银行已经放尾款了，旧业主“耍无赖”不配合办理物业交割怎么办？

贷款买了一套二手房，银行已经放款给旧业主了，但是旧业主耍无赖不配合办理物业交割怎么办？这是一个粉丝的问题邀请，今天我们来解答一下，内容有点长，全都是干货！希望大家耐心看完。

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买二手房要注意的事项其实特别多，物业交割和房屋交接是买卖二手房的最后一个步骤，如果在交易的过程中没有处理好交易细节，那么很有可能会影响后续的交接手续，已经过户了，银行也放款了，为什么卖方不配合办理物业交割呢？大概率有这样的4个原因：

1、卖方没有地方搬走

一般置换类型的卖房者，一买一卖都会存在一个时间差，如果是先卖后买，则有可能会导致自己买的房子还没有完成交接，卖的房子呢就要提前交给买家了。

因此，买房人在买这类型二手房的时候要特别注意这个交房时间，首先在合约上一定要有明确约定的交房时间，然后在首付款中预留一部分“交房保证金”在手上或者进行银行托管，等房屋正式交接完成后再支付给卖房者。

对应的处理方法有2个：

A、如果到了合约交房的期限，卖房者还没交房，你又着急住上房子，那么就先礼后兵，尝试说服卖方租房子住一段时间，假如不配合、不愿意，你再到法院申请强制执行。

B、如果你不着急住上房子，那么可以和卖方协商“返租”，把房子暂时租给卖方使用，双方签一份租赁合同，卖方每月支付租金给你，直到租约到期为止。

2、房子卖便宜了

这个因素在屋价的动荡期时常有发生，因为二手房交易的时间比较长，特别是卖方要还银行贷款，买方又要办理银行按揭的情况下，整个交易流程快则三个月慢则要半年，在这个时候，如果屋价出现了动荡，比如：三个月时间屋价涨了50万，那么卖方就极有可能心理不平衡，但是不平衡也没有办法，毕竟合约已经签了，户已经过完了，现在违约也不合适，所以最后只好在物业交割这方面看能不能捞点好处回来。

所以买房人如果是在屋价的动荡期买房，一定要在合约上明确违约责任，并且调高违约金（不仅仅只限于定金责任），预留“交房保证金”也是必须要做的，这样才能保障后续房屋交接不会发生问题。

对应的解决方法是：如果屋价确实大涨了，那么你就让一点点好处给卖方好了，大方一些让他找到平衡点！毕竟屋价涨了，你也赚到了，是吧？比如：卖方欠的物业费、水电费不是太多的情况下，你可以主动帮他结清，本来答应留下来的家电也都不要了，让他搬走等等这一系列措施。当然了，如果强硬一点来说还是可以法院起诉的，毕竟“理”是站在你这一边的，但是如果能够让一点点好处就能够解决问题，那么就尽量私下解决，毕竟法院起诉费时又伤身。

3、银行放款速度慢

特别是现如今银行额度收紧的时期，银行放款慢就是“家常饭菜”，办理抵押完成后，起码得要3到4个月的时间，银行才会放款，住屋公积金可能还会更久，那么在这种情况下，卖方就会觉得损害了自己的利益，房产证都已经到买家名下了，但是尾款却一直收不到，几百万就算放在银行几个月都有不少利息吧，所以到放款的时候，卖方有可能会在物业交割这方面为难买房人。

因此在银行额度收紧的时期买二手房，一定要在合约上注明一条：放款时间以银行为准。因为国家、银行的政策是个人无法控制的，在合约上我们也无法约定银行的放贷时间，只能约定买卖双方的时间。

在这点上我提两个建议：

A、如果要用住屋公积金贷款的朋友，一定要得到卖方的同意，毕竟卖房是为了收钱，说不定还是别人的救命钱。

B、为了能够顺利完成交易建议找一些额度比较充足的银行申请贷款，比如：四大行、邮政、汇丰银行等等。

解决的方法建议是：和卖方解释清楚，银行放款速度慢这并不是个人原因导致的，如果有必要，可以带卖方一起到银行了解情况。如果卖方还是提出无理的要求，例如：要求买房人承担尾款的存款利息等等，买房人都可以完全不用理会，直接通过法律途径解决。

4、买房人违反合约在先

买房人在交易的过程中存在有拖延时间的行为，比如：本来已经约定10号办理申请银行贷款，由于买房人个人的原因推迟到20号。又比如：申请贷款换了一家又一家银行，导致交易时间延长。还比如：到了过户时间，买房人的首付款迟迟还没有准备好，一直在拖延时间，虽然已经签过了合约，但是因为这些小事去闹违约，拖着房子卖不出去，这样也没有什么意义，所以卖房者有可能等到收齐尾款后在物业交割这方面下手。

因此，买房人在买二手房签合约时，一定要谨慎考虑自己的贷款时间和付款时间是否充足，比如：首付款放在理财能不能随时抽出来？首付款要不要等回款后才能支付？还有就是要外出工作十天以上的朋友要特别注意，如果有可能会出现上述的因素，那么在约定的时间上一定要尽量放宽，能预宽就不要预紧，有特殊紧急的事情要处理，一定要如实提前告知卖房者，不要无声无息。

处理的方式建议是：如果自己有违反合约在先，那么就应该真诚地向卖方道歉，给予一定的补偿损失，让卖房者好下一个台阶，这样才会皆大欢喜，再不行也只能通过法律途径解决了。

综合以上的问题分析，购买二手房时，但凡是银行放款才交房的，一定要在首付款上预留一部分“交房保证金”，等待物业交割完成后再支付给卖方，这是对买房人最大的保障，另外，当交易出现问题的时候一定要及时解决，不要拖到最后才想办法，因为到了最后有可能已经无法挽回了。

好了，今天分享就到此，关注大虫小哥，了解更多楼市资讯和买房知识，谢谢大家！