樓市迎來第二次「反轉」？「翹尾」行情出現，2022年別再誤判了

許多人都將2021年稱為樓市「轉折」的一年，原因很簡單。首先是調控政策方面，今年首次迎來金融層面的調控，包含「三道紅線」限制房企的負債率，「限貸令」將銀行房地產相關的負債佔比設置了上限，收緊了整體流入樓市資金的注水口。其次是與房產相關的土地「兩集中」，有效降低了土地拍賣的溢價率，間接減少了房企拿地成本。最後則是直接對於房價的限制，比如「二手房指導價格」、住建部約談房價上漲過快的城市等一系列措施。

在這樣的大趨勢下，房價果然應聲回落，根據國家統計局公布的房價數據來看，2021年我國平均房價已經從年初的11220元/㎡降至10月份的9749元/㎡，跌幅達到13.1%，並且已經回落至2019年的房價水平。此外，樓市「金九銀十」期間，70個典型城市中，新房價格城市數量從43個增至52個，二手房價格下跌城市數量從53個增至64個，佔比高達91%，說明「普跌」趨勢已經形成。

不僅如此，根據一些專家學者的觀點，比如易居房地產研究總監嚴躍進的觀點來看，新房市場在年底最後兩個月仍然面臨「較大」的降價壓力，從過去房地產市場的周期來看，一般會持續下跌8個月。經濟學家汪濤也給出了類似的預測：隨着樓市調控緊繃，疊加房地產稅等長效機制加速落地，今年四季度和明年全年房地產活動會持續下跌。也就是說，根據這些專家學者的觀點來看，今年剩餘時間樓市還會持續下行，也就意味着2021年的平均房價有望低於2020年，達到過去10年從未出現過的「首次下跌」，正因如此許多人才將2021年稱為樓市「轉折」的一年。

樓市迎來第二次「反轉」？「翹尾」行情出現

隨着時間來到12月，根據以往經驗來看，每月中旬為國家統計局公布上個月房價數據的時間點，但部分機構已經公布了11月的房價數據及調查報告。前不久，第一財經發表了《「翹尾」行情出現！多地樓市成交回暖，能持續多久？》的文章，據北京市住建委數據統計，截至11月29日，北京當月二手住宅網簽11021套，較上月跌破萬套的行情有所走暖，11月22日～11月28日，北京二手住宅網簽2941套，較前一周網簽套數增加301套，環比漲11.4%。

此外，據諸葛找房數據研究中心統計，2021年第48周，重點城市10城二手住宅成交量為11399套，環比上漲25.39%。除深圳以外，其餘9個城市均有所回升，其中成都漲幅首位，周成交2355套，環比上漲107.67%，南京、青島分別環比上漲47.30%、28.72%。新房市場方面，據諸葛找房監測，2021年第48周，重點城市15城新建商品住宅成交量28481套，環比上漲37.12%。其中，北京、南京、重慶分別上漲28.35%、190.96%、185.42%。

與此同時，中國房價行情網公布的數據顯示，2021年11月，納入統計的310餘座城市中，房價環比上漲的城市數量為150個，環比下跌的數量為162個，而10月份的環比上漲與下跌的城市數量為120個和195個。也就是說房價環比上漲的城市數量增加了30個，環比下跌城市數量減少了33個。由此可見，相較於「金九銀十」徹底失約後，11月份的樓市乍暖還寒，已經隱現出來「翹尾」行情。

每當這個時候，最為活躍的自然是房產中介了，抓着這一系列數據開始做文章，「樓市冬季已過」、「樓市再次迎來反轉」、「未來房價還將繼續大漲」等消息不絕於耳，筆者朋友圈中沉寂了幾個月的房產中介也開始紛紛轉載類似的文章，勸誡購房者要抓緊時間「抄底」。不得不說的是，這些宣傳還真起到了一定的作用，引得不少還沒有買房的人過來詢問真偽。

未來房價還會繼續大漲嗎？答案顯然是否定的。隨着樓市的不斷調控下，如今不僅整體的房價走勢不斷收縮，進入下半年後還出現了持續下跌的情況，根據房地產專家馮侖的觀點，對於投資房產的人來說，需要房價保持在9%以上才能實現盈利，而2020年整體漲幅略高於9%，但可以肯定的是，今年整體房價不僅不會高於9%，甚至可能會出現下跌，在不期而至的「房產稅」的高壓下，許多投資房產的人正在拋售多餘的房產。

上述的一系列數據，只能說明一個問題：買房的人變多了。為何買房的人會變多？原因很簡單，房價的確已經降了。進入下半年後，我們經常能夠看到這樣的消息：某地房企降價拋售，引發老業主不滿進行維權。類似的情況正在多地上演，在「三道紅線」要求下，房企為了降低自己的負債率以及庫存壓力，只能選擇降價拋售的方式來解決問題，而降價拋售行為自然也吸引了不少「撿漏」的購房者，因此整體成交量會出現上升的情況。

別再誤判2022年的樓市了

可能有人會說，根據樓市「買漲不買跌」的心態，房價下跌時買房的人只會更加少，並不會增加。那麼為何買房的人會不減反增呢？主要原因是「限跌令」起到了關鍵作用，根據公開資料顯示，進入下半年以來，目前已經有23座城市發佈了「限跌令」，或是直接出台相關文件，或是約談房企，其目的都是為了避免房企惡意降價競爭，導致房價出現「亂跌」的情況。

因此，對於2022年的樓市，我們也別再誤判了，未來房價既不會出現大漲，也不會出現大跌，而是處於「分化」和「波動」的狀態。為何不會大漲上文已經解釋過，房價不會下跌的原因也很好理解，第三季度央行召開了多次會議上，均提到了「兩個維護」：維護房地產市場的平穩發展，維護住房消費者的合法權益。簡而言之，一方面通過調控避免房價進一步大漲來維護房地產市場的平穩發展，另一方面通過合理「限跌」的方式來避免房價「亂跌」來保護消費者的合法權益。

因此，未來決定城市房價的走勢主要取決於人口的流動，對於人口持續流出、泡沫較大的偏遠城市，房價可能會出現「穩中有跌」的情況，對於人口流入量大，住房需求明顯的熱點城市來說，房價更有可能會出現「穩中有漲」的情況。對於最近幾年有購房需求的家庭來說，可以選擇這些熱點城市買房，雖然不能帶來利潤空間，但至少能夠起到一定的保值作用。