恆大86億買地被沒收，鄭家純卻從中賺了68億

2022年10月13日16:15:30 熱門 1808

「禍不單行」這四個字用在如今的恆大身上再合適不過了，自從暴雷之後幾乎全是壞消息。就拿當初許家印斥巨資買下的幾塊地來說，還沒開發就被沒收了。這究竟是怎麼一回事？

作為一家房地產巨頭企業，恆大這些年沒少買地。2015年，為了進一步擴張海南市場，許家印不惜花費86億買下了八塊地皮。但拿到手之後恆大一直沒有着手開發，時間一晃兩年就過去了。按照我國土地法的相關規定，土地徵收兩年內未開發，政府有權限收回，所以最後這八塊地就不屬於恆大集團了。

花了八十多億，最後一分錢還沒賺到地就沒了，許家印到底在想什麼？恆大這幾年債務問題那麼嚴重，就算不開發，賣出去也能回籠一筆資金，起碼能暫時緩解一下債務問題。可是他最後卻沒有選擇這麼做，實在讓人想不明白。

這塊地究竟從何而來？難道是有什麼特殊性嗎？許家印為什麼遲遲不開發？談到海南3300畝土地，不得不提到整件事中的關鍵人物，那就是香港富豪鄭裕彤之子鄭家純。

2005年，鄭家純到海南考察之後發出了一番感慨「美麗沙的確是一塊寶地，它值得花真金白銀買下來，然後打造成旅遊度假的地標式地產」。他說干就干，隨後新世界發展便以18.08億的價格買下了美麗沙項目中3300畝土地的開發權，這也正是後來恆大被收回的八塊土地中的六塊。拿到這些地之後，鄭家純並沒有立馬開發。而是就把地晾在那兒，等它自己升值。

只不過那個時候許家印和鄭家純還沒有什麼關聯，畢竟一個是出自香港四大富豪家族的人，另外一個只是內地一家小地產公司的老闆。既然如此，兩個人又是怎麼有了後續的合作？這就要聯繫另外一個關鍵人物楊受成了。

他也是香港商界一位有名的大佬，許家印能跟鄭家純合作他起了很大的作用。那個時候的恆大集團還沒有上市，因為種種原因陷入了資金鏈困境，即便如此，許家印還是選擇瘋狂拿地。相信絕大多數人都不能理解他的做法，公司都已經沒錢了，還買地不是在加重危機嗎？他之所以這麼做，很大一部分原因是想通過這種方式衝擊資本市場。但最後，恆大還是扛不住了。

許家印心裏着急，不能就這麼看着恆大還沒上市就倒下去吧？在他走投無路之時，救星出現了，那就是楊受成，他給給許家印介紹了一個人，這個人就是鄭家純的父親鄭裕彤。那個時候這兩個人的身份差距很大，好在鄭裕彤並沒有因為這些看不上許家印，反倒是特別看好恆大的未來。了解了恆大的困境之後，鄭裕彤很樂意投資，同時他還把張松橋、劉鑾雄這些大佬介紹給了許家印。最後，恆大順利得到了5億美元的投資，資金鏈問題暫時得到了解決。也正是因為有了鄭裕彤的幫忙，後來恆大才有機會重新衝擊資本市場。

不過，恆大接下來的發展確實跟鄭裕彤當初猜的那樣，發展得越來越順利，他和香港的那幾個大佬也從中賺到了不少錢。到了2015年，恆大已經從一個不知名的二流地產公司發展成為了年銷售過億的巨頭企業。許家印是個知恩圖報的人，他很感激這幾位大佬當年的幫助，要是沒有他們，可能就沒有巔峰時期的恆大。所以無論恆大站得多高，許家印都一直在跟他們保持合作。

他們之間最多的合作項目就是地產，這些年恆大陸續從新世界、華人置業手裡買了不少地，其中就有海南的六塊地皮。就在2015年12月，恆大正式宣布將以86億元的價格收購新世界在海口的項目。這個數字讓不少人感到震驚，當年鄭家純買地才花了18億，過了十年竟然能賣出86億的價格，到底是誰瘋了？況且這十年的時間裏，新世界也沒怎麼開發這些地皮，投入成本能有多少？這相當於鄭家純轉手一賣凈賺68億，要知道當年他可是一度被大家認為是「扶不起的阿斗」，還有很多人覺得鄭裕彤要是把公司交給他，遲早得被敗光。大家如此不看好鄭家純自然是有原因的，就拿上個世紀八十年代的新世界來說，本來發展得好好的，結果鄭家純剛接手沒多久就陷入了債務危機。鄭裕彤本以為自己可以安心享受退休生活了，一看這情況又不得不重新出山拯救新世界。

再怎麼不堪的兒子，有一個這麼厲害的富豪當爹也差不到哪去。經過多年的歷練之後，鄭家純身上的激進已經慢慢退去，他的投資和管理能力提升了不少。除了海口3300畝地凈賺68億的例子之外，他還搶在恆大物業上市前夕進行了投資，這一次同樣賺得盆滿缽溢。看了鄭家純的成績，讓人不得不感慨一句「不愧是香港富豪的兒子」。

但反過來想想，難道許家印就是傻子嗎？他為什麼願意花高價買入這些地皮？要是說許家印這次是無腦買地，那肯定是說不過去的，中國地產界，能有幾個比他更精明的人？他之所以願意買這些地皮，一方面是因為這裡邊摻雜了一些人情世故，畢竟這是恩人的兒子。

當然，作為一個純正的商人，他更在意自己的利益。所以另一方面是因為恆大本來就在不斷買地囤地，這也是眾多地產企業的一貫作風。而新世界在海口的這幾塊地就跟鄭家純說的那樣，本來就是風水寶地。該項目位於海甸島的西北部，不僅跟海口主城區相連，而且三面環海。所以這六塊地對許家印的吸引力自然不小，恆大集團當時還覺得撿到了一塊寶。作為地產大佬，許家印怎麼看都不像是一個會做虧本買賣的人，這場交易表面看起來是恆大給鄭家純送了不少錢，但其實他心裏早就打好了算盤。當時恆大買入這六塊地的價格是2850元/平，相比於2013年的3733元/平，價格已經下降了不少，而且雙方交易的86億是低於當時的市場價的，這也是出於雙方的關係才打了折。此外恆大還預測，這幾塊地未來的回報率不低於20%。

但是預測的回報率再高都是虛的，賺到手才是真的。許家印一直放着這些地不動，到底在想什麼？

一方面，那幾年恆大投資的項目眾多，企業的收入源源不斷，回報率比海口那幾塊地高的項目也有不少，所以就沒有過多關注那3300畝地。另一方面，他可能是在等這些地皮增值，等到價格漲到合適的水平再動工，當然這也有故意囤地之嫌。這個做法有點像鄭家純，其實這在香港地產界很常見。這些大佬買下地皮之後都不會立即開發，先放着晾一段時間，隨着地皮價格越漲越高，他們的獲利空間也會不斷提升，這也是李嘉誠的常用手段。而且這種方法還有一個優點，那就是降低負債率。很多香港房企通過長周期的開發模式拿到了充足的現金流，他們的負債率基本上都在30%以下。

許家印也想通過這種方式賺錢，但在這個過程中他忽略了關鍵的問題，就是內地的監管政策，恆大作為地產龍頭，竟公然想用拉長周期的辦法來炒高房價，這很顯然跟政策是背道而馳的，而且這也會引來很多人的不滿，政府收回這些土地不只是對恆大的懲罰，更是警示所有地產企業。

而且許家印還犯了一個很大的錯誤，那就是一點都不動工。這辦法李嘉誠不是沒有用過，他當年在重慶買的土地14年都沒開發，但一直都沒有被收回，許家印這才六年就被沒收了，這是為什麼呢？李嘉誠雖然沒有在地皮上開工蓋樓，但一直都有一些零零碎碎的項目在進行，比如蓋一些農民工宿舍、建個車棚之類的，反正工地一直沒閑着，就是沒有正式施工而已。就算是這樣，也不能說他沒利用土地。不過李嘉誠也因為這些遭到了不少吐槽，但不管咋樣都沒影響他賺錢。再看看許家印，整整六年一點動作都沒有，海南政府沒收土地當然合情合理。

也許這86億的土地對於龐大的恆大集團來說算不了什麼，但現如今，諸多小問題已經匯聚成了恆大不得不面對的債務高台，由此帶來的打擊無疑是致命的。據了解，最近兩年恆大被沒收的未開發土地起碼有60宗，涉及金額已經超越了百億。從土地利用的角度而言，就算這些地繼續放在恆大手裡也是浪費，畢竟他們現在已經沒有開發能力了。但對於恆大而言，這無疑是雪上加霜。現在集團暴了這麼大的雷，接下來恐怕還會有更多的未動工土地被沒收。要是抗不過這一次，恆大日後恐怕很難重新站起來。

相比之下，香港地產巨頭似乎更聰明，他們更懂得如何把控投資周期。說到這兒，就不得不再說說鄭家純了。即便他有過幾次特別出色的成績，但是在鄭裕彤去世之後，很多人還是不覺得新世界發展的功勞在他身上，而是認為是他的兒子鄭志剛一手撐起了企業的一片天。其實在2015年鄭裕彤中風之後，公司的大部分事情都是鄭家純在管理。他在內地投資的周大福珠寶，這幾年規模越來越大，截止到今年門店數量已經突破了5000家，去年利潤就達到了70億。現在珠寶已經成為了鄭氏家族的支柱產業之一。

不過後來，鄭家純做出了一個很大膽的決定，那就是清空鄭裕彤之前在內地的地產項目。既然這些都是鄭裕彤之前布好的局，鄭家純為什麼要清空呢？這是因為他已經提前嗅到了危機，所以才着急出手。除了他之外，當時很多港商都陸續賣掉了內地資產，這裡邊還包括了李嘉誠。香港的幾家地產巨頭，都是經過了一輪又一輪的風險周期才存活到現在，他們的抗風險能力之所以強是因為他們懂得如何規避。反觀恆大和內地其他地產富豪，就是在這幾年陸續接盤了不少項目，他們以為自己遇到了良機，卻不知道是接過了別人轉移的風險。

果不其然，這幾年內地地產企業接連暴雷，恆大似乎也跌入了谷底。就在這個時候，眾多香港富商又有了重返內地投資的動作。前段時間李嘉誠參與了內地的土地拍賣，之後還豪擲90億抄底恆大。鄭家純父子也帶着新世界重新調整投資布局，這兩年有了重回內地投資的趨勢。前不久他在杭州花了98億拿下了一塊黃金地皮，隨後又在武漢、廣州、天津等一線和新一線城市投資。據說鄭家純今年還打算再拿出100億用來抄底廣州、杭州、上海這些城市的地產項目。曾經有人說，香港富商開始抄底的時候，就說明市場真的已經見底了。如今看來，香港富商們確實是善於利用周期、懂得低買高賣的投資高手。

除了地產和珠寶生意之外，鄭家純還投資了基建生意，此前他花了19億投資廣西的一條高速公路，當時引來了不少人的關注。其實這些年他一直在布局內地基建產業，據統計，鄭家純已經在多個省份投資了15條高速公路，早就已經建立起了龐大的高速公路帝國。除此之外，鄭家純家族還拿到了澳門水務和電力生意，在香港還有一家價值200多億的保險公司。