未批先建宅基地這樣處置！南海官方細則出台！

農村宅基地歷史遺留問題要怎麼解決？南海出台實施細則了。

根據近日印發的《佛山市南海區農村宅基地歷史遺留問題分類處置實施細則》，三類歷史遺留問題如何補辦手續，申辦不動產登記，都有了詳細指引。此外，關於宅基地的面積、宅基地超標使用費及違建處罰金，也有了相應標準。

宅基地歷史遺留問題分為三大類

農村宅基地歷史遺留問題是指：

在2018年2月26日之前（含26日）已建成房屋，因歷史原因未辦理合法用地手續,且在2017年變更調查數據成果中為建設用地的宅基地。

主要分為以下三類：

• 歷史建成：1986年12月31日前已建成房屋，房屋至今無改建、擴建，未辦理合法用地手續的宅基地；

  
  

• 未批先建：1987年1月1日至2018年2月26日期間未辦理合法用地手續但已建成房屋的宅基地；

  
  

• 批少用多：1987年1月1日至2018年2月26日期間只辦理部分土地合法用地手續但已建成房屋的宅基地。

能不能辦不動產登記？如何補辦手續？

01

歷史建成

屬於「歷史建成」的宅基地，允許只登記宅基地使用權。

需同時辦理房屋登記的，經佛山市住建部門備案的房屋安全鑒定單位對房屋質量做出安全鑒定後，可向鎮（街道）國土城建和水務局申請補辦宅基地地上房屋規劃施工驗收備案手續（補辦手續時，免交違建處罰金）。

申辦流程：

屬於「歷史建成」的宅基地，申請人可按歷史遺留宅基地確權方式理順用地手續及辦理不動產（土地）登記，辦理程序如下:

（上下滑動查看全部）

1、申請。申請人填寫《南海區申請土地（房屋）權屬登記審查表（歷史建成）》，並按要求向農村集體經濟組織（土地所有者，下同）提交身份證、戶口簿等相關材料。

2、初審。農村集體經濟組織初審，初審通過的，簽注審核意見後，提交村（居）委會。

3、複審。村（居）委會複審，複審通過的，簽注審核意見後，提交鎮（街道）國土部門。

4、聯審。鎮（街道）國土部門會同城鄉統籌、規劃、建設等相關部門現場踏勘、拍照核對，涉及水利用地或水利防護地的需水利部門一併聯審，聯審通過後簽注審核意見。聯審工作需在15個工作日內完成。

5、公示。聯審通過後，由鎮（街道）國土部門以鎮人民政府（街道辦事處）的名義按照登記程序發佈確權公示10個工作日，並在擬確權地塊所在村委（居）會公告欄、農村集體經濟組織公告欄和地塊建築物處張貼。公示期滿無異議的或異議不成立的，出具無異議證明。

6、確權。公示期滿無異議的，由鎮人民政府（街道辦事處）加具同意確權意見。

7、辦證。申請人憑加具確權意見的審查表以及相關材料向鎮（街道）不動產登記中心申請辦理不動產（土地）登記。需一併辦理房屋不動產登記的，須同時提供《農村居民自建住宅規劃施工驗收備案意見表》和相關材料。

註：為方便群眾有序辦理相關手續，各鎮街將以村（居）會為單位，對符合辦理條件的村民統籌組織材料，分批次上報鎮（街）辦理。

這些情況下不批準確權申請

對於「歷史建成」的宅基地，存在下列情形之一的，宅基地確權申請不予批准：

• 申請人在房屋建成時間未滿18周歲的，屬繼承和遺贈的除外；

• 申請地塊權屬不清晰或存在爭議的；

• 申請地塊不符合土地利用總體規劃和城鄉規劃（控制性詳細規劃或村莊規劃）的；

• 在水利用地或水利防護地範圍內且水利部門不同意辦理的；

• 其他不符合批准的情形。

（註：非農村集體經濟組織成員通過歷史遺留宅基地確權方式獲得的宅基地使用權，在辦理不動產權登記時證書附記欄中應註明「使用權人為非集體經濟組織成員，不得擴建、遷建」。）

02

未批先建

屬於「未批先建」的宅基地，用地手續和地上房屋報建手續須合一審核，有下列情形之一的，不予受理：

• 申請人未達到法定結婚年齡的；

• 申請人不屬於申請地塊所在地農村集體經濟組織成員的；

• 申請人或其配偶名下已有宅基地（含村居社區公寓）的；

• 申請人或其配偶自2008年4月30日之後以轉讓、贈與或者其他形式流轉宅基地及地上房屋、村居社區公寓的；

• 申請人或其配偶已申購社區公寓未退出的；

• 申請人將宅基地改為經營場所等非自住用途的；

• 申請人征地拆遷時已有住宅安置或承諾放棄宅基地安排的；

• 申請地塊面積超過150平方米的；

• 申請地塊上建築物超過鎮人民政府（街道辦事處）規定的建設高度控制指標的；

• 申請人無法提供房屋安全鑒定報告或安全責任承諾書的；

• 其他不予受理的情形。

申辦流程

屬於「未批先建」的宅基地，符合受理條件的，申請人可按以下程序辦理：

1、申請。申請人填寫《農村居民補辦用地手續及報建手續申請審批表（未批先建）》和《農村居民自建住宅違法建設調查表》，並按要求向農村集體經濟組織提交身份證、戶口簿、戶內股權及成員證或集體經濟組織成員證明等相關材料。

2、初審。農村集體經濟組織初審，初審通過的，簽注審核意見後，提交村（居）委會。

4、聯審。鎮（街道）國土部門會同城鄉統籌、規劃、建設、不動產登記中心等相關部門現場踏勘、拍照核對，涉及水利用地或水利防護地的需水利部門一併聯審，聯審通過後簽注審核意見。聯審工作需在15個工作日內完成。

5、公示。由鎮（街道）國土部門以鎮人民政府（街道辦事處）的名義將聯審結果公示10個工作日，並在宅基地所屬村委（居）會公告欄、農村集體經濟組織公告欄和地塊建築物處張貼；公示期滿無異議的或異議不成立的，出具無異議證明，並分別發送至鎮街宅改辦和村（居）委會。

6、繳費。根據公示無異議證明，由鎮街宅改辦以佛山市南海區國土城建和水務局的名義出具《行政處罰決定書》和《行政處罰罰款通知書》並發送至對應村（居）委會；涉及宅基地超標使用的，由村（居）委會開具宅基地超標使用費繳納單。申請人應按要求在規定時限內到指定地點繳納違建處罰金和宅基地超標使用費。

7、批准。繳費完成後，由村（居）委會憑繳費單據統一分批次上報至鎮人民政府（街道辦事處），由鎮人民政府（街道辦事處）核發《農村住宅建設用地許可證》，鎮（街道）國土城建和水務局出具《農村居民自建住宅規劃施工驗收備案意見表》。

8、辦證。申請人憑《農村住宅建設用地許可證》、《農村居民自建住宅規劃施工驗收備案意見表》以及相關材料到鎮（街道）不動產登記中心申請辦理不動產登記。

這些情形下不得補辦

對於「未批先建」的宅基地，有下列情形之一的，補辦申請不予批准：

（一）申請地塊權屬不清晰或存在爭議的；

（二）申請地塊不符合土地利用總體規劃和城鄉規劃（控制性詳細規劃或村莊規劃）的；

（三）在水利用地或水利防護地範圍內且水利部門不同意辦理的；

（四）其他不符合批准的情形。

03

批少用多

屬於「批少用多」的宅基地，用地手續和地上房屋報建手續須合一審核，有下列情形之一的，不予受理：

• 申請地塊面積超過150平方米的；

• 申請地塊上建築物超過鎮（街道）規定的建設高度控制指標的；

• 申請人不能提供原不動產權證書（含土地使用證）等有效證明文件的；

• 申請人無法提供房屋安全鑒定報告或安全責任承諾書的；

• 其他不予受理的情形。

申辦流程

屬於「批少用多」的宅基地，符合受理條件的，申請人可按以下程序辦理：

1、申請。申請人填寫《農村居民補辦用地手續及報建手續申請審批表（批少用多）》和《農村居民自建住宅違法建設調查表》，並按要求向農村集體經濟組織提交身份證、戶口簿、不動產權證書（含土地使用證）等相關材料。

4、聯審。鎮（街道）國土部門會同鎮（街道）城鄉統籌、規劃、建設、不動產登記中心等相關部門現場踏勘、拍照核對，涉及水利用地或水利防護地的需水利部門一併聯審，聯審通過後簽注審核意見，聯審工作需在15個工作日內完成。

5、公示。由鎮（街道）國土部門以鎮人民政府（街道辦事處）的名義將聯審結果公示10個工作日，並在宅基地所屬村委（居）會公告欄、農村集體經濟組織公告欄和地塊建築物張貼；公示期滿無異議的或異議不成立的，出具無異議證明，並分別發送至鎮街宅改辦和村（居）委會。

7、批准。繳費完成後，由村（居）委會憑繳費單據統一分批次上報至鎮人民政府（街道辦事處），由鎮人民政府（街道辦事處）核發《農村住宅建設用地許可證》，鎮（街道）國土城建和水務局出具《農村居民自建住宅規劃施工驗收備案意見表》；同時在原不動產權證書（含土地使用證）附記欄加蓋「已核發新的用地許可證和規劃施工驗收備案表，請及時辦理不動產登記」的印章。

8、辦證。申請人憑《農村住宅建設用地許可證》、《農村居民自建住宅規劃施工驗收備案意見表》、加註印章的原不動產權證書（含土地使用證）以及相關材料到鎮（街道）不動產登記中心申請辦理不動產登記。

對於「批少用多」的宅基地，有下列情形之一的，補辦申請不予批准：

• 申請地塊權屬不清晰或存在爭議的；

• 申請地塊不符合土地利用總體規劃和城鄉規劃（控制性詳細規劃或村莊規劃）的；

• 在水利用地或水利防護地範圍內且水利部門不同意辦理的；

• 其他不符合批准的情形。

（註：非農村集體經濟組織成員獲得的宅基地使用權，在辦理不動產權登記時證書附記欄中應註明「使用權人為非集體經濟組織成員，不得擴建、遷建」。）

違建、超標需要繳費，計算標準看這！

屬於「歷史建成」的宅基地，在補辦備案手續時，免交違建處罰金。

而屬於「未批先建」、「批少用多」的宅基地，應按要求繳納違建處罰金和宅基地超標使用費。

01

宅基地超標使用費

屬於「未批先建」實際用地面積超過80平方米的土地，以及屬於「批少用多」實際用地面積超過80平方米且超過原批准面積的土地，須按照《宅基地超標使用費繳納計算標準》向所在村（居）委會繳納宅基地超標使用費。

宅基地超標使用費全額繳入村（居）委會土地專戶銀行存款專用賬戶，由村（居）委會支配，受各鎮（街道）城鄉統籌部門監管，專門用於村容村貌整治、文明村建設、社會治安、公共服務、公共設施配套等，宅基地超標使用費收支每季度公布一次，接受村民監督。

宅基地面積標準如下：

（上下滑動可查看大圖）

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1、屬於「歷史建成」的宅基地：

可按房屋實際用地面積確定宅基地面積，辦理不動產登記。

2、屬於「未批先建」且實際用地面積不超過150平方米的宅基地：

按合規面積確定宅基地用地面積（不得超過80平方米），超占面積在補發的《農村住宅建設用地許可證》記事欄備註（內容包括實際用地面積、超占面積、繳納宅基地超標使用費金額等）。辦理不動產登記時，內容須同時在不動產權證書附記欄備註。

3、屬於「批少用多」且實際用地面積不超過150平方米的宅基地：

按合規面積確定宅基地用地面積（原則上不超過80平方米，但原批准面積超過80平方米的，可按原批准面積確定），超占面積在核發的《農村住宅建設用地許可證》記事欄備註（內容包括實際用地面積、超占面積、繳納宅基地超標使用費金額等）。辦理不動產登記時，內容須同時在不動產權證書附記欄備註。

02

違建處罰金

申請補辦宅基地地上房屋規劃施工驗收備案時，未進行報建的違法建築要繳納違建處罰金，處罰標準如下：

• 房屋實際用地面積超過80平方米不到150平方米（含）的，根據實際建築面積核算，按50元/平方米標準計收；

  
  

• 房屋實際用地面積不到80平方米（含），根據實際建築面積核算，按10元/平方米標準計收。

申請人須按要求在宅基地超標使用費繳納單和《行政處罰罰款通知書》開具之日起十五日內完成宅基地超標使用費和違建處罰金的繳納。未完成繳納的，其補辦申請不得批准。