金融幫消息：最近，各大社交平台關於轉貸的廣告越來越多。對於5-6%房貸利率人來說，可以「轉」成4字頭甚至是3字頭，乍一聽是不是很有吸引力？說不心動絕對是假的。誰都希望自己的房貸利率能夠低一點，再低一點。畢竟房貸的期限最少10年最長也要30年。每個月少一點，到最後也會是一筆天文數字。
沒有對比就沒有傷害
今年8月份，央行公布最新一期LPR，1年期LPR為3.65%，5年期LPR由4.45%下降至4.3%。1年期下調5個基點，5年期下調15個基點，比預期還多了5個基點，超出預期。隨後多家銀行開始執行首套房最低4.25%的房貸利率，創下歷史新低。對比以往6%以上的高利率，不少網友自嘲「大冤種」、被割韭菜。
根據上圖為例，貸款100萬，按揭30年，4.25%利率照比6.25%，總本息減少60萬元，月還款減少1666.67元。如貸款200萬。月還款額減少1666.67*2=3333.34元，總本息減少120萬元。
在此巨大差異的背景下，特別是高位站崗的購房者，紛紛尋找能降低利率的辦法，同時也被降低利率轉貸的廣告所吸引。
「轉貸」葫蘆里賣的是什麼葯？
近期，很多粉絲通過後台留言諮詢個人住房貸款「轉貸降息」的事情。出於職業的敏感性，我們查看目前個人住房貸款的相關政策，又做了一番調查。因此「金融幫」注意到，在各大社交平台出現很多轉貸的廣告，以「降息成功」，「房貸利率5.8、6.2轉3.8」，「100萬節省23萬」，「每月少還2000多」，「有房產就行」等廣告詞層次不窮。而醒目的標題更是直戳購房者最弱軟的心弦，直指購房者的錢袋子，着實誘人！
首先，購房者絕大多數對政策的了解是不夠清晰。當大家看到各種吸引眼球的廣告信息時，潛意識裡都以為是利率降了，可以向銀行從新申請新利率的還款方案，然而並不是這樣。
根據目前相關規定，凡是「首房首貸」，後面繳存了公積金，達到符合的條件後，就可以把商業個人住房貸款申請轉成公積金貸款（商轉公），公積金貸款的利率3.35%左右。除了上面有條件「商轉公」之外，利率直接由6.2%轉到3.8%，目前沒有這項政策出台，
經過「金融幫」調查發現，所謂的「房貸利率5、6開頭轉成3開頭」，實際上是一種打擦邊球的作法，偷換概念轉成經營貸。結清房貸後辦理解押，然後再到銀行重新抵押申請經營性貸款。由於相關的政策支持經營貸利率較低，這一來一去就起到了降低房貸利率的目的。細算算利率確實能降低很多，算下來也確實能省很多很多錢。
通過各銀行梳理，經營貸普聯利率4%以下，還款方式照比房貸更多樣化更靈活，資金使用率更高。以「先息後本」「隨借隨還」「一次性還本付息」「按期付息還本」等為代表。總而言就是提前還掉按揭，再轉成利率低於4%的經營貸。這麼低的利率，這麼靈活的還款方式，所以深受大家的關注。
針對上述情況是否可操作？有無風險問題？
首先要搞清楚經營貸的必備條件：一、房子得有房產證（購房合同不行）；二、房本是在未抵押、未執行查封的狀態（可進行自由交易）；三、自己或者直系親屬名下要有企業或者個體工商戶；四、徵信要良好，有的銀行對負債率也有要求。
根據上面所說的情況，大家應該明白不夠條件的照樣不能轉。如果你剛好夠條件，那麼在理論上是可行的。如果你僥倖辦理成功，並不是萬事大吉，雖然省錢了，利息變低了，但同樣也會面臨諸多不利因素。主要表現有：法律風險，抽貸、斷貸風險，後期利率上浮等風險。
「金融幫」提醒大家：不夠條件的千萬別硬往上湊，費時費事費錢擔風險。夠條件的也要三思而後行，雖然能省錢，能省很多錢，但是要承擔的風險不比硬湊的風險小多少。兩者無論是哪種，一旦出現風險問題都足夠喝一壺，絕非危言聳聽。
一、法律風險
為止「金融幫」諮詢了銀行專業人士：經營用途貸款、個人信用貸、個人消費貸、信用卡等資金流入房地產，是明文規定的禁止行為也是違規行為。通過這種方式「轉貸」，已經構成變相將信貸資金流入房地產。目前銀行對於資金的流向重點關注重點審查，尤其對剛解壓的房產，貸前會很仔細的審查其資金來源，貸後也會審查其資金流向。
去年3月，人民銀行、銀保監會和住建部三部門曾聯合印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。
同時對於硬湊條件的這一類，法律風險係數會更高，因為你要註冊新的執照，這裏面涉及到稅務、記賬、對公流水、工商檢查等，這些都有可能出現問題。而一旦發現有虛假經營或者其他問題，不僅僅是面臨提前收回貸款那麼簡單，更有可能涉及到騙貸的刑事責任。
二、抽貸、斷貸風險
抽貸：硬湊條件這一類就不多說了，銀行發現相關問題，肯定會要立即收回貸款，讓你提前還貸。同時如銀行審查到你的信貸資金流入房地產，也會立即收回貸款。這就是抽貸的風險。
斷貸 ：「金融幫」通過各銀行梳理，經營貸實際授信最多10年。而授信期限不是貸款期限，大部分都需要每2-3年就要續貸一次，甚至有每年續貸一次。續貸一次就意味着還一次本息並且查詢一次徵信，如果這期間你的徵信出現問題或者無法拿出資金來過橋，就有斷貸的風險。
友情提示：如果你因為上述問題被抽貸、斷貸了，如果銀行收不回貸款會有什麼後果？看看市面上那麼多法拍房就明白了。在一個，不要想着銀行能睜隻眼閉隻眼，近年來銀行等金融機構因將個人貸、經營貸流入房地產市場被監管重罰的案例並不少見。
三、後期利率上浮等風險
個人住房貸款的利率自簽訂合同起，基本上不會有太大變化，很穩定。但抵押貸、經營貸的利率，有這隨時上調的可能。同時如信貸資金被審查出來流入房地產市場，不僅僅會被銀行提前收回結清所有的貸款，更有可能要求支付違約金並利息翻倍這點也是很大的風險之一。
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