下跌。

而屋价这种东西，上涨的时候可以掩盖很多问题，一旦下跌，问题全都会暴露出来。

“限跌令”本意虽好，却治标不治本。

整个楼市，亟待拯救。

8月31日，长春市有7条重磅政策落地。

与岳阳、桂林、沈阳、昆明、唐山等市的“限跌”救市不同，长春的救市方案，更加赤裸裸。

一、合理控制住宅用地供应节奏
二、纾解开发企业资金压力
三、加快公共服务设施建设
四、鼓励人才和农民购房
五、允许使用公积金组合贷款
六、加大非住宅去化力度
七、规范市场秩序

而在这7个大招之下，亮点有3条：

①合理控制住宅用地供应节奏

这一招，缓解了两个问题。

⑴以土地供应来调节长春市的房屋供需结构，缓解长春屋价下跌的势头。

事实上，长春屋价已经连续六周下跌，长春楼市的热度也在持续下降。

前段时间，长春发布了新房备案价不得低于90%的事情，更是让大家知道了长春屋价有下跌10%的可能。

一年的时间，长春已经进入凛冬。

⑵以土地供应来缓解长春土地市场的尴尬局面。

什么尴尬局面？

土地流拍严重。

今年长春第一次集中供地推出了51宗住宅用地，最终成交38宗住宅用地，2宗流拍，11宗终止挂牌，流拍率高达25%。

而且，成交的38宗住宅用地，32宗是底价成交，仅6宗溢价成交，平均溢价率仅为3%。

而到了第二次集中供地，有8宗地因无人报价而终止。

这就是长春楼市的现状，太冷了。

从土地市场到屋价，都很冷。

这也是长春为何要开启救市大招的原因。

②纾解开发企业资金压力

最近几年国家逐步收紧银行信贷，三条红线更是给国内借贷戴上了强力紧箍咒。

而我国房地产的主要矛盾如下：

当前房地产行业的短期矛盾在于——房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位组织资金流入房地产的矛盾。

当前房地产行业的中期矛盾在于——房地产行业与中国经济发展降速和产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。

当前房地产行业的长期矛盾在于——人口老龄化和剩余下滑下造成接盘侠不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

房企在这样的矛盾之下，举步维艰，长春市能陪房企共渡难关，实属难得。

③鼓励人才和农民购房

这一点可以看出，长春企图激发市场活力。

简单计算一下，以90平方米作为标准，原则上文件中描述的大专以上学历或者中级以上职称的人才，购买一套房，可以获得4500元补贴；农民买一套90㎡的房子，可以获得7200元的补贴。

这里有一个有趣的点，长春在鼓励房企打折的同时，又限制了打折力度——不得低于备案价的85%。

这也就是告诉房企，最多打85折，最多优惠15%。

那么如果再叠加最高15%的折扣优惠的话，补贴加优惠是可以达到几万元以上的。

而前一阵长春市叫停“范本销售”的例子，已经表明了长春市政府的态度——可以降，但不能降太狠。

之所以要限制，是担心开发商折扣太猛，带乱节奏，反倒引起长春屋价大涨，弄巧成拙。

而就在今年9月13日，长春市公布了8月底楼市新政中最受关注的购房补贴和消费券细则。

其中标注了申请条件、房屋购买时间、补贴标准、消费券使用规则等。

补贴标准上没有变化，购房消费券金额设置上则划分为汽车消费券和家电消费券，仅可选择其中一种且仅限领取一份。

购房消费券总额度 5000 万元，发放 5000 份，每份价值 10000 元，其中汽车消费券 500 份，家电消费券共 4500 份，消费券数量有限，先领先得，发完即止。

不得不说，长春这7条新政加购房补贴与消费券细则公布，确实是实实在在想拯救长春楼市的。

但是对当地居民和外来人才来说，楼市“去火”，总比屋价虚高要好吧？

我们说筑巢引凤，有恒产者有恒心。

这一切的前提，就是得先让他们对买房这件事放心。

所以说，对于长春楼市新政，咱还是看看效果，等等民意。

让时间说话，让百姓说话，让最后的事实说话。

无论长春楼市结果如何，长春政府就表明了一个决心：与长春楼市共存亡。

但反观哈尔滨，决心仍有待加强。

9月9日，松北区住屋和城乡建设局发布了《关于稳定房地产市场相关情况的通知》。

面对楼市的下行状态，哈尔滨政府选择的楼市维稳方式和“限跌令”别无二致。

而矛盾点就在于——去年，政府还在鼓励房企降价促销。

2020年11月，哈尔滨市印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，推出十四条房地产扶持措施。

哈尔滨“十四条”出来的时候，就有人叫喊着：“同志们，来了，这场冷空气将由北向南，席卷整个中华大地！”

然而事实证明，到目前为止，哈尔滨可能真的是全国唯一一个政府鼓励房企降价保楼市的地方。

因为哈尔滨的市场，严重的供大于求。

政策出台，目的是好的，但是忽略了长远的需求。

有多长远？

同志们啊，“引导和鼓励”只是口号啊，不是实际行动。

《通知》中真正的干货，真正能对市场产生影响的，是第六条、第九条和第十条。

六、支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款。

九、灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款。

十、支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。

这是实打实的鼓励买房政策，促进市场消费。

除此之外，整个“十四条”，看起来都在指望一条路——心理预期。

然而，政策如果走得是“心理预期”这条路，那它也就脱离了“实际”这条铁轨。

因为从长期看，“心理预期”没有任何影响。

决定屋价走势的，是结婚生孩子这样实实在在的居住需求，不是心理预期。

心理预期只影响购买的时间分布，不影响购买总量。

“十四条”，从效果上来说，肯定有作用。

短期内可以促进刚需型客户下单，但长期来说，影响不可估量。

把“十四条”说是“杀鸡取卵”，也不为过。

楼市终究要以和为贵，降价促销的意义，并不积极。

美其名曰是“开创先河”，但隐隐暗含着房产“革命”的风险。

未来，还是更期待长远性的政策，蝇头小利不可取。

简单一句话总结：现在是政策的谷底，以后再出台更严厉的调控政策，不现实了。

何时是市场的谷底？

市场的底显然有一定的滞后性。

待到积极政策出现后，也许就是哈尔滨市场筑底反弹之时。

而房地产作为地方政府的支柱产业，一旦发生悬崖式跳水下降，必然要触及到当地政府敏感的“心脏”。

所以说其二者是“一荣俱荣，一损俱损”，实不为过。

《淮南子·兵略训》曾说：“千人同心，则得千人之力；万人异心，则无一人之用。”

于政府于楼市，亦同理。

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