楼市辩论会：现在，还能买房吗？

现在能买房吗？这个问题，最近不但很多购房者在我们后台询问，就连成都商报-红星新闻记者身边，问的人也一下多了起来。

一方面，政策持续纾困，人民银行、银保监会密集“发红包”；四川也发文对生育二孩、三孩对家庭放宽购房资格条件等；

另一方面，市场反馈有限，认为宽松政策仍然没有出尽，以至在楼市传统的“金九”和“银十”第一周，销售上未见应有的成色。根据克而瑞的数据统计，“十一”黄金周期间，成都商品住宅成交面积同比下降约15%。

当政策、市场、开发商把“救市”烘托到位，而购房者集体缺乏信心，观望犹豫时，该不该买房，变成了市场多方的 “信心之战”。

政策端：

利率处于近10年低位

自住型需求的“窗口期”

“当前房地产市场需要建立一个新平衡，需要新的配套政策的推出。信心起来了，什么都会好的！” 这是全国工商联房地产商会创会会长聂梅生近日在接受公开采访时的一番观点。

从政策端来看，配套政策已经开始持续发力。据统计，截至8月份全国已有超230城优化调整房地产政策，出台调控措施超过600次，而且，各层级、各部门的调整措施仍在持续推出：

9月29日晚，央行和银保监会发布通知决定阶段性调整差别化住屋信贷政策；

9月30日，财政部和税务总局发布公告自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住屋并在现住屋出售后1年内在市场重新购买住屋的纳税人，对其出售现住屋已缴纳的个人所得税予以退税优惠；

9月30日，央行发布公告，自2022年10月1日起，下调首套个人住屋公积金贷款利率0.15个百分点……

根据贝壳研究院的统计数据，截至今年9月，首套房贷主流利率平均为4.15%，二套平均点为4.91%。其中，首套房贷利率环比下行17个基点，二套环比下行15个基点，较去年最高点分别回落了159个基点和108个基点。在成都等多个城市，房贷利率已经达到近10年的低位。

“两天政策三连发，恢复地产市场的政策意图体现的很明确，这也是自2014~2016年地产放松周期以来，再一次全国层面的政策放松。” 中指研究院四川分院研究总监苏宇表示，这次的政策也与之前的放松不同，是在“房住不炒”框架下进行，一方面体现出了政策的谨慎性，一方面也有明确的阶段性特征，利好有真实购房需求的客群，减轻居民债务负担。“所以从这个角度上说，是自住型需求释放的一个窗口期。”

市场端：

近三年“最差一年”

开发商势必打折“抢收”

相较于政策端的宽松，市场端的反馈目前依旧偏向观望。招商证券测算称，房地产销售或在今年四季度至明年年初筑底。

在这些机构看来，任何刺激新政都会有一个时滞效应，楼市的真正复苏，还需要不短的一段时间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“购房者往往有‘买涨不买跌’的情绪，但实际上进入今年最后一个季度，留给开发商冲击全年业绩的时间不多了，他们势必要集中推盘、打折‘抢收’。”

克而瑞本周公布的数据印证着这一点，今年1～9月成都TOP10房企的销售额和销售面积几乎都处于低谷，为近3年最低。其中，TOP10房企的销售额约为841亿元，而去年同期约为1137亿元，前年同期约为1068亿元。

2022年1-9月·成都市房企销量榜单 图据 克而瑞四川

“要甩掉近3年‘最差一年’的标签，可以预见房企会采取更进一步的动作。”严跃进称，叠加阶段性利好的政策，这对于首置、首改类购房者来说不失是一个好的购房时机。

如何买房？

抓准以下四个趋势

可以买，这是业内达成的第一个共识。但注意，这些业内人士强调的是“自住型需求”和“首置、首改”，加高杠杆买房则要另当别论。

那对于真实购房需求的客户，应该如何买房？多位成都房企人士在采访中表示，未来哪怕回暖，楼市依旧分化严重。根据他们的观点，成都商报-红星新闻记者梳理出了以下四个趋势。

趋势一：“人口流入”的高能级城市才有空间

经济学家任泽平公开表示：“中国建了那么多房子，到了今天，房地产还有没有空间？有，中国房地产开发建设到空间在都市圈、城市群人口流入地区。”

万达投资集团高级总裁助理、南区区域公司副总裁兼成都城市公司总经理聂和平也在接受采访时表示：“从人口流入这个决定‘楼市潜力’的基本面来看，成都近10年人口增量达到582万，仅次于广州和深圳，对房产存在较大需求。其次，成都2021年GDP增长率达到8.6%，即将突破2万亿大关，具有较强的经济增长实力。在我看来，如果选值得购买的TOP10城市，成都一定在这份榜单的前列。”

这便是买房的第一步，买对城市。

成都的人口变化 图据 成都发布

趋势二：消费需求向主城核心区和韧性强的板块转移

从今年土拍以及楼盘销售情况来看，成都各个区域与板块之间的分化变得突出，“核心区域热，外围区域冷”的态势仍在扩大。中原地产9月市场报告显示，传统5+2区、近郊去化周期上涨在1个月以内，远郊去化周期上涨2.16个月。

各城区商品住宅存量及去化周期对比情况 图据 中原地产

多位业内人士表示，市场行情好时，区域之间的差异并不明显，但在目前的市场中，只有市场韧性比较强的楼盘，才能跑赢大市。反之，要避开热度低、库存大、流速慢的区域和板块。

这也给到了一个明确的购买逻辑。新希望地产成都公司总经理涂俊涛表示，“对于购房者来说，优先一定是考虑相对比较成熟的区域，如成都的主城区、二圈层中的一些核心区域，以及强势发展中的天府新区等，充分考虑地段、教育、交通、商业等综合配套。”

越秀地产西部区域总经理助理徐扬也提到，“首先考虑城市发展的重点方向，规划高、配套全、兑现快，且品牌开发商聚焦，产品多为开发商优选系列的区域。”

趋势三：刚需或向存量二手房市场转移

采访中，多位业内人士还提到了一个数据：自今年3月以来，成都二手房成交套数已经连续7个月超过新房。

成都新房、二手房成交套数变化 图据 克而瑞四川

“二手市场的成交以此前5-10年成都‘7090政策’下的刚需型产品为主，也证明了成都住宅改善需求的释放。”卓越集团成都公司总经理孔勇提到，“随着成都城市价值的溢出，存量市场将成为刚性需求为主的市场，同时也将助推改善需求进入新房市场，“两个市场是同样重要的。”

万达投资集团高级总裁助理、南区区域公司副总裁兼成都城市公司总经理聂和平也表示，成都一二手房产品结构区隔明显，二手房以刚需为主，新房以改善为主，一二手房轮动能够促进成都楼市整体发展的向好。

趋势四：买房必看交付力

以往，我们说要买“大企业”的房子，但当高周转不再行得通，房企开始“去规模化”后，这让购房逻辑也发生变化：要买安全的房企和产品。

什么是“安全”？这在当下也有了具像化的表述：2022年买房，必须要看交付力。

在市场下行压力下，房企降标、减配等问题屡见不鲜，交付代表着房企产品从规划设计到真实落地。未来，交付力和产品力、服务力一起，被认为是未来房企的“生命线”，也是购房者重要的参考线。

项目还原度、空间尺度、质量品控、工艺细节、人性化设施等都将成为购房者选择产品时的聚焦点。甚至可以说，没有好的交付，一切都是空谈。

能否按时按质交付成为买房人的重要参考线 图为世茂玉锦湾

写在最后

现在，还能买房吗？又该如何买房？

相信看完上面的阐述，你已经有了比较明确的答案。打个总结，购房是一个高价低频的消费行为，意味着大量信息输入及理性判断是有必要的，所以当下的观望是可以理解的。但，购房的动机对于决策而言至关重要。

如果是自住，短期内不存在再买再卖，去掉投资投机的属性，只要你喜欢，什么时候都是买房子的好时机。