2012年，伴隨着美國次貸危機蔓延到歐洲，歐洲深陷歐債危機，所有資產價格下跌。其中，以旅遊業為主要產業的南歐諸國情況最為嚴重，房產價格下跌且無人接盤，國家瀕臨破產。彼時，葡萄牙政府率先出台黃金居留政策(Golden Visa Policy)，只要外國投資人買入總價超過50萬歐元的房產，就可以取得葡萄牙居留身份。市場也稱「購房移民」。
但起初移民監定為每年30天，市場反應不大，2013年初葡萄牙政府將黃金居留移民監降低為7天，隨即引爆移民市場。
從2013到2023，整整十年，本文簡單聊聊市場的變化、政策的變化和我們從業者的變化。並暢想一下今後的發展走向。
§ 移民局
早些年移民局針對投資移民是有專門窗口服務的，隨到隨辦，而且可以先打指紋拍照，再辦買房等手續，非常方便。
現如今只能先辦稅號、銀行賬號、買房、收集所有材料，最後遞交移民局等預批複，然後通知打指紋拍照。
對於投資人來說，肯定是以前方便，現在不方便。
對於移民局而言，現在的順序更合理更有效率。
對於國家而言，現在已經度過經濟危機，投資移民早已不那麼重要，因而並不再需要額外照顧。
§ 葡萄牙房產市場
葡萄牙房價從2012年前後的谷底，經歷了一波長達10年的大牛市。
這麼說吧，2013年前後，里斯本市區隨便買個小戶型，持有到現在，應該至少有1倍的增值。（如果沒有，說明買錯了。）
注意：我說的是里斯本市區小戶型舊房。
如果買的是新房、大戶型、其他城市，那效果會差一些。
但不管怎麼說，2013年前後是葡萄牙購房的最佳時機！
§ 關於移民中介選擇
這個行業門檻很低，做的好壞純粹看個人品行和是否用心。
2013年初期，我記得微信還沒有普及，大家獲取消息的途徑更多的是網站、QQ。
現如今，有各大平台、自媒體，提供更多的信息選擇。
這對於認真做事的公司是好事，對於早期靠信息不對稱盈利的公司是壞事。
舉個例子，加過我微信好友的應該知道我的微信個人信息是女士，但其實我是大老爺們。為什麼呢？
一是早期我確實有女助理負責幫我溝通。另一個原因是女生信息方便交流。
這裡重點講後一個因素。
2013~2015年那會，中國大陸投資人來葡萄牙絡繹不絕，過來投資的男士會下意識的用「微信附近人」功能添加周邊女性用戶。
（加好友的原始目的我不知道，但了解真實市場也是一大目的。）
他們中大多是跟國內公司來考察的，每天海鮮大餐、私密酒店、專人專車陪同（甚至有些被收走護照），被保護的非常好，其實就是怕私下自己去了解真實市場。
但別人50萬賣一套，我能提供50萬買2~3套的選擇，沒幾個不動心。所以光「微信附近人」給我們貢獻了每年上百萬的收入。
對了，還有些本地中介在移民局門口、在機場、在酒店蹲守外國投資人，也是不錯的途徑。
但以上這些，國內公司肯定咬牙切齒。
§ 個人成長
10年間，我從一個小小的中介助理，成為三個地產門店的總監。
擁有：
葡萄牙註冊地產中介執照 （葡萄牙全境房產買賣、租賃）；
葡萄牙建築執照（負責建築、翻修和更新）；
房產管理公司（主要負責房產後期管理，包括留學生公寓、民宿管理）；
移民諮詢團隊。
§ 2023新年的計劃
由於中國大陸對外政策的不確定性，我們近些年已經把投資移民的重心放在美國、中東和香港市場，中國大陸不再持續發力。
另外，由於葡萄牙移民局改革的停滯不前，針對投資移民的不上心。我們這邊也出現了一些用我們個人力量無法解決的問題。如：
1､ 續卡遲遲約不上；
2､ 疫情三年因為爽約而無法再預約移民局；
3､ 部分投資人批複或批卡延時。
我計劃利用我手裡的資源，召集部分投資人與葡萄牙移民局開展訴訟，不為了拿到什麼結果，只求推動內部變革。
有興趣的可以私下聯繫我，訴訟費用和律師費主體由我個人負責。
§ 關於葡萄牙移民政策
有些移友上來諮詢就問我各種移民政策啊，這種諮詢我是肯定不耐煩的。建議自己做好功課，選擇適合自己的移民方式。
網上五花八門的信息也不用浪費時間，就給你們兩個網站，所有官方信息都在。
- 葡萄牙移民局
www.sef.pt
- 葡萄牙籤證中心
https://visa.vfsglobal.com/chn/zh/prt/
其實每種移民途徑，針對的都是不同人群，大體之間各自互不矛盾。所以每個移民群體也不用看不慣另一類，但移民鄙視鏈在每個國家都客觀存在。
大體來說：
1、投資移民
適合有錢、沒時間，暫時沒考慮過來常住的人群。
2､ 工作類居留(88-2/89-2)
適合有時間、沒錢，考慮過來常住，而且能容忍至少兩三年當黑戶不回國的人群。
3､ D7
適合有被動收入，過來國外躺平的人群，尤其是退體人士。
4､ 數字遊民
適合可以長年在線工作的高收入人群。
5､ 難民/庇護
適合沒錢、有時間、臉皮厚一心想離開母國的人群。
所以你們看，各種類型在設置初衷上就是針對不同人群，彼此並不衝突。大家不過是選擇了對自己來說最有利最便宜的方式，只是對有些人來說，錢最便宜，而對有些人來說，時間最便宜而已。
最後，祝各位2023新年新氣象，健康、幸福、平安！
祝願移路順利！
