中国到底盖了多少房子？农村房地产泡沫大，还是城市的泡沫大？

大家好，我是铁锤。

11月10日，《福布斯》发布2022中国内地富豪榜，本次上榜者的财富总额下跌近四成。在今年的100位上榜者中，有79人的财富出现下跌，仅2人实现了财富增长。一言概之，在疫情、经济下行、股市下挫等冲击下，过去这一年，绝大多数富豪的财富在缩水，很多企业的日子，很不好过。

而在所有行业的富豪中，当属房地产富豪崩得最严重。根据榜单的数据：房地产行业上榜人数占比，从二十年前的50%减少到今年的10%。

曾经的百富榜，地产富豪人头攒动。如今的百富榜，地产富豪屈指可数。很多曾经连续多年上榜的地产大佬，今年都落榜了，比如恒大许家印、融创孙宏斌和龙光纪海鹏等。

不得不说，这和现如今一片萧条的房地产市场十分应景。地产黄金年代逝去，财富泡沫破灭。曾经占据富豪榜重要席位的地产豪门，也随行业一起滑落神坛。

当然，铁锤今天不是来给落榜的地产富豪们唱挽歌的，我只想借这件事，来更加深入地聊一聊房地产为什么会走到今天这一步？

现在的房地产市场，准确地说还是在温和地下行，且正面临着较大的下行压力。用专业人士的话说是“继续探底”，至于什么时候能摸到底部，谁也不知道。

而且判断市场行情，不能单纯看一个月的环比数据，这样很容易犯经验性错误。拿房企销售额来说，8月份环比上升，彼时有很多专家说，底部已经出现，市场调整到位了。但是9、10月份的数据又哑火了，且环比连续下挫。

澎湃新闻客户端最新报道显示，上海作为全国屋价最坚挺的一座堡垒，屋价也开始下跌了。至此，四大一线城市，屋价全都出现过松动。尤其是深圳，9月份部分区域屋价同比跌幅已经达到10%-15%。

一线城市“屋价只涨不跌”的神话都已经破灭了，更何况其它人口、地理位置、资源等优势相对不足的中小城市。

易居研究院发布的“50城房地产市场监测系统”显示，9月份受监测的50城中，仅有北京、成都两地屋价“止跌转涨”，其余48个城市屋价都“仍然在下跌”。屋价下跌时长超过20个月的城市有12个，其中郑州下跌了46个月，廊坊下跌了43个月。

另外，买房人的信心其实已经凉得差不多了，这从过去半年居民中长期贷款（房贷）支出的情况可以一探究竟。央行数据显示，2022年前三季度居民中长期贷款新增2.32万亿元，而2021年同期新增4.72万亿，这意味着今年1-9月份，居民房贷新增同比减少了2.4万亿。平均每月同比少增2667亿。

楼市到底冷不冷？再没有比这份数据更有说服力的了。此涨彼消，居民端房贷同比少了一半还多，意味着开发商端销售额端必然也大幅下滑。10月31日，中指研究院发布的数据显示，2022年1-10月份TOP100房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%。

当数据摆在我们面前时，我们才能对楼市有清晰的认识。

另外，还有一个让人意想不到的事实，那就是“提前还房贷”仍是市场的主流。央行公布的10月份金融数据显示，10月份，人民币贷款少增了2110亿元，其中住户贷款不仅没有增加，还减少了180亿。住户贷款增量为负数，意味着提前还款的人，比贷款的人还多。提前还款的原因，我们不细说，大家也得知道：新房贷款利率大幅下调，但存量房利率却迟迟不动，很多老实还房贷的人都成了“冤大头”。于是有钱就提前还，就成了很多人的第一选择。

有网友还打趣说，今年做得最对的投资就是提前还贷，还了20万本金，利息+利率差额一共给自己又省了22万，这些钱现在干啥也没有这么高的收益率。提前还了房贷，月供压力也小了，日子好过多了，想想都开心。

说实话，现在和身边的同事朋友聊天，大家聊房子聊得也挺多，但是大家的观念和两三年前完全不同了。以前都是互相鼓励着买房，说得最多的话就是，“不买以后可能更买不起”。现在说得最多的话是，“不买还能再便宜”、“等等客赢麻了”。不得不说，当这种预期已经形成的时候，才是楼市表现出了最真实的一面。

蒙眼狂奔了二三十年的房地产，很长时间以来都被当做是经济发展的中流砥柱的房地产，为什么偏偏在这两年停了下来，而且是以“急刹车”的方式？有人说，我们盖的房子太多了，房地产泡沫太大了，已经到了身不由己的时候了。

影响房地产走势的因素有很多，国际汇率、租售比、屋价收入比、M2增速等等，但个人认为，真正的核心因素其实是经济学里的“供需关系”。换言之，当我们判断房地产市场到底有没有泡沫，或者泡沫有多大的时候，看房地产的供需关系，是最直接有效的。

那么过去这些年，我们国家到底盖了多少房子呢？目前国家有准确的数据吗？这个数据又该如何统计呢？网络上有不知名的专家学者，说过我国盖的房子已经足够30亿人居住了，早就严重过剩了，这些说法到底符不符合实际情况呢？

首先，“房住不炒”已经提了五年多，直到现在还在坚持。这很能说明一个问题，那就是房子的第一属性就是居住，而且必须承认的是，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势，还有投资价值，但这个比例可能连10%都不到。而其它90%以上的房子其实都只是一般意义上的房子。

而且必须承认的是，我国的屋价其实是严重偏高的，不仅仅是四大一线城市，很多二三线城市的屋价虚高情况更严重。这一点我们在之前的文章中已经通过分析屋价收入比说过了。2022年百城屋价收入比均值为12.0，虽然较2020年降低0.8，但相较于国际合理区间3-6，仍然严重偏高。

而且最重要的是，屋价收入比根本就不能反映屋价水平与居民收入水平的真实匹配程度，真正能体现普通民众买房难易的指标应该是“屋价结余资金比”，就是住宅套价的中值，除以家庭年结余资金的中值。百城这个数值是多少呢？答案是超过40。这意味着一对普通的夫妻需要攒钱40年才能购买一套百城套价中值的房子，光是攒够三成首付款也需要12年。

我们经常听到有人说，普通的工薪阶层很难在一二线城市买房，屋价和很多人工资收入脱钩。实际情况可能更严重，现在全国头部30个城市的屋价，连很多清北等名牌大学的毕业生也买不起。

其次，根据相关部门消息，不动产登记已完全实现了全国联网。截止到2022年中，全国已在300多个地市、2000多个县区，设立了3000多个不动产办理网点。

虽然全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但直到今天“我们一共盖了多少房子”仍然没有统一的答案。为什么？这里需要明白一个事实：不动产登记联网，只能统计到城镇商品房，我们平时最关注的城市商品房只是中国房地产体系中的一小部分。而我国的住屋种类繁多，包括经济适用房、共有产权房、棚改安置房、廉租房、公租房。当然，不能忽略的还有大城市中数目庞大的小产权房，和农村的民间施工队建造的农民自建房。

所以，光看住宅种类，就知道想知道全国盖了多少房子，是一件极其困难的事情。但好在，有专家根据国家多个口径公布的数据，对其进行了系统的笼络分析，给出了一个可供参考的数字。

这位专家就是长江商学院会计与金融学教授刘劲。在其发布的《中国到底盖了多少房子？》估算报告中，刘劲分别通过动态和静态观察了房地产的供给情况：

动态：从2004年至2020年，建筑业口径下共计竣工350亿平方米，房地产全社会口径下共计竣工275亿平方米，商品房口径下共计竣工110亿平方米。商品房只是房地产的一种，所以这个口径下的数据是不能采纳的。

那么建筑业口径和房地产口径，哪个更准确呢？答案是：2011至2020年，建筑业口径更准确，因为从2011年开始，通过建筑企业建房遗漏的数据更少。2011至2020年，按照建筑业口径，累计竣工264亿平方米，年均竣工26亿平方米。

静态：根据2020年的普查结果，全国家庭户住宅建筑总面积约542亿平方米，其中，城市185亿平方米，镇124亿平方米，农村233亿平方米。

不过人口普查的数据也存在遗漏，即没有统计集体户。2020年，我国属于集体户的人口总数约1.2亿。这类人群的人均居住面积按城镇人均39.8平计算，2020年末全国住宅总面积是590亿平。

最后动静结合，即取2010年之前人口普查的住宅总面积数据，再加上2011年-2020年全国累计竣工面积，再减去拆迁面积，得到的数值是2020年末全国住宅存量约607亿平方米，城市218亿平方米，镇157亿平方米，农村232亿平方米。

基于此数据来看，不管是城镇地区，还是农村地区，房地产都有明显的泡沫：城市中房地产的泡沫体现在两方面，一是屋价收入比、屋价结余资金比，严重偏高，且高于国际合理区间2倍多。更重要的是城市内部不同区域房屋的分配也极度不均衡；二是房屋总量严重过剩，城镇住宅总面积是375亿平，人均居住面积接近40平。

农村的房地产泡沫和城市有本质区别，农村不仅住屋过剩，空置现象更严重，且未来随着农村人口不断向城市转移，很多农村的房屋将永久性空置。根据民政部公布的人口流动数据来看，目前我国农村户籍人口向城市转移的速度虽然较过去十年有所放缓，但每年仍然有1000万人“洗脚进城”成为城里人。按照相关机构的预测，未来10-15年，仍然会有1.5亿-2亿人从农村转移至城镇，在人口迁出的同时，农村的住宅将被大量空置。

所以这就造成一种不可忽视的结果：农村房地产的泡沫会越来越大，且早就超过城市了。不过由于农村的房产没有杠杆，也没有很高的价格，所以不会引爆金融危机。换言之，农村房地产泡沫虽然比城镇大得多，但性质完全不同，且基本上没有太大的危害性。

看到这里，有人可能会问，大量人口从农村转移到城市，是否意味着未来房地产仍然有巨大的发展潜力？当然不是。一方面，城镇住屋早就不短缺了，尤其是很多郊区，新房供远大于求。以青岛为例，9月末已建好尚未卖出、已开工尚未预售、尚未开工库存总面积逼近1亿平，居全国之首。这是什么概念？按照过去三年新房成交均值来测算，青岛就算立刻停止土地供应，这些房子也要6.5年才能卖完。

另一方面，理论上未来会有1.5-2亿人进城，但实际上数据远低于此。因为统计的数据中其实包括很多人户分离的情况，七普数据显示，2020年中国人户分离的人口为4.93亿。这些人之中有不少户口仍然在农村，但实际上早在城市买房安家了。

另外再结合之前的分析，2021年我国的居民债务与可支配收入之比是106.8%，这意味着居民部门的杠杆早就加不动了，所以在屋价不跌的情况下，购房需求不可能大幅增加，而且未来大概率会逐年萎缩。

综合上述分析，铁锤有两点要总结：第一，房地产疯狂造富的时代已经彻底终结了。这两年楼市萎靡不振，有人说是调控的结果，个人认为，这是行业发展到一定阶段的必然结果；

全国房地产有明显的泡沫，且农村房地产泡沫大于城镇，这是不争的事实，不由得很多人不信。实际上现在我们到农村走一走，就会发现，农村房屋空置情况比很多人想象得严重。且这种情况，未来还会随着人口向城市流动，进一步恶化。而且大概率不可能有逆转的趋势，因为城市才能提供更多的就业机会和教育、医疗、养老等社会资源。