2023年07月08日23:32:19 熱門 1658

地產：沒有什麼比存貨更重要

房地產屬於高負債、高流動性的行業，存貨科目決定了房地產企業的資產變現能力、盈利能力和償債能力。從地產企業報表中存貨所佔比重可見其重要性。截至2018年9月底，存貨在資產總額中的比重達到了54.31%，位列所有行業首位，遠高於第二名綜合行業的30.41%。因此，對於房企報表分析，如果只能看一個科目，那我選存貨。

地產存貨：核算哪些內容？

根據會計準則，存貨是指企業在日常活動中持有以備出售的產成品或商品、處在生產過程中的在產品、在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料或物料等，包括各類材料、在產品、半成品、產成品或庫存商品以及包裝物、低值易耗品、委託加工物資等。

對於地產企業而言，根據所涉及的業務，存貨可以分為房地產存貨和非房地產存貨。房地產存貨中最重要的是開發成本和開發產品。開發成本包括擬開發產品和在建開發產品。擬開發產品是指已經購入的、決定用來開發為已完工開發產品的土地；在建開發產品是指尚未建成，以出售為目的的物業。如果一個項目是整體開發，那麼擬開發產品全部轉入在建開發產品；如果是分期開發，那麼就將分期開發所用土地轉入在建開發產品，後期還沒開發的土地仍留在擬開發產品。

在購買土地的時候，土地出讓款項一般是分期支付的，如果錢已經付了但土地證尚未辦理，則是借記預付賬款，貸記銀行存款，待辦理完土地證後借記存貨-擬開發產品，貸記預付賬款；如果是已經辦理土地證但尚未支付土地款，則借記存貨-擬開發產品，貸記應付賬款，付完錢後則借記應付賬款，貸記銀行存款。一般來說，對於未支付的土地出讓金在財務報表附註中作為承諾事項進行披露。

上面是一些書面的會計語言的解釋。其實開發成本說白了就是用來核算買來的地（擬開發產品）、把土地變成房子所要的開支以及在建造房子過程中產生的借貸利息（在建開發產品），開發產品說白了就是已經造好可以交付的房子的成本，這部分馬上會轉為收入。以榮盛發展為例，其披露較為籠統，未將開發成本進行拆分。2017年年報顯示，開發成本1037.59億元，佔比86.96%；開發產品137.76億元，佔比11.55%。二者合計占存貨的比重為98.51%。

招商蛇口的存貨披露則更為詳細，將開發成本分成了擬開發產品和在建開發產品（土地開發成本是招商蛇口的一級土地開發業務，用來核算取得土地並將其平整改造達到出讓條件所發生的支出）。根據2017年年報，擬開發產品（土地）223.70億元，佔比13.61%；在建開發產品1130.65億元，佔比68.79%；已完工開發產品249.09億，佔比15.16%。三者合計佔比97.56%。

地產存貨：相關財務指標的運用

（1）營運效率

通常我們使用存貨周轉率來衡量企業的運營效率，該指標反應企業將存貨轉變為銷售收入的速度。一般企業的存貨主要是產成品，只要完成銷售符合收入確認條件就可以結轉確認收入。但是對於地產企業而言，由於存在預售制度，企業在房子還沒蓋好的情況下（在建開發產品）就可以進行銷售，銷售出去的金額進入企業負債中的預收賬款科目，預收賬款是已經賣掉但尚未結轉成銷售收入的金額，這部分預售款需要等到房子造好驗收合格交付客戶後才能轉化為地產企業的收入，因而用傳統的存貨周轉率會低估企業的運營效率。可以用存貨/平均預收賬款來似衡量企業的存貨的去化速度。

（2）償債能力

對於房地產企業而言，存貨主要就是買來的地、正在蓋的房子和已經蓋好的房子，是最具流動性和變現價值的資產，其流動性遠遠高於一般企業的存貨。企業通過預售制度將還未造好的房子進行銷售，回籠資金，用於償還債務或者是繼續拿地造房子。因此可以用存貨來構建償債指標，地產企業的長期償債能力除了傳統企業的衡量指標外，我覺得也可以用如下指標來進行衡量，即（存貨+貨幣資金-預收賬款）/總債務。

總債務是企業總的有息債務，包括短期借款+應付票據+應付短期融資券+其他流動負債+一年內到期的非流動負債+長期借款+應付債券。這個指標的意思就是把還未預售的存貨（包括土地）變現後加上賬上貨幣資金對企業全部有息債務的覆蓋程度。指標越高說明償債能力越強。

地產存貨：需要關注哪些方面？

關於存貨分析的重點，我曾在《房地產行業的新變化和信用分析要點》里有闡述，這裡在做進一步說明。在債券募集說明書或者企業年報裏面都會披露存貨的明細，包括開發成本和開發產品的明細，會具體到每一個房產項目。

（1）存貨的分佈

土地儲備的分佈是決定存貨變現能力的最重要因素，所謂買房的要訣「地段、地段還是地段」就是這個道理。中國未來的經濟發展將是圍繞着都市圈展開，因此對於土地儲備的分佈我們不必拘泥於傳統的一二三線城市的劃分方法，更多的是關注是否分佈在都市圈裏面，是否能受到都市圈內核心城市的輻射。

我覺得比較有發展潛力的都市圈包括京津冀、長三角、珠三角、長江中游城市群和成渝都市圈。都市圈往往具備便捷的交通、完善的產業基礎、持續的人口流入、公平的市場環境，為房地產市場的發展奠定了重要基礎。因此，我們應當通過財務報表附註披露的開發成本和開發產品明細，分析企業存貨在幾大都市圈的分佈情況以及在都市圈內不同能級城市所佔的比重。

企業重倉的城市需要進行更細緻的研究，包括市場情況、競爭對手、房價走勢等。尤其是在債券存續期內，企業重點推貨的城市分佈。

（2）存貨的成本

主要是指要考察取得土地的價格，土地不僅要位置好，還要以合適的價格買入。一個好地塊，如果是高價買入的，往往會導致企業最終低利潤甚至虧損，對企業資金形成佔用。尤其是中小型房企，如果在不合適的時點以高價拿地，那麼會給企業現金流造成很大壓力，甚至影響企業的生存。對於土地價格，可以看新增土地樓麵價/當年銷售均價或者存量土地樓麵價/近三年平均銷售價格等指標來考察，既可以從整體層面考察，也可以從區域角度進行分析。如果這個比值比較低，說明地價占售價的比重較低，公司有較高的安全邊際，或者說盈利空間比較大，有足夠的空間能夠應對政策或市場的波動。因為建安成本是比較固定的，土地成本是很大的變量，誰的土地成本較低，誰就更具有優勢。

地價高低不僅與企業對市場的判斷有關，還與拿地方式有關。招拍掛是一種公開競爭的方式，過去土地市場好的時候，溢價率非常高，如今限價政策使得土地市場趨於理性，合作拿地的方式也更加普遍；舊城改造、收併購等方式拿地成本相對較低，但其周期較長，可能有較為複雜的法律、政策等方面的風險。

這是某個房企評級報告披露的信息。

（3）存貨的規模

存貨規模過大或者過小都不合適。存貨規模過小，地產企業可能由於土地儲備不足而出現被動補庫存的情況；如果存貨規模增長過快，企業可能會由於過於激進的拿地政策導致債務攀升過快，後續若銷售不暢或者遭遇政策收緊，可能導致現金流吃緊的風險。

那麼，如何判斷企業的存貨規模是否合適呢？

一個是看存貨和銷售的比值。一般企業儲備的土地要足夠其3年左右的開發，否則過少的土地資源意味着企業發展後勁不足，可能面臨著被動補庫存的情況，這樣其就會被動去拿地；

第二是看存貨的增長速度及其佔總資產的比重。如果拿地比較多，企業的存貨就會顯著增長。需要看企業增加土地儲備的原因，是否是在合適的時候進行了擴張；

第三是看存貨的構成。房企存貨主要就是土地（擬建開發產品）、在建的房子（在建開發產品）和建好的房子（開發產品），需要看這三者的比重。如果開發產品佔比過高，需要關注具體的原因，是否是由於銷售不暢所致（因為開發產品佔比一般不會過高，因為都是預售制度，如果這一比例突然上升，需要了解具體原因）。

（4）存貨的受限

存貨往往被企業用於開發貸等融資的抵質押資產，因此普遍存在受限情況，需要分析企業存貨的受限程度及其對企業再融資的影響。

（5）存貨的減值

存貨每年需要進行減值測試，當可變現凈值小於賬麵價值的時候，就要計提減值準備。當減值情況消失的時候，減值準備是可以轉回的。由於過去房地產價格呈現單邊上漲的趨勢，因此地產企業的存貨減值佔比並不高，並不需要重點關注。後續隨着不同區域和城市房價的波動，房地產企業的存貨減值可能會呈現增多的趨勢，需要予以關注。同時，過多的存貨減值有可能說明企業在土地投資策略、市場判斷等方面存在問題，需要綜合分析判斷。

來源：投資雜記（gh_a849fd3eaab7），本文已獲授權，對原作者表示感謝。