北方楼市“集体失守”？8个省会城市屋价回到1年前，说明了啥？

从2021年开始，国内房地产市场呈现“量价齐跌”的趋势：一方面，今年一季度全国住屋均价9552元/平米，与2021年一季度全国住屋均价1.1万元相比下跌了15%。另一方面，楼市成交量仍处于低位。数据显示，2022年一季度，商品房销售面积31046万平米，同比下降13.8%；销售额29655亿元，下降22.7%。

为了让房地产市场走出低迷的困境，一些城市正在陆续给房地产市场松绑。截至4月18日，全国共有超80个城市加入楼市松绑的队伍中来。而松绑楼市的方式也是五花八门，比如，放松限购限贷、降低首付比例、增加房贷额度、放宽购房条件，以及发放购房补贴等。

尽管各地出台各种政策给楼市松绑，但是，国内房地产市场依旧低迷，根本没有回暖的趋势。如今在70个重要城市中，不管是新房，还是二手房，屋价同比下跌的城市都超过七成以上。而在这些屋价下跌的城市名单里，北方城市屋价下跌特别明显。

根据官方统计数据，截止3月底，有28个城市的屋价已经跌回了1年前。其中不乏有北方8个省会城市，它们分别是：太原、哈尔滨、石家庄、长春、呼和浩特、郑州、天津、济南等。还有一些三四线城市屋价也出现了下跌的行情，比如牡丹江、锦州、秦皇岛、洛阳等。

这也正应验了原央行副行长吴晓灵之前所说的话：“股、债、汇、房”这四个交易市场是国家金融命脉。其中，最薄弱和影响最深重的是房地产。她认为在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备，这是每个国家、每个人都要面对的现实。从目前情况来看，北方地区城市的屋价下跌要领先于南方城市。

现在问题来了，北方楼市“集体”失守，这背后又说明了什么呢？首先，我国南方和北方的经济发展并不平衡，通常北方地区相对保守，而南方地区经济发展的步伐走得更快一些。这就导致了除北京、天津等少数北方城市经济发展得还不错，其他的北方城市多数是产业结构比较单一，这就使得北方地区的居民都流向南方城市发展。

举个例子，2021年河南省人口负增58万，而作为河南的副中心城市的洛阳，在过去10年里人口仅增加了51万人。试想，北方地区大量人口都到南方来寻求发展机遇，那北方各城市人口越来越少，当地购房需求急剧萎缩，当地屋价出现下跌就不难理解了。

再者，我国北方城市之前执行的楼市调控政策都非常严格，导致北方城市屋价下跌比较明显。早在2016年我国就开始了房地产调控，当时很多北方城市规定外来人员在本地购房，必须要有缴满当地三年社保的证明等，而从2017-2018年北方城市的屋价就已经见顶了。

实际上，北方城市的屋价从历史最高点跌下来，现在的跌幅还是比较大的。北京下跌了15.8%、天津下跌了21.8%、石家庄下跌了18%、郑州下跌了13.1%。而环京三、四线城市屋价更是跌去了50-60%以上。

再次，北方城市屋价之所以会持续下跌，也与受到疫情的影响，各行各业不景气，人们收入增长预期下降，很多家庭取消了购房计划有关。而现如今北方很多城市屋价下跌已成趋势，再加上人们对收入预期开始下降，这就导致了购房需求快速下滑，屋价出现持续阴跌就在情理之中了。

最后，我国北方地区已经进入到老龄化，少子化的时代，刚需购房需求越来越少。资料显示，65岁以上的老年人口达到当地人口的14%，按照国际标准已经达到深度老龄化社会。而另一边，年轻人口越来越少，即使是河南省去年新生儿的出生率也跌破了10‰。在北方城市中，老年人口越来越多，年轻人口数量逐步减少，这就导致购房需求持续下滑。

从目前情况看，北方地区的城市屋价下跌得还是比较厉害的，南方地区的城市屋价相对抗跌一些。现在已经有8个北方省会城市的屋价出现了集体下跌的情况，这主要是北方地区人口流出大于流出，导致购房需求骤降。

同时，前些年北方地区各城市的房地产调控政策效果正在显现，投机炒房需求退出。当然，还有受到疫情影响，很多家庭也打消了购房需求。更关键的是，我国北方很多城市已经处于老龄化社会之中，这样一来，当地购房需求越来越少，北方城市屋价集体失守已成定局，未来屋价下跌趋势无法改变。