2022年11月02日16:26:33 熱門 1147

2019年以來，伴隨着房地產市場內部的波動和政策的調整，房企融資環境猶如「坐過山車」般跌宕起伏。據同策研究院統計數據顯示，在8月房企融資大幅下跌後，9月房企融資出現明顯反彈。

不過，藍鯨房產梳理髮現，由於房企自身條件的差異，融資能力也顯現出明顯分化。與此同時，面對融資成本的不斷上升，多元化的創新型融資方式出現。包括首開股份(SH：600376)、陽光城(SZ：000671)在內的企業，紛紛採取新的融資渠道「找錢」。

9月融資金額現周期性反彈

在經歷過8月份的融資「小低谷」後，房企在9月迎來了融資的快速反彈。

據同策研究院統計數據顯示，9月，40家典型房企融資金額為689.56億元，環比上漲87.25%。不過據藍鯨房產觀察發現，由於8月房企融資總額為目前年內房企單月融資總額的第二低點，因此，即便9月融資金額大幅反彈，仍處於中等水平。

對於9月房企融資反彈的原因，同策研究院總監張宏偉指出，繼5月銀保監會發佈23號文整治房地產融資亂象後，7、8月份，監管部門又密集發佈了多條收緊政策嚴控房企融資渠道，導致8月當月房企融資大幅下滑，可能前面積壓的審批到9月有一些釋放。

但這並不代表當前房地產市場融資環境的放鬆。9月6日，央行宣布在9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，隨後9月11日銀保監會主席郭樹清便再次強調，要嚴格遏制房地產金融化泡沫化傾向。克而瑞研究中心指出，雖然沒有新的限制房企融資的政策出台，但是房企的融資環境預計仍將繼續保持收緊態勢，在一段時間內低位運行。

這一變動趨勢，從房企季度融資規模中也能夠看出。同策研究院數據顯示，2019年3季度，40家典型房企的融資金額為1937.73億元，與2季度1733.21億元相比有所回暖，環比上漲11.8%。但與第一季度2458.09億元相比，仍相差甚遠。張宏偉指出，5月以來，在政策監管的作用下，房企融資趨勢呈現下滑狀態。

融資利率持續上升

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值得注意的是，在房地產融資環境持續收緊的狀況下，其融資成本也在不斷攀升。

克而瑞研究中心的數據指出，2019年截至9月，房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個百分點。其中，境外債券融資成本達8.08%，較2018年全年增長0.86個百分點。對此，上海中原地產市場分析師盧文曦對藍鯨房產表示，由於當前市場環境透明，在融資成本上升的背景下，房企售價的天花板仍舊未能放鬆，這也會在一定程度上吞噬企業利潤。但他同時指出，在當前市場環境下，不論成本高低、融資額度大小，能夠獲得資本市場支持，就足夠證明企業的發展潛力。

而從融資成本來看，房企間的差距已經十分明顯。

在已披露數據中，9月融資成本最低的是萬科(SZ：000002)2019年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券(第二期)，發行規模25億元，融資成本為3.55%;其次是龍湖(HK：00690)發行的8.5億美元10年期投資級優先票據，票息3.95%，值得注意的是，該筆票據創近兩年民企10年期美元債票息新低。而融資成本最高的是鴻坤地產發行的1.1億美元境外公募債券，據了解，該筆債券發行期限為3年，票面利率為14.75%;其次是正商地產發行的2.2億美元公開票據，票面年息為12.8%。

對於房企間融資利率的差異，58安居客首席分析師張波對藍鯨房產指出，其實融資利率的差異化在近兩年表現非常普遍，一般來說大型央企或是財務結構穩健型大型民營房企更容易獲得低利率融資，而負債水平過高或規模偏小的房企往往在融資層面不佔優勢。當然在今年房地產融資整體偏緊的大背景下，對於資金渴求度越高的房企，往往融資利率更容易偏高。

以鴻坤為例。據其半年報數據顯示，截止2019年6月底，鴻坤地產總負債達479.29億元。其中，流動負債合計達380.74億元，期末現金及現金等價物餘額33.9億元，速動比率為0.44。而據藍鯨房產整理髮現，近年來，鴻坤地產的資產負債率呈上升態勢，2016年-2019年上半年，其資產負債率分別為78.39%、79.12%、79.38%和79.02%。

而泰禾集團因深陷流動性危機，今年以來不僅頻頻出售項目回款，其發行的美元債利率也均高於10%，遠高於去年平均水平。

其實，根據同策研究院統計，今年以來，當代置業(HK：01107)、泰禾、融信中國(HK：03301)、中南建設(SZ：000961)、中國恆大(HK：03333)等多家房企美元融資成本超過10%，超過10%以上的境外債融資已不再是行業個例。

首開股份、陽光城探索融資新形勢

「雖然9月房企融資金額有所回暖，但房企仍面臨著融資艱難的困境。房企採取多元化的創新型融資方式，以拓寬融資渠道。」同策研究院陳朦朦分析指出。

今年4月19日，中央政治局會議重申「房住不炒」的定位，被普遍認為是房地產信貸收緊的標誌;此後5月，住建部將房企利用銀行、信託資金違規用於拿地等現象列入整治範圍的銀保監會23號文;國家發改委發佈《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，對房企境外發債做出限制，要求房企發債「只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務」。在此前後，銀保監會也進一步加強了對房地產信託資金的監控。

面對境內外融資環境的全面收緊，為獲取更多資金，各大房企不得不採取多元化的創新型融資方式。

9月27日，首開股份發佈公告表示，旗下子公司首開中庚投資擬向生命保險資產管理有限公司申請8億元保債計劃，期限2年。由首開股份提供全額全程擔保。據了解，保債計劃屬於房企非標債權的一類融資形式(非標債權還包括信託、私募交管計劃等)，發起方為保險資產管理公司，通過發行投資計劃受益憑證，向保險公司等委託人募集資金，一般來說，保債計划具有期限長、成本低的優勢。

這種融資形式是否能夠適用於所有企業?中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產指出，保債計劃的適用面相對較窄，主要是針對重點基礎設施和大型國企、保障房等收益穩定、資信評級較高、涉及不動產和不動產金融的企業和項目。這種融資形式雖然具有期限靈活，成本較低，資金運用監管較為靈活，不佔銀行貸款額度且不受銀行貸款額度限制等優點，但是對企業的資信水平要求很高，一般要求債信主體評級至少要達到AA+以上，且對增信條件要求嚴格，因此反過來也限制了保債計劃這一金融工具的適用範圍和適用面。

柏文喜直言，首開發行的此筆保債計劃對於一般房企而言，可以研究和學習，但是並不具備廣泛的借鑒意義。

除此之外，陽光城通過的一筆委託貸款，同樣備受市場關注。9月6日，陽光城為旗下持有100%權益的子公司長興萬益投資擬接受華融融德委託恆豐銀行北京分行的期限為24個月的7億元貸款提供擔保。據了解，作為擔保條件，陽光城參股子公司啟東光勛房地產名下的土地需要提供抵押，啟東光勛房地產100%股權提供質押。同策研究院指出，該筆委託貸款是其監測以來，繼2018年1月後發生的第一筆委託貸款。

張波對藍鯨房產指出，委託貸款具有相對靈活、適用範圍較廣泛的特點，這種形式在房地產融資領域較為常見，從嚴格意義上來說還是直接融資，銀行只是起到中間作用。面對藍鯨房產該種融資形式市場少見的質疑，張波補充道，近年來，經國家監管，商業銀行發放委託貸款條件頗嚴。同時，由於貸款風險由委託人承擔，想要找到合適出借人的難度較大。其利率一般也會高於銀行等金融機構的同期水平。

柏文喜表示，雖然委託貸款完全是市場化行為，但由於其特殊性，要求房企的現金流狀況比保債計劃更好一些、資信評級要高，委託人才可能將自有資金以委託貸款的形式借給它。那種現金流緊張，財務風險較高的房企比較難以獲得委託貸款。同時小房企資信差，低成本拿到委貸的可能性很小。

不難看出，無論是主流融資形式還是採取多元化融資方式，資本均在流向規模大、評級高、現金流保障係數高的企業。而隨着融資能力的差異體現，房企間格局或也面臨著新的洗牌。接下來，市場融資形勢將會如何演變，房地產企業又將採取何種方式增厚手中資金，藍鯨房產將會持續關注。

來源: 藍鯨財經

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