曾经，在中国大陆是没有商品房的，也没所谓房地产发展模式的；
后来，从香港引入了土地有偿拍卖使用制度、商品房期房预售制、公摊面积等，从新加坡引入了公积金制度。在此基础上，形成了我国的房地产发展模式。
去年，中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，
今年，中央经济工作会议进一步提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
2021年，是房地产行业旧模式强弩之末的一年，也是从旧模式走向新发展模式催化的一年。
正是在2021年，楼市遭遇到了冰火两重天的极端反转——
上半年，距离三道红线还不太久，土拍热度依然很高；到下半年，土地市场基本没了民企身影，国央企和地方城投平台下场托底拿地，但供地节奏依然不停；
上半年，市场成交量价依然还能站在高位；到下半年，成交量明显缩减，价格下行逼得20多个城市出台了限跌令。
正是在2021年，房企遭遇到流动性危机——
自去年下半年至今年四季度，三十多家房企先后债务违约，特别是某大负债2万亿震惊了全国。
正是在2021年，停工烂尾问题积累越来越严重——
据克而瑞统计，2021年末，仅仅24个重点城市涉及停工烂尾问题的房屋多达18万套，更别提全国了。
到今年，停工烂尾问题在全国集中爆发了，甚至发展到了动态还贷的地步。以至于，保交楼已经上升到了中央层面的高度。
凡此种种，共同说明了一个问题——
房地产行业旧有的模式，已经彻底地维持不下去了。
地方政府对土地财政极度依赖，卖伞的肯定不希望雨停，卖地的自然希望把土地卖个好价钱；
商品住屋主导市场，保障住屋及租赁住屋发展远远落后，高屋价无人能躲；
房企“高负债、高杠杆、高周转”的三高开发经营模式给社会、给刚需改善自住群体留下巨大的隐患。
而在中央层面，房地产新发展模式已经势在必行了。
对比两次中央经济工作会议，房地产部分的表述2021年放在“结构政策要着力畅通国民经济循环”，2022年则被放在“有效防范化解重大经济金融风险”；
新发展模式的措辞，已经从“探索”到“平稳过渡”；
一言以蔽之，房地产发展模式破旧立新不可避免，但也不能操之过急。
房地产新发展模式到底应该长啥样？
我们来看看官家对房地产新模式的定义：
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住屋制度；
坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障房建设，支持商品房市场更好满足合理住屋需求。
这些话，要么源自党的大会报告，要么源自中央经济工作会议，规格层级到顶了，这基本是一锤定音了。
租购并举2015年提出、2017年搞试点，还同步保障租购同权；但是，租购同权，涉及到学区、落户、公积金、公共福利等一系列政策制度，距离真正落实还有很大距离。
自从2016年涨价去库存到2021年上半年，屋价整体还是一直涨的。在高屋价压力下，丈母娘可不信这些，有房有车有存款是最低标配，有几个丈母娘会相信长期租房的女婿？？
虽然国家在大力加大保障性住屋供应比例，但短时期内保障性住屋不可能取代商品房的市场地位以及在大众心理中的认知地位。
这些仅仅只是在住屋供应领域，
一个完整的房地产新发展模式，显然不应当止步于住屋供应领域。
对于房地产新模式，要把房地产放到整个经济发展大局当中来看，不能就房地产谈房地产。
在供地上，完善人地挂钩的土地出让政策，降低土地供应错配，逐渐去除对土地财政的过度依赖；控制地价，稳住地价，适当回调地价。
在房屋供应上，继续落实租购并举，加大保障房与租赁住屋的供应规模，提高居住品质，完善配套支持政策措施；
在开发模式上，引导房企提高运营能力，告别过去的开发模式，提高产品品质。
在房企融资上，拓宽房企融资渠道，发展多种融资模式，降低对银行贷款的依赖，降低金融风险。
在保交楼上，逐渐取消商品房期房预售制，或者在房屋交付办证之后再开始还房贷，降低社会风险。
在开发交易税费上，政府整体性降低房地产开发及交易环节的税费，降低成本，让利于民。
为什么要这样做，
根本的原因在于搞懂一个问题——
房地产新发展模式到底要解决什么问题？
作为经济支柱，为经济增长提供支持，这点是个人都知道；
系统地规划化房地产业的制度建设，使之更健康稳定；
为产业转型升级提供更合理的经济环境、人才居住环境；
最终，是为了消磨自涨价去库存以来逐渐积累的泡沫，实现软着陆。
毫无疑问，房地产行业从旧模式到新发展模式，是一个长期过程，不可能一蹴而就。
但是，但是，
从短期看，房地产行业却是一定要被救起来的。
任何政策都是在长期目标与短期目标的做平衡取舍的产物。
前些天从高层领导嘴里出来了一句话，然后风靡整个地产行业，如同吃了蜂蜜一样的甜——
“房地产是国民经济的支柱产业……正在考虑新的措施……引导市场预期和信心回暖……有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”。
没过几天，中财办给大家解释了什么叫做房地产的支柱地位：
房地产链条长、涉及面广，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；
土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。
而且，中财办还给大家说明了住屋需求潜力，还提出解决办法：
我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住屋需求潜力很大。
持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住屋需求的金融支持力度。
话都铺垫了这个程度，
接下来要做什么动作，就是闭着眼也该能想得到的了：
——优化住屋消费领域的一些妨碍消费需求释放的限制性政策
再说的通俗易懂些：
——救楼市！新一轮救楼市！
我们来看看近期有一二线城市救市动作：
12月5日，厦门，在厦门实际工作生活的非户籍在岛外限购1套住屋；
12月10日，佛山，顺德大良、禅城祖庙、南海桂城暂停住屋限购；
12月21日，南京，外地人只需提供半年以上居住证明即可买房；
12月26日，东莞，东莞全域取消限购；
12月28日，苏州，二套没结清贷款的首付6成变4成。
…………
这些强二线城市的动作，只是新一轮救楼市的开始而已。
楼市不起，救市不止。
现阶段的救楼市，必然且必要。
我最近很喜欢翟东升教授的一句话——
市场不是一种自在自为的存在，市场本身就是政府提供的公共产品。
从长期看，房地产新发展模式及相关制度，何尝不是政府打造的公共产品呢？
作为政策市，明年的房地产救市力度会有多大，并不完全取决于房地产行业本身。
如果经历放开冲击之后、经济修复比较顺利的话，那就是继续放松限购限贷等政策、持续温和刺激；
如果反复冲击之下的稳增长压力过大，一旦到年中或者三季度撑不住了，那很可能要强刺激，一二线城市启动棚改货币化也许就不是不可能的了。
