2016年楼市价格、销售、政策回顾及2017年屋价走势分析

2016年上半年，在“去库存”大背景下，中国楼市迎来了一轮暴涨行情，但从10月份开始楼市新政呼啸而来，在一系列调控高压下，多地楼市降温，紧接着调控升级，可谓一波未平一波又起。那么，2017年楼市走势如何，屋价还会涨吗？

相关报告：中商产业研究院发布的《2017-2020年房地产行业市场研究分析报告》

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屋价高涨

2016年楼市火爆，屋价如脱缰的野马。10月份31个省会城市中29城同比屋价上涨，其中，涨幅超过30%的省会城市有9个。屋价高或屋价上涨过快的城市，集中在一线城市、经济发达的二线城市以及部分环一线城市。北上广深高屋价令人难以企及，以南京、厦门、苏州、合肥楼市四小龙为首的部分热点二线城市屋价在2016年也飞速上涨。

有数据显示，截止到2016年调控前夕，合肥和厦门一年间的屋价涨幅皆接近50%，南京和上海紧随其后，涨幅分别是43%，此外深圳、北京、杭州的屋价涨幅一年也在30%左右。环一线的三线城市如廊坊、佛山、东莞、昆山等，屋价比肩热点二线城市，甚至超越沈阳、哈尔滨等省会城市屋价。

土地市场销售情况

2016年以来，“地王”这个词在房产新闻中频繁出现，动辄数十亿的拿地价更令人咂舌，“地王”井喷式出现，“面粉贵过面包”成为常态。中国指数研究院最新报告显示，今年1-9月，全国300个城市共成交土地15585宗，土地出让金总额为19262亿元，同比增加40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。

开发商投资和销售情况

2016年1-10月份，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%，增速比1-9月份提高0.8个百分点。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%，增速提高0.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

1-10月份，商品房销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，住宅销售面积增长27.0%。1-10月份，东部地区商品房销售面积57611万平方米，同比增长28.8%，增速比1-9月份回落0.5个百分点；销售额57612亿元，增长47.0%，增速回落0.7个百分点。中部地区商品房销售面积33788万平方米，增长33.1%，增速提高0.4个百分点；销售额18823亿元，增长45.4%，增速提高0.8个百分点。西部地区商品房销售面积28939万平方米，增长16.7%，增速提高0.3个百分点；销售额15047亿元，增长19.0%，增速提高1.1个百分点。

房企销售额

2016年1-10月房地产成交金额达到了91482亿，增长41.2%，增速回落0.1个百分点。其中恒大万科首破3000亿，前10月金额门槛均超去年全年。恒大以3168.1亿元销售金额排名第一，万科、碧桂园紧随其后。

中原地产首席分析师张大伟表示，从数据看，今年前10个月，房地产成交金额提前2个月刷新了历史年度纪录，销售面积也达到了历史同期最高纪录，预计全年房地产销售有望达到11万亿元，13.5亿平方米的水准。

库存量

10月末，商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米。其中，住宅待售面积减少328万平方米

9月末，商品房待售面积69612万平方米，比8月末减少1258万平方米。其中，住宅待售面积减少1177万平方米

整体看，从全国看，库存结构去化依然非常不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然维持或者去化时代缓慢。

去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。

个人房贷情况

统计局数据显示，今年前10个月，全国房地产开发企业到位资金117261亿元，同比增长15.5%，其中，国内贷款17303亿元，增长1.2%；利用外资123亿元，下降49.0%；自筹资金40764亿元，增长0.6%；其他资金59071亿元，增长35.2%。在其他资金中，定金及预收款33655亿元，增长32.2%，个人按揭贷款19783亿元，增长51.5%。

从全国具体城市来看，在购房杠杆比例上，深圳为国内一线城市中最高，2016年上半年交易杠杆率、平均贷款成数均在65%左右，北京上半年平均贷款成数51%，与香港目前水平持平，上海贷款成数约55%左右，接近近年纽约水平，从按揭负担比来看，“京沪深”已经位于全球前列，2016年上半年按揭负担比分别为76%、71%、122%，超越纽约、旧金山、伦敦等国际都市。

此外，由于这轮二线城市的屋价快速攀升，导致很多二线城市的按揭负担比已经跨越40%红线，比如南京、苏州、合肥、郑州等，居民购房压力正在显现。

三轮楼市调控

自9月30日以来，房地产市场已经面临三轮调控。

第一轮是从9月30日开始的22个城市联合国庆假期收紧调控潮：主要特征是从限购、限贷、土地供应等方面调控；

第二轮从10月8日到11月27日，主要特征是：出台调控政策城市继续发布调控落地执行细节，与此同时，全国各地继续大力开展房地产市场整治行动；

第三轮是上海（楼盘）发布全面信贷收紧。虽然到目前只有一个城市，但这是第一个提及全面恢复2014年“9·30政策”之前认房又认贷的严控城市。

10-11月成交量下跌屋价增速放缓

各地严格执行的调控政策影响购房者开始出现全面观望，10月和11月楼市成交量下跌，屋价增速放缓。

统计局数据显示：70个大中城市中，一二线城市房地产市场降温明显，环比涨幅均有不同幅度的回落。10月一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月回落2.8和1.0个百分点；二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月回落2.9和1.1个百分点。重点城市中，北京与上海10月新建住宅销售价格指数同比分别上涨27.5%和31.1%，深圳则同比上涨31.7%，但深圳环比转为下跌0.5%。

来自中原地产研究中心最新统计数据显示：11月一手住宅成交均价环比下跌1.1%，为54986元/平米，相比上月9.7%的跌幅有所收窄，这主要在于受新房市场结构性成交影响。而有的城市新房屋价仍在上涨。11月，全国54个主要城市合计网签量24.9万套，环比下调11%。如果不计入今年2月份（因春节假期而处于成交谷底）的成交数据，11月成交量创下近18个月新低。

2017年屋价预测：一二线城市温和上涨

调控政策出台，楼市降温明显，然而2017年成交量可能会大幅萎缩，但热点一二线城市成交量或下跌，但屋价在稳定的基础上，可能会温和上涨，三四线城市则慢慢去库存。原因如下：

1、土地供应不足，近期大多数城市表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足。这势必将引发房企高价拿地。

2、政策原因，商品房供应少。限购、限贷令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但预售证监管加严、屋价“限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情，大多数城市商品住宅市场仍然处于供不应求的局面。

3、房企拿地成本提高。“高地价、抢地潮”则可以概括2016年的土地市场。作为楼市的供应端，高地价无疑是高屋价的另一个“罪魁祸首”。数据显示，今年1-9月全国300个城市土地平均溢价率49%，较去年同期上升35个百分点；其中住宅类用地平均溢价率63%，较去年同期上升45个百分点。最新数据显示：前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高达50%。

有超过50%的土地成本普遍增加，这意味着未来屋价上涨预期会更加强烈。根据数据整理，共有20家发债房企今年合计在14个城市拿地过48宗单价或总价排行在市场前100的高价土地。48块土地的产出城市中，一线城市贡献13宗，平均溢价率达77.6%，二线城市贡献33宗平均溢价率达114.1%，三线城市贡献2宗平均溢价率达308.9%。

4、人口多的城市，需求大屋价高。一线城市，北、上、广、深，吸引跨区的人口流入，比如北京吸引东北，华北和西北的人口流入。二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力。其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。这种巨量的人口流入也带来了对住屋的需求。