2021魔幻之年，重庆屋价为何涨了8%

昨天释放了【2022春已暖花开否】跨年直播的多空对决大戏预告后，很多粉丝跑来问我，能不能先来个今年重庆楼市涨跌分析文作为开胃菜。

好的，这就上菜：

回顾2021年的重庆楼市，可以用跌宕起伏四个字来形容。

先是随着4月土拍的热度迅速升温，全重庆的购房热情都被点燃了；然后又是陷入低迷行情，似乎人人背着手在观望。

有人说“重庆楼市凉凉，十万炒房客被套”；

却也有人说12月出现的渝中某高层豪宅套内拟售单价突破10万元大关，让重庆天花板“终于有一套单价破10的商品房”，还是很长脸。

（图源重庆网上房地产）

面对如此魔幻的剧情，很多粉丝会问：

2021年重庆商品住宅屋价真相到底是啥样，涨了还是跌了？

主城核心区（9区+两江新区、高新区）的屋价差到底有没有扩大？谁在领涨？谁最抗跌？

该如何看待4月后的火热和10-11月的冷淡？

今天我想以一个重庆楼市观察者的角度来拨开迷雾，帮大家探究一下真相。

01

重庆上扬了8%？

先说个让一些人意外的结论：重庆经过了先涨后跌的行情，最后依然比去年上扬了8%！

行情拐点出现在哪儿？刚好是上半年结束的时候。

根据铭腾机构的数据，今年上半年的成交均价比2020年涨了13.59%。

（图源铭腾机构）

市场表现大家也有目共睹，可能当初谁都不会想到，高温不退+量价齐涨+开盘售罄......

这种火热几度站在全国C位之一，很多房企项目都几乎在上半年完成了全年的KPI。

不过之后这躁动的心跳，就被抑制住了。

尽管如此，根据国家统计局11月的数据看，重庆新建商品住宅销售价格同比上涨了8％！

（图源国家统计局）

这个官方一年累计数据算不算打脸了“凉凉党”？

因为不管是与去年比，还是和全国70个大中城市比，+8％的数字都相当亮眼了。

这样看来，下半年大概也就跌了5.6%左右，并没大家想象的那么厉害。

那么为何上半年行情这么牛掰？我认为是两方面原因造成的。

1）土拍引导

4月前后土拍市场“不断刷新DW纪录+高溢价率+万元地频出”的火热，让屋价出现结构性上扬的趋势。

2）补涨推动

另外，由于大家所说的“天量供应”，重庆这几年的屋价表现一直都比较稳健，不过随着全国板块轮动，以重庆为代表之一的城市出现了补涨现象。

（图源：锐理数据）

那么又如何看待下半年行情的萎缩，10月成交量创下10年新低，11月商品房市场成交跌破万元呢？（来源：锐理数据）

1）重庆跌情并没有脱离全国楼市步伐

由于“利率不断上浮+全国性的信贷收紧+部分城市二手房指导价+土拍新政等”金融、土地、新房、二手房市场全方位的调控影响，今年全国的走势都是上坡→下坡。

而重庆从6月开始行情转向，成交量连续下滑，是与全国楼市步伐一致的。

2）10-11月跌情并没想的那么糟糕

我对10-11月的个人评价是，两颗耗子屎坏了一锅汤。

因为大家觉得重庆凉凉实锤，屋价开始跳水就是从这两个月谷底期开始的。

然而：

10月全国新建商品房销售价格就已经跌破万元（9749元），而重庆成交均价仍在万元以上。

根据国家统计局的数据，11月份重庆新房下跌是今年的首次；根据中指研究院的监测，是由于低价物业大量成交+住宅占比下降双重因素造成的。

也就是说，重庆并未走出独立行情，而且下浮得也比全国慢，已经很稳健了。

那么，重庆主城核心区（9区+两江新区、高新区）今年各自的新建商品住宅价格涨跌情况又如何呢？

我们接着聊聊。（文末有总结哦~）

02

核心区屋价表现

（本文各区数据均来自：锐理数据，由于是手动整理，图表缺少部分月份的梳理，望理解哦~）

1、渝中区

（仅为大致趋势参考）

母城还是那个母城，始终稳居C位不说，还始终比核心区均价高个9000元左右。

但是风头都来自于那些高层豪宅，4年不供地的寸土寸金，让渝中与大渡口和巴南的均价拉开了超过2倍的差距。

2、渝北区

（仅为大致趋势参考）

渝北区虽然全年都高于核心区均价，但价差小且并不如江北的屋价坚挺。

虽然两江新区是洋房成交面积大户，但渝北区的洋屋价格才是高居核心区TOP1（1-10月的成交均单价16491元）。

3、江北区

（仅为大致趋势参考）

江北整体比核心区均价高出2000元左右，稳如狗！

随着江北嘴-北滨路一带的崛起；

随着观音桥商圈升级扩容，长安三厂城市更新等动作；

随着寸滩国际新城的规划......

江北区的价值得到夯实，众多的品质住宅保值增值力还是比较强的。

4、两江新区

（仅为大致趋势参考）

两江新区屋价基本上都微高于核心区均价，走势也非常平稳。

不管是小高层、花园洋房还是别墅，销售套数都占据主城总量的小半壁江山。

谁说英雄迟暮？

5、北碚区

（仅为大致趋势参考）

北碚的花园洋房业态毫无疑问的“一家独大”，不过超强的存在感带来的问题可能是：同质化会比较严重。

从9、10月表现来看，三桥一隧的通车对北碚屋价还是有支撑作用的。

6、南岸区

（仅为大致趋势参考）

南岸整体都高于核心区均价，虽然全年风头比较小，但5-7月的屋价表现挺突出，上半年排在核心区TOP3。

南岸区的住宅业态比较丰富，改善可选空间比较大，南滨路CBD的规划，或许将带领南岸区迎来一波价值腾飞。

7、高新区

（仅为大致趋势参考）

下半年的冷淡期屋价还能窜上来，确实有点东西。

虽然1-7月整体还能看到高新区的均价低于核心区均价约2400元，但从8月开始它的欣欣向荣就非常明显了，10月甚至差距都不到1000元。

可见各种政策利好的落地+楼面价不断攀升，对高新区屋价提升有实质性的作用。并且它的改善属性日益明显，1-7月花园洋房销售套数也占据了半壁江山。

高新区并不是从前那个刚需少年了。从前它可能是弼马温，但以后说不定就是孙悟空了。

8、沙坪坝区

（仅为大致趋势参考）

沙区这一年屋价整体至少涨了1000+元，只不过还是很少跑赢核心区均价。

以后物流园片区充足的供地出来后，改善业态又能上个台阶。

享受重庆向西风口+屋价可接受度高的沙区，未来也非常可期！

9、九龙坡区

（仅为大致趋势参考）

坡区屋价整体还是不高。与南岸上半年“表现可以”不同的是，坡区下半年稍稍微有点拉胯。

坡区的高层一直卖得比较好，如果洋房等改善产品不是在陶家等新兴板块这么远的话，改善价位也可以再拉一波屋价。

10、大渡口区

（仅为大致趋势参考）

大渡口的存在感一直不太高，一年中并没有哪个月有特别亮眼的成绩。

但是与核心区均价差3000元左右的屋价门槛，在核心区里还是很值得自住者考虑。

如果再多点改善大盘填补业态空白，价值会更高。

11、巴南区

（仅为大致趋势参考）

巴南屋价基本都弱于核心区均价2500+元左右，但是已经是在迅速崛起。

不仅高层住宅成交量占据核心区C位，花园洋房的成绩单也比较可观。

03

总结

最后，我来做个总结：

始终“断层”高居C位的：渝中

始终高于核心区均价，走势稳的：渝中、渝北、江北 （两江新区、南岸偶尔冒头）

1-10月涨幅超过单价1000元的：坡区、渝北、沙区、大渡口、高新区

下半年冷淡期更“抗跌”的黑马区域：高新区

总体来说，房子也是商品，有升有降才是正常规律。

重庆下半年的冷淡并没有对上半年的火热造成太大冲击，总体还是一如既往的稳健。当下行情已经触底，市场正在回温。

那么，明年重庆楼市是涨是跌？欢迎12月30日来【新一线浮云视频号】关注我们的跨年直播！

明年重庆屋价涨不涨？12.30浮云和小树要上直播辨个输赢！